سوق العقارات في دبي - النصف الأول من عام 2026: الأداء والاتجاهات والتوقعات

اختتم سوق العقارات في دبي النصف الأول من عام 2026 محققاً ثاني أفضل أداء له في تاريخه. وبلغت قيمة المعاملات 286 مليار درهم إماراتي موزعة على 86,005 معاملات خلال النصف الأول من عام 2026. لكن لا ينبغي أخذ هذه الأرقام على ظاهرها، فقد انخفض حجم المعاملات مقارنةً بالنصف الأول من عام 2025، إلا أن قيمتها ظلت ثابتة.

هذه هي الصورة الحقيقية، بالنظر إلى الفرق. لم يبتعد المشترون عن السوق، بل اتجهوا نحو العقارات ذات الأسعار الأعلى. يقدم هذا التقرير صورة شاملة للنصف الأول من عام 2026، ويحدد ستة محاور رئيسية تميز هذه الفترة، ويرسم خرائط المتغيرات للنصف الثاني.

نظرة سريعة على النصف الأول من عام 2026

تُعدّ مؤشرات السوق الرئيسية، كما هو موضح في الجدول أدناه، جوهر النصف الأول من عام 2026:

المحاور الستة التي شكلت النصف الأول من عام 2026

المحور الأول: مشاريع قيد الإنشاء قياسية، وإطلاق مشاريع قياسية

تم إطلاق مشاريع جديدة بقيمة 275 مليار درهم إماراتي في النصف الأول من عام 2026. وكان هذا أكبر إطلاق في النصف الأول من العام في تاريخ دبي. في يونيو، أعلنت شركة إعمار عن خطة رئيسية بقيمة 200 مليار درهم إماراتي، وهو رقم قياسي جديد. وتتجاوز مشاريعها قيد الإنشاء أي فترة مماثلة سابقة.

المحور الثاني: تعزيز هيمنة المشاريع قيد الإنشاء

استحوذت المشاريع قيد الإنشاء على 67% من إجمالي صفقات الوحدات السكنية في النصف الأول من عام 2026. لم تعد هذه المشاريع بديلاً عن السوق الجاهزة، بل أصبحت السوق الأساسية. وقد ساهمت خطط الدفع المرنة، وأسعار الإطلاق التنافسية، وتنوع الخيارات المتاحة في مختلف المجمعات السكنية في هذا التحول. ولا يستطيع السوق الثانوي حاليًا مجاراة حجم أو تنوع المشاريع قيد الإنشاء.

المحور الثالث: المشاريع الفاخرة تقود قصة القيمة

بلغ عدد صفقات العقارات الفاخرة التي تزيد قيمتها عن 10 ملايين درهم إماراتي 2076 صفقة بقيمة 43.7 مليار درهم إماراتي في الربع الأول وحده. وفي النصف الأول من عام 2026، بلغ حجم الاستثمار الأجنبي 148.35 مليار درهم إماراتي. وقد ساهم في ذلك مشترون من آسيا وأوروبا ودول مجلس التعاون الخليجي. وبلغ متوسط ​​سعر فلل نخلة جميرا 5,217 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، أي أكثر من ضعف متوسط ​​سعر الفلل في دبي ككل.

المحور الرابع: بدء تصحيح سوق الإيجار

شهدت إيجارات الوحدات الجديدة في المجمعات السكنية الرئيسية انخفاضًا بنسبة 6% على أساس سنوي خلال النصف الأول من عام 2026. وفي الفترة من 2024 إلى 2025، توفرت وحدات سكنية قيد الإنشاء، مما منح المستأجرين قوة تفاوضية أكبر.

المحور الخامس: استمرار اتساع وقوة سوق العقارات المتوسطة

هيمنت قرية جميرا، والخليج التجاري، ودبي الجنوب على سوق العقارات المتوسطة التي تتراوح أسعارها بين 700,000 و3 ملايين درهم إماراتي. وفي الربع الثاني، ارتفعت أسعار قرية جميرا بنسبة 8% على أساس سنوي. بلغ متوسط ​​سعر الشقة قيد الإنشاء 1780 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع في الربع الأول من عام 2026. وكان سوق العقارات المتوسطة الأكثر نشاطًا وسيولة خلال النصف الأول من العام.

الموضوع السادس: إعادة تسعير المجمعات السكنية الجديدة

شهدت أسعار الفيلات في جزر دبي ارتفاعًا سنويًا بنسبة 17% في النصف الأول من عام 2026. كما ارتفع متوسط ​​سعر الفيلات في نخلة جبل علي بنسبة 112% على أساس سنوي. وانتقل كلا المجمعين من مرحلة المضاربة إلى مرحلة الاستثمار الراسخ خلال النصف الأول من العام. وهذا ليس تحركًا تدريجيًا، بل هو إعادة تسعير للسوق تحدث عادةً مرة واحدة في دورة حياة أي مجمع سكني. ويحقق المشترون الذين دخلوا السوق مبكرًا مكاسب موثقة.

أبرز المجتمعات من حيث الأداء خلال النصف الأول من عام 2026

يوضح الجدول التالي أفضل 5 مجتمعات من حيث حجم المعاملات والأسعار خلال النصف الأول من عام 2026:

سوق دبي للعقارات قيد الإنشاء - النصف الأول من عام ٢٠٢٦

تم تسجيل ٢٥٠ مشروعًا جديدًا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى نهاية مايو ٢٠٢٦. ويتجاوز هذا المعدل أي فترة مماثلة سابقة في تاريخ السوق. وازداد تنوع المطورين بالتوازي مع حجم المشاريع. وتنافس مطورو المشاريع الفردية المتخصصة في قرية جميرا الدائرية وجزر دبي إلى جانب شركات إعمار وداماك ونخيل. وتسارعت وتيرة ابتكار خطط الدفع. كانت خطط الدفع الشهرية بنسبة 1%، وهياكل ما بعد التسليم التي تتراوح مدتها بين 36 و48 شهرًا، وباقات بيوت العطلات المدمجة، جميعها نشطة.

وظلت عمليات إعادة بيع الوحدات السكنية قيد الإنشاء، أي بيع الوحدات قبل التسليم، نشطة طوال النصف الأول من العام. وظهرت علاوات موثقة تتراوح بين 15% و25% فوق سعر الإطلاق الأصلي في المشاريع ذات الأداء الجيد. وسجلت قرية جميرا الدائرية وجزر دبي أعلى معدلات نشاط في أسواق إعادة البيع. وسجل مشروع واحة إعمار 9.71 مليار درهم إماراتي في ربع واحد، وهو أكبر مشروع قيد الإنشاء من حيث قيمة المعاملات في الربع الأول من عام 2026.

سوق الإيجار في دبي - النصف الأول من عام 2026

تحركت أسواق البيع والإيجار في اتجاهين مختلفين خلال النصف الأول من عام 2026. ارتفعت أسعار البيع، بينما انخفضت إيجارات الوحدات الجديدة. إن فهم أسباب هذا التباين يمنع الوصول إلى استنتاجات مضللة. فتصحيح الإيجارات يعود إلى مشكلة في العرض وليس في الطلب. كان عدد الوحدات السكنية قيد الإنشاء في عامي 2024 و2025 كبيرًا لدرجة أنها دخلت سوق الإيجار في الوقت نفسه، مما أتاح للمستأجرين خيارات أوسع. انخفض متوسط ​​الإيجارات بنحو 6% بين يناير وأبريل، ثم استقرت الأسعار في مايو ويونيو.

لا يُعدّ انخفاض عائدات الإيجار أمرًا بسيطًا كما يبدو للوهلة الأولى. يبلغ إجمالي العائد المُؤكد على مستوى المدينة 7.0%، بينما يبلغ إجمالي عائد الشقق حوالي 5.7%. أما إجمالي العائد في قرية جميرا الدائرية فيبلغ 8%، وذلك بحسب نوع الوحدة. لا تزال دبي واحدة من أفضل أسواق العقارات التجارية أداءً في العالم. عادةً ما تكون صافي العائدات (بعد خصم رسوم الخدمات ورسوم الإدارة ونسبة الشواغر) أقل بنسبة تتراوح بين 1.5 و2.5 نقطة مئوية من إجمالي العائدات.

مصفوفة المخاطر والفرص للنصف الثاني من عام 2026

شهد النصف الأول من العام ثاني أقوى أداء في تاريخ دبي. يتطلب النصف الثاني من العام اتخاذ قرارات أكثر انتقائية. يوضح الجدول أدناه أهم المخاطر والفرص في النصف الثاني من عام 2026:

ما الذي يحمله النصف الأول من عام 2026 للعام بأكمله؟

بلغ إجمالي النشاط العقاري في النصف الأول من عام 2026 ما قيمته 286 مليار درهم إماراتي، ما يمثل 86,005 صفقة. ومع استمرار النصف الثاني بوتيرة مماثلة، من المرجح أن يكون عام 2026 من بين أفضل عامين أو ثلاثة أعوام في تاريخ دبي.

يُعدّ قطاع العقارات الفاخرة للغاية الأقل تأثراً بضغوط النصف الثاني من العام. ويُعاني المعروض من هذه العقارات في نخلة جميرا وتلال الإمارات من قيود هيكلية. ولن يُغيّر حجم إطلاق المشاريع قيد الإنشاء من هذا الوضع. ويُعدّ معدل استيعاب السوق المتوسطة المتغير الرئيسي الذي يجب مراقبته في النصف الثاني من العام.

لا تزال العوائد الإجمالية لمشروع قرية جميرا الدائرية (JVC) البالغة 8% هي الأعلى في مؤشر المدينة. وتتمثل رؤية أجندة دبي الاقتصادية D33 في أن يصل عدد سكان دبي إلى 5.5 مليون نسمة بحلول عام 2033. ويُمثّل النمو السكاني الحد الأدنى الهيكلي للطلب على العقارات السكنية.

اقتراب النهاية

كان النصف الأول من عام 2026 ثاني أفضل نصف في تاريخ سوق العقارات في دبي. وتؤكد الأرقام الرئيسية على مرونة السوق. وتتطلب التفاصيل الدقيقة اهتمامًا خاصًا، وتشهد أسواق الإيجار تصحيحًا. وتتزايد عمليات التسليم، ويتعمق هيمنة العقارات قيد الإنشاء. علاوة على ذلك، يتباطأ نمو الأسعار نحو مستويات مستدامة.

لا تُعد أي من هذه المؤشرات علامات تحذيرية، بل هي سمة مميزة لسوق ينتقل من زخم استثنائي إلى نضج هيكلي. سيكون النصف الثاني من عام 2026 عصرًا من الدقة والدقة، وليس مجرد مشاركة جماعية. وسيكون المستثمرون الناجحون هم أولئك الذين يفهمون ديناميكيات المجتمع ككل، وليس المدينة ككل فقط.

الأسئلة الشائعة