الملكية المشتركة في دبي: القواعد والقوانين 2024

تتمتع دبي بقطاع عقاري مزدهر وقيمة هائلة للملكية المشتركة. وبفضل هياكل الاستثمار الديناميكية في المدينة والنهج الحديث للمعيشة المشتركة، أجرت حكومة دبي تحولات حيوية لمواءمة رافعات الملكية المشتركة مع الإدارة الفعّالة والتنظيم والشفافية.

هذه التحديثات محورية لضمان نظام بيئي متناغم حيث يتم دعم المسؤوليات المجتمعية واحترام حقوق الأفراد. مع الارتفاع المستمر في المجتمعات المسورة والمجمعات السكنية والمشاريع متعددة الاستخدامات، تمتد الملكية إلى ما هو أبعد من الوحدات الفردية، مما يسمح بالمرونة لمشاركة مساحات المعيشة. ستوفر هذه المدونة تحليلاً متعمقًا لما يشكل ملكية مشتركة في دبي، وكيف تؤثر هذه اللوائح على مستثمري العقارات، وأحدث التحديثات لعام 2024.

ما هي الملكية المشتركة في دبي؟

تُعرف التطورات العقارية التي تسمح بتقسيم الأرض أو العقار بين عدة عقارات باسم العقارات المملوكة بشكل مشترك. قد تتراوح هذه العقارات من الفلل المترامية الأطراف إلى الشقق الشاهقة، مما يعزز نهج الملكية المشتركة. كما ستشهد العقارات المملوكة من قبل ملاك متعددين انهيارًا في قيم العقارات، وهو ما يكون غالبًا كبيرًا بين الشركاء التجاريين أو الأزواج أو الأصدقاء.

القواعد الأساسية التي تحكم الملكية المشتركة

يتم تحديد مجموعة من القواعد واللوائح لدعم المشهد القانوني للملكية المشتركة في دبي. تضمن هذه اللوائح التشغيل الشفاف والإدارة الفعالة والمعاملة العادلة للمالكين.

1. القانون رقم 6 لسنة 2019 – حجر الأساس لقانون الملكية المشتركة

لقد أدى تعديل القانون رقم 27 لسنة 2007 إلى صياغة القانون رقم 6 لسنة 2019 بعنوان "بشأن ملكية العقارات المملوكة بشكل مشترك في إمارة دبي". ويعمل القانون كأساس لتنظيم وإدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك، وتحويل الكثير من إشراف هيئة تنظيم العقارات (RERA) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

مع تقديم القانون رقم 6 لسنة 2019، اتخذت أدوار ومسؤوليات جمعية الملاك أيضًا نموذجًا جديدًا، مما أدى إلى خلق التوازن في الهيكل. بالإضافة إلى ذلك، يهدف القانون إلى جمع شركات إدارة المرافق والملاك والمطورين لإدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك لتعزيز المساءلة والشفافية.

2. دور هيئة تنظيم العقارات في عام 2024

دور مؤسسة التنظيم العقاري في الإشراف على العقارات المملوكة بشكل مشترك متعدد الأوجه، بما في ذلك الموافقات على الميزانية، وتسجيل جمعيات الملاك، وحل النزاعات. ويشمل الدور النشط لمؤسسة التنظيم العقاري في عام 2024 أيضًا امتثال أصحاب المصلحة للوائح الملكية.

• إلزام شركات إدارة المرافق بإجراء عمليات تدقيق منتظمة

مؤسسة التنظيم العقاري مسؤولة عن تنظيم وإدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك. وتفرض مؤسسة التنظيم العقاري جلسات تدقيق باعتبارها سلطة عليا، وتتطلب تقارير عن إدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك في دبي. وشركات إدارة المرافق مسؤولة عن تقديم التقارير بعد نصف عام. بالإضافة إلى تقارير الإدارة، تتمتع مؤسسة التنظيم العقاري بسلطة الاستفسار عن الإيرادات والتكاليف المتعلقة برسوم الخدمة.

• موافقة الرسوم

مؤسسة التنظيم العقاري مسؤولة أيضًا عن الموافقة على الميزانية السنوية لرسوم الخدمة ورسوم صيانة وإدارة المناطق المشتركة. بمجرد الموافقة، يمكن تحصيل هذه الرسوم من قبل جمعية الملاك أو شركة إدارة المرافق، بينما تضمن RERA الشفافية.

• استبدال شركة إدارة المرافق

تتمتع RERA بسلطة التدخل عندما تفشل شركة إدارة المرافق في صيانة أو إدارة المناطق المشتركة واستبدالها بشركة أخرى.

3. لجنة الملاك - التكوين والمسؤوليات

كانت تُعرف سابقًا باسم جمعية الملاك، وقد تمت إعادة تسميتها الآن باسم لجنة الملاك. يمثل دورهم الارتقاء الناجح في العقارات المملوكة بشكل مشترك حيث يحددون مصالح تحصيل مالكي العقارات.

• التكوين القانوني للجنة الملاك

تتشكل لجنة الملاك بمجرد بيع نسبة معينة من الوحدات، حوالي 10٪، في تطوير معين. تتطلب RERA التسجيل القانوني لهذه العقارات، مما يضمن استيفاء جميع المعايير التشغيلية والحكومية. يقوم كل من الأعضاء التسعة في لجنة الملاك بالعمليات الموضحة بموجب القانون. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للمطورين أن يصبحوا أعضاء في لجنة الملاك إذا تم بيع جميع الوحدات.

• صلاحيات ومسؤوليات لجنة الملاك

لجنة الملاك مسؤولة في المقام الأول عن إدارة المناطق المشتركة وتطوير قواعد المجتمع وإنفاذها. تقوم اللجنة بإعداد الميزانيات السنوية والعقود مع مقدمي الخدمات وجمع رسوم الخدمة. كما أنها مسؤولة عن الإشراف على أي ترقيات أو إصلاحات مطلوبة.

• الشفافية والمساءلة

تلزم هيئة التنظيم العقاري لجنة الملاك بالحفاظ على سجل شامل للعمليات المالية لضمان المساءلة وتجنب إساءة استخدام الأموال. بالإضافة إلى التقارير نصف السنوية، تكون اللجنة مسؤولة عن إعداد تقرير مراجعة مفصل يحتوي على معلومات بشأن تحصيل رسوم الخدمة والإنفاق للمساعدة في تعزيز العلاقات المجتمعية والثقة القوية بين الملاك.

4. أدوار ومسؤوليات المطورين

• تقديم المستندات

المطورون مسؤولون عن تقديم المستندات اللازمة المتعلقة بالعقارات المملوكة بشكل مشترك في التطوير. وفي حالة فشل التقديم، ستفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)](https://dxbproperties.ae/blog/dld-waiver-in-dubai-real-estate) على المطورين غرامة عن التأخير في تقديم المستندات أو استرجاعها من طرف ثالث.

• المسؤولية عن الأضرار والإصلاحات

يتحمل المطورون المسؤولية عن أي ضرر هيكلي يلحق بالعقارات المملوكة بشكل مشترك خلال السنوات العشر الأولى بعد منح شهادة الإنجاز. إذا تم العثور على أي عيب في الوحدات الفردية خلال عام واحد من الاستحواذ، فسيقوم المطورون بتصحيح العيوب.

• تعيين نظام إدارة المباني
  المطورون مسؤولون أيضًا عن تعيين نظام إدارة المباني؛ ومع ذلك، ستمنح مؤسسة التنظيم العقاري الموافقة. هذا شرط محدد للفنادق والمشاريع الضخمة الأخرى.

5. ثلاثة تصنيفات بموجب القانون المحدث للعقارات المملوكة بشكل مشترك

قام القانون المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات في دبي بتصنيف ثلاث فئات؛

• المشاريع الرئيسية
  تشمل التطورات واسعة النطاق المملوكة بشكل مشترك من قبل ملاك متعددين والتي تتوافق مع المعايير المنصوص عليها التي صادق عليها المدير العام.

• الوحدات
  يمكن أن تشمل العقارات المملوكة بشكل مشترك عقارات مثل المكاتب والمحلات التجارية والشقق والمستودعات وقطع الأراضي والطوابق أو المنازل المستقلة.

• المشاريع الفندقية

العقارات المرخصة من قبل السلطة المختصة لاستخدامها كوحدات فندقية مؤهلة للملكية المشتركة. قد تشمل هذه الغرف الفندقية والشقق الفندقية والفيلات والمنتجعات.

6. تخطيط الملكية - المناطق المشتركة والوحدات الخاصة

الطبيعة المزدوجة للممتلكات المملوكة بشكل مشترك هي السمة البارزة التي تقسم الملكية بين المناطق المشتركة والوحدات الخاصة. تدخل العديد من جوانب إدارة الممتلكات، من الصيانة إلى حل النزاعات، تحت التأثير.

• تحديد المناطق المشتركة

تسمى أيضًا المساحات المشتركة، وغالبًا ما تكون المناطق المشتركة مملوكة بشكل جماعي من قبل المالكين. وعادة ما تشمل وسائل راحة مختلفة مثل مراكز اللياقة البدنية وحمامات السباحة والردهات الكبرى والحدائق الواسعة. تتطلب هذه المناطق الصيانة المناسبة والاستخدام العادل للحفاظ على قيمة العقار وضمان نمط حياة قياسي للسكان.

• مفهوم الوحدات الخاصة
  الوحدات الخاصة مملوكة بشكل مستقل ضمن عقارات مملوكة بشكل مشترك. وهذا يشمل عادةً المكاتب التجارية والفيلات والشقق، مما يضمن للمالكين حقوقًا كاملة في الملكية لإتمام عملية البيع أو الإيجار أو التعديل. ومع ذلك، يخضع تجديد الديكور الداخلي للامتثال للوائح المجتمع.

• حقوق ومسؤوليات الملاك

بينما يتمتع الملاك بالاستقلالية على الوحدات الخاصة، فإنهم يتحملون أيضًا مسؤولية الحفاظ على المناطق المشتركة من خلال رسوم الخدمة. إذا فشل الملاك في دفع رسوم الخدمة، فسيتم معاقبتهم، مما يضمن صيانة وسائل الراحة والأماكن المشتركة.

7. الإدارة المالية ورسوم الخدمة

رسوم الخدمة ضرورية لامتلاك العقارات في العقارات المملوكة بشكل مشترك.

• تحديد رسوم الخدمة

يتم تحديد رسوم الخدمة بناءً على الميزانية السنوية التي أعدتها لجنة الملاك ووافقت عليها هيئة تنظيم العقارات. تغطي هذه الأموال الصيانة والمرافق للمساحات المشتركة والأمن وتنظيف الممتلكات. تولي السلطات اهتمامًا تفصيليًا للتخطيط لهذه الميزانية السنوية أو تحديد رسوم الخدمة لضمان توافق الرسوم المحصلة مع متطلبات التطوير دون تضخيمها.

• قواعد الشفافية والإنصاف

توفر RERA تفصيلاً مفصلاً لرسوم الخدمة للحفاظ على شفافية الرسوم وإنصافها وإبقاء الملاك على دراية بمكان وكيفية استخدام أموالهم. يمكن للملاك منع الرسوم المتضخمة أو معرفة النفقات الفعلية المتكبدة بشكل تعسفي بناءً على أسلوب حياتهم.

• عقوبات عدم الدفع

سيواجه الملاك الذين يفشلون في دفع رسوم الخدمة عقوبات، في حين أن عدم الدفع المستمر قد يؤدي إلى حجز الأصول أو تجميد الممتلكات بأمر من المحكمة حتى يتم تسوية جميع المستحقات.

8. العواقب القانونية لعدم الامتثال

• التداعيات على سلطات الإدارة والملاك

يمكن فرض عقوبات مختلفة في حالة عدم الامتثال للقوانين المتعلقة بالعقارات المملوكة بشكل مشترك في دبي. قد يؤدي عدم الالتزام بقواعد شركة إدارة المرافق أو لجنة الملاك أو دفع رسوم الخدمة إلى فرض قيود على استخدام المرافق المشتركة. وبالمثل، قد تواجه شركات إدارة العقارات عقوبات أو تعليق الترخيص إذا لوحظت انتهاكات تتعلق بالإشراف.

• حقوق الملاك في حالات الإدارة السيئة
  يتم إصدار قوانين كافية للحفاظ على حقوق الملاك في حالة تقصير لجنة الملاك في الوفاء بأدوارها والتزاماتها. يمكن تقديم شكوى مباشرة إلى مؤسسة التنظيم العقاري، مما يؤدي إلى اتخاذ تدابير تصحيحية بعد عملية تحقيق. وهذا يوفر للمالكين طريقة سهلة للمطالبة بالحل.

• طرق حل النزاعات

تقدم مؤسسة التنظيم العقاري دور المحكم وتتدخل في حالة وجود أي نزاع بين لجنة الملاك والملاك وشركات إدارة المرافق. وعادة ما يتم حل النزاعات من خلال التحكيم والوساطة لتقليل فرص اللجوء إلى المحكمة.

9. تحديثات بشأن العقارات المملوكة بشكل مشترك في دبي

تم إجراء العديد من التعديلات للحفاظ على إدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك في دبي، بما في ذلك؛

• الخدمات الإلكترونية والمنصات الرقمية
  تم تقديم المنصات الرقمية والخدمات الإلكترونية في عام 2024 لإدارة وإشراف العقارات المملوكة بشكل مشترك في دبي بشكل فعال. تعمل التكامل الرقمي على تعزيز الشفافية والمشاركة داخل المجتمعات.

• معايير صارمة لهيئات إدارة المرافق

عززت مؤسسة التنظيم العقاري رقابتها على شركات إدارة المرافق، وفرضت قواعد صارمة ومعايير خدمة أعلى للإبلاغ عن التفاصيل. ويهدف هذا التعديل إلى تحسين المساءلة، وضمان أن تكون خدمة إدارة العقارات متوافقة مع مصالح الملاك.

• نهج البناء الأخضر والاستدامة

مع تقدم العصر، تعمل السلطات في دولة الإمارات العربية المتحدة باستمرار على تحسين الممارسات المستدامة للاستخدام الفعال لممارسات توفير الطاقة. يتم تحفيز لجنة الملاك على تبني تدابير مثل برامج إعادة التدوير ومبادرات البناء الأخضر واستخدام الألواح الشمسية. قد يؤدي الامتثال لنهج الاستدامة إلى خفض رسوم الخدمة أو الفوائد الضريبية.

10. الآثار المترتبة على المستثمرين العقاريين

• أهمية اللوائح بين أصحاب المصلحة

إن فهم قوانين العقارات المملوكة بشكل مشترك في دبي أمر ضروري لأصحاب المصلحة لتعزيز حماية استثماراتهم. قد تؤدي المساحات المشتركة التي يتم صيانتها بشكل استثنائي إلى زيادة رأس المال، في حين تساعد اللوائح العادلة أيضًا في جذب المستثمرين الأجانب الذين يحترمون قطاع العقارات الشفاف والمنظم.

• طبيعة قطاع العقارات في دبي الجذابة
  مع الارتفاع المستمر في سوق العقارات المدفوع بنظام تنظيمي قوي وبنية تحتية حديثة، تنمو دبي لجذب الانتباه العالمي. وبالمثل، تتوافق لوائح الملكية المشتركة مع المعايير الدولية وأفضل الأساليب، مما يضمن ثقة المستثمرين في العقارات المملوكة بشكل مشترك.

11. نصائح الخبراء لإتقان لوائح 2024

• التواصل مع لجنة الملاك
  يضمن التعاون مع لجنة الملاك مراعاة مصالحك وإدارة العقار بشكل مناسب. يمكن أن يؤثر التصويت على مقترحات الصيانة والميزانيات ومصالح المجتمع أيضًا على تخصيص الأموال.

• البقاء على اطلاع دائم
  ينصح الملاك بالبقاء على اطلاع بأحدث التطورات أو التعديلات أو اللوائح. سيساعد هذا في حماية مصالحهم وضمان الامتثال لأحدث القوانين. يُنظر إلى استخدام الخدمات الإلكترونية والمشاركة في اجتماعات لجنة الملاك على أنها نهج استباقي.

• ضع في اعتبارك الاستشارة المهنية إذا لزم الأمر

نظرًا للبيئة الديناميكية في دبي، قد يكون فهم القوانين المتعلقة بالعقارات المملوكة بشكل مشترك أمرًا معقدًا. في مثل هذه الحالات، يُنصح بطلب الاستشارة من المحترفين. يمكن لمحامي العقارات في دبي تقديم رؤى قيمة حول قوانين الملكية المختلفة ولوائح الملكية المشتركة.

الاقتراب!

تم تحديث قوانين دبي للعقارات المملوكة بشكل مشترك لتوسيع الفوائد لأصحاب المصلحة من خلال نظام عادل وشفاف ومجهز جيدًا. مع التركيز على التحول الرقمي والإشراف الصارم على كيانات إدارة المرافق والنهج المستدامة، تتمتع قوانين إدارة العقارات في دبي بمسار قوي في قطاع العقارات.

يعد فهم هذه اللوائح أمرًا ضروريًا للمستثمرين والملاك للحفاظ على مستويات المعيشة مع حماية حقوقهم. يمكن أن يساهم الامتثال للقوانين في الإدارة السلسة لمجتمعاتهم. وتضمن التطورات المستمرة التي تشهدها دبي حماية متماسكة لأصحاب العقارات، وتعزز ثقة المستثمرين وسمعة المدينة كقائد عالمي في سوق العقارات.