شراء عقار ثانٍ في دبي: ما يحتاج أصحاب الرهن العقاري إلى معرفته

يستمر سوق العقارات في دبي بجذب المستثمرين الساعين إلى خلق فرص استثمارية طويلة الأجل في العقارات من خلال امتلاك عقارات متعددة. هناك العديد من الأسباب التي تدفع الكثيرين لشراء منزل ثانٍ، مثل الحصول على دخل من الإيجار، أو تنويع المحفظة الاستثمارية، أو التمتع بنمط حياة أفضل. وتُعد دبي وجهة جذابة بشكل خاص لمن يختارون الاستثمار في عقارات متعددة، نظرًا لعوائد الإيجار الممتازة والدخل المعفى من الضرائب.

يمكن للمشترين شراء عقار إضافي في دبي حتى لو كانوا يمتلكون عقارًا واحدًا مرهونًا. ستنظر البنوك في الدخل والديون وسجل السداد قبل منح قرض الرهن العقاري الثاني. يُعد التخطيط المالي الجيد أمرًا حيويًا لنجاح الاستثمار في العقارات المتعددة.

هل يُمكن شراء عقار ثانٍ في دبي مع وجود رهن عقاري قائم؟

نعم، يُمكن لمشتري المنازل في دبي شراء منزل ثانٍ حتى مع وجود رهن عقاري قائم. تُتيح بنوك الإمارات العربية المتحدة إمكانية الحصول على قروض رهن عقاري متعددة، شريطة استيفاء الشروط المالية.

تقوم البنوك بتقييم ما يلي بشكل أساسي:

• الدخل الشهري
• الالتزامات المالية القائمة
• التاريخ الائتماني
• استقرار الوظيفة
• توفر الدفعة المقدمة

أصدر مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي توجيهات بشأن نسبة الدين إلى الدخل (DTI) التي تحدد سقفًا لقروض الرهن العقاري. يجب ألا تتجاوز إجمالي أقساط الديون الشهرية 50% من الدخل الشهري في معظم الحالات.

على سبيل المثال، إذا كان دخل المشتري الشهري 40,000 درهم إماراتي، فيجب ألا يتجاوز القسط الشهري لقرضه 20,000 درهم إماراتي. يشمل ذلك قروض السيارات وبطاقات الائتمان وأقساط الرهن العقاري الحالية.

إذا كان هناك قرض عقاري ثانٍ قيد الدراسة، فإن الإدارة المالية السليمة ستزيد بلا شك من احتمالية الموافقة عليه.

لماذا يشتري المستثمرون عقارًا ثانيًا في دبي؟

يُشترى أصحاب المنازل الثانية في دبي لأسباب استثمارية ونمط حياة متنوعة.

1. توليد دخل الإيجار

تُعدّ دبي من بين الدول التي تُحقق أعلى عوائد الإيجار في العالم. ويتراوح متوسط ​​عائد الإيجار الإجمالي عادةً بين 5% و8%، وذلك بحسب نوع العقار وموقعه. وفي بعض الأحيان، قد تصل عوائد الشقق الصغيرة إلى 9% في مناطق مثل قرية جميرا الدائرية ودبي الجنوب.

2. ارتفاع قيمة رأس المال على المدى الطويل

شهدت أسعار العقارات في المواقع المتميزة بدبي نموًا طويل الأجل. وكانت نخلة جميرا ووسط مدينة دبي ودبي هيلز إستيت من أبرز المناطق التي شهدت ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تتراوح بين 11% و15% خلال السنوات القليلة الماضية.

3. تنويع المحفظة الاستثمارية

ينظر بعض المستثمرين إلى الاستثمار العقاري كأحد أهم عناصر تنويع محافظهم الاستثمارية، إلى جانب الأسهم والمدخرات. يتمتع العقار بإمكانية تحقيق دخل من الإيجار وزيادة قيمة أصوله.

العوامل الرئيسية التي تقيّمها البنوك قبل الموافقة على قرض عقاري ثانٍ

1. نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

تُعدّ نسبة الدين إلى الدخل عاملاً أساسياً في الموافقة. تسمح اللوائح المصرفية في الإمارات العربية المتحدة عادةً بنسبة قصوى للدين إلى الدخل تبلغ 50%.

تحسب البنوك ما يلي:

• أقساط الرهن العقاري الحالية
• القروض الشخصية
• قروض السيارات
• التزامات بطاقات الائتمان

انخفاض نسبة الدين إلى الدخل يزيد من فرص الحصول على قرض عقاري.

2. سجل سداد الرهن العقاري الحالي

تتحقق البنوك من سجل السداد عند النظر في قرض آخر. يؤثر عدم سداد الأقساط أو تأخيرها سلبًا على الأهلية. يُعدّ سداد أقساط الرهن العقاري بانتظام مؤشرًا على الاستقرار المالي.

3. الدخل الشهري واستقرار الوظيفة

تتأثر معدلات الموافقة بشكل كبير باستقرار الدخل. عادةً، يجب أن يتوفر لدى الموظفين ما يلي:

• سجل وظيفي مستقر
• الحد الأدنى لمتطلبات الراتب
• إثبات جهة العمل
• قد يحتاج أصحاب الأعمال إلى ما يلي:
• تراخيص تجارية
• كشوف حسابات بنكية
• سجلات مالية مدققة

4. تقييم الجدارة الائتمانية

تعتمد البنوك على تقارير من مكتب الاتحاد للائتمان (AECB). كلما كانت الجدارة الائتمانية أفضل، كانت شروط التمويل أفضل، وزادت فرص التأهل للحصول على التمويل. قد تنخفض الأهلية بسبب التأخر في السداد أو ارتفاع استخدام الائتمان.

5. توفر الدفعة المقدمة

في حالة المنازل الثانية، يُطلب عادةً دفعة مقدمة أعلى. كما يُشترط على المشترين توفير احتياطيات نقدية كافية بعد الشراء.

فهم متطلبات الدفعة المقدمة للعقار الثاني

تختلف متطلبات الدفعة المقدمة باختلاف الجنسيات والدخل وقيمة العقار.

1. مواطنو الإمارات مقابل المقيمين

قد يحصل مواطنو الإمارات على تمويل أكبر قليلاً من المقيمين. ولكن يجب على كلا المجموعتين الالتزام بالإرشادات التي وضعها البنك المركزي.

2. نسب الدفعة المقدمة

عادةً، يحتاج المشترون المقيمون إلى:

• بالنسبة للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم إماراتي، يُشترط دفع 20% كحد أدنى كدفعة مقدمة.

• بالنسبة لأي عقار تبلغ قيمته 5 ملايين درهم إماراتي أو أكثر، تبلغ النسبة حوالي 30%.

بحسب تقييم المخاطر، قد تطلب بعض البنوك مساهمات إضافية للرهن العقاري الثاني.

3. متطلبات الاحتياطي النقدي الإضافي

عادةً ما تطلب البنوك مدخرات تتجاوز مبلغ الدفعة المقدمة. يساعد هذا المقترضين على مواجهة حالات الطوارئ أو أي نقص في الدخل.

4. رسوم تسجيل الرهن العقاري

في دبي، تبلغ رسوم تسجيل الرهن العقاري 0.25% من أصل القرض بالإضافة إلى الرسوم الإدارية التي تُدفع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

التكاليف المترتبة على شراء عقار ثانٍ في دبي

هناك عدد من الرسوم الإضافية إلى جانب سعر العقار عند شراء عقار آخر.

• تبلغ رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي 4% من قيمة العقار.

• تبلغ تكلفة تسجيل الرهن العقاري حوالي 0.25% من مبلغ التمويل.

• عمولات وكالات العقارات النموذجية هي 2% من قيمة العقار بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
• التقييمات الرسمية للعقارات ضرورية للموافقة على الرهن العقاري، وتُجريها البنوك. تتراوح تكلفة التقييم النموذجية بين 2500 و5000 درهم إماراتي.

كيفية تمويل عقار ثانٍ في دبي

1. استخدام المدخرات

الدفع النقدي يُلغي فوائد الرهن العقاري ويُحسّن القدرة التفاوضية. تُعدّ المعاملات النقدية طريقة مفضلة للتجارة في دبي للعديد من المستثمرين الدوليين.

2. دعم دخل الإيجار

يقوم بعض المشترين بسداد أقساط الرهن العقاري الثاني باستخدام دخل الإيجار من الرهن العقاري الأول. على سبيل المثال، إذا كان المبنى يُدرّ دخلاً قدره 120,000 درهم إماراتي سنويًا، فقد يكون هذا عاملاً هامًا للمساعدة في تغطية تكاليف التمويل.

3. تحرير رأس المال من العقار الحالي

إذا كان لدى المالك منزل ارتفعت قيمته، فيمكنه إعادة تمويله وسحب رأس المال منه لشراء منزل آخر.

4. تمويل الرهن العقاري من البنوك

على الرغم من توفر تمويل الرهن العقاري للمنزل الثاني، إلا أن التمويل التقليدي هو الطريقة الأكثر شيوعًا.

تقدم بنوك دبي ما يلي:

• قروض عقارية بفائدة ثابتة
• قروض عقارية بفائدة متغيرة
• خيارات التمويل السكني الإسلامي

خيارات شراء العقارات المشتركة

يلجأ بعض المشترين إلى شراء منزل ثانٍ مع زوجاتهم أو شركاء أعمالهم لجعل الصفقة أكثر سهولة من حيث التكلفة.

أفضل مناطق دبي لشراء عقار ثانٍ

1. دبي مارينا

دبي مارينا تتميز بطلب إيجار قوي، وجاذبية سياحية، ونمط حياة على الواجهة البحرية، ونسب إشغال عالية. تحظى الشقق الاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة بإقبال كبير في هذه المنطقة.

2. قرية جميرا الدائرية (JVC)

توفر قرية جميرا الدائرية (JVC) أسعارًا مناسبة للدخول وعوائد إيجارية جيدة. في بعض مشاريع قرية جميرا الدائرية، يتراوح متوسط ​​العائد على الاستثمار بين 7% و8%.

3. وسط مدينة دبي

يتوافد مشتري العقارات الفاخرة والمستأجرون ذوو الدخل المرتفع إلى وسط مدينة دبي. تتميز المنطقة بانخفاض العرض نسبيًا وارتفاع الطلب العالمي.

4. منطقة الخليج التجاري

يُقبل المحترفون على منطقة الخليج التجاري [، لقربها من وسط مدينة دبي ومركز دبي المالي العالمي. ويُحافظ موقعها المركزي على استقرار الطلب على الإيجارات.

تحديات شراء عقار ثانٍ برهن عقاري قائم

1. التزامات مالية أعلى

يجب على المشترين إدارة ما يلي:

• أقساط الرهن العقاري
• رسوم الخدمات
• تكاليف الصيانة
• نفقات التأمين

2. قيود الموافقة على الرهن العقاري

تخضع الرهون العقارية الثانية لحسابات أكثر صرامة فيما يتعلق بالقدرة على السداد.

3. مخاطر أسعار الفائدة

قد تشهد فترات ارتفاع أسعار الفائدة زيادة كبيرة في الأقساط الشهرية للقروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة.

4. مخاطر الشغور والتأجير

لا يُمكن ضمان الحصول على دخل من الإيجار. وقد يتأثر التدفق النقدي سلبًا خلال فترات الشغور.

5. زيادة رسوم الخدمات

قد يؤدي التمويل الإضافي المصاحب للعقارات الفاخرة إلى ارتفاع تكاليف الصيانة السنوية وانخفاض صافي العائدات.

قواعد وأنظمة الرهن العقاري في دبي

يشرف مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي على أعمال الرهن العقاري في دبي.

تشمل اللوائح الرئيسية ما يلي:

• يفرض بعض المقرضين حدودًا لنسبة الدين إلى الدخل.
• قيود نسبة القرض إلى القيمة
• قيود استحقاق القروض حسب العمر
• قواعد التمويل المصرفي للوافدين ومواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.
• تقدم البنوك أيضًا
• قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت
• قروض عقارية ذات سعر فائدة متغير
• هياكل التمويل الإسلامي

من المهم فهم قواعد الرهن العقاري حتى يتمكن المستثمرون من تجنب جميع أنواع التأخير في الموافقات والتمويل.

مزايا امتلاك عقارات متعددة في دبي

هناك عدد من المزايا طويلة الأجل لامتلاك عقارات متعددة.

• دخل الإيجار المتكرر هو دخل سلبي.
• إحدى طرق تكوين صافي ثروة طويلة الأجل للمستثمرين هي من خلال ارتفاع قيمة العقارات.

• يميل الاستثمار العقاري إلى أن يكون استثمارًا رابحًا خلال فترات التضخم، حيث تميل قيمة العقارات والإيجارات إلى الارتفاع بمرور الوقت.

• توفر العقارات الأخرى فرصًا لإعادة التمويل والاستثمارات المستقبلية.

• يمكن للمستثمرين الذين يمتلكون عقارات مؤهلة الحصول على برنامج التأشيرة الذهبية في الإمارات العربية المتحدة.

الاقتراب من الهدف

من الممكن بالتأكيد شراء عقار ثانٍ في دبي والاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري. ولا يزال مالكو العقارات المتعددة جذابين للمستثمرين نظرًا لارتفاع إيجاراتهم، والمزايا الضريبية، وارتفاع قيمة رأس المال على المدى الطويل.

ومن العوامل المهمة الأخرى للمشترين القدرة على تحمل التكاليف، والالتزامات المالية، والتدفق النقدي قبل إضافة أي عقارات جديدة إلى ممتلكاتهم. وتولي البنوك اهتمامًا كبيرًا لعدم استقرار الدخل، وسجل السداد، والقدرة على دفع الدفعة الأولى عند منح قروض الرهن العقاري.

ولا تزال دبي وجهة ممتازة للمستثمرين الذين يتبعون نهجًا منضبطًا في الإدارة المالية لبناء ثروة طويلة الأجل من خلال الاستثمار في عقارات متعددة.

الأسئلة الشائعة