Покупка второй недвижимости в Дубае: что нужно знать ипотечным заемщикам.

Рынок недвижимости Дубая продолжает привлекать инвесторов, стремящихся создать долгосрочные инвестиционные возможности в сфере недвижимости, приобретая несколько объектов. Многие люди покупают второй дом по разным причинам: для получения арендного дохода, диверсификации портфеля или для улучшения качества жизни. Дубай особенно привлекателен для тех, кто инвестирует в несколько объектов недвижимости, учитывая отличную доходность от аренды и освобождение от налогов.

Покупатели могут приобрести дополнительную недвижимость в Дубае, даже если у них уже есть один объект, находящийся в ипотеке. Банки будут учитывать доход, задолженность и историю погашения кредитов, прежде чем предоставить вторую ипотеку. Грамотное финансовое планирование имеет решающее значение для успеха в инвестировании в несколько объектов недвижимости.

Можно ли купить второй объект недвижимости в Дубае с существующей ипотекой?

Да, покупатели жилья в Дубае могут приобрести второй дом, даже имея существующую ипотеку. Банки ОАЭ предлагают возможность получения нескольких ипотечных кредитов при соблюдении финансовых условий.

Банки в основном оценивают:

• Ежемесячный доход
• Существующие долговые обязательства
• Кредитная история
• Стабильность занятости
• Возможность внесения первоначального взноса

Центральный банк ОАЭ ввел правила соотношения долга к доходу (DTI), которые устанавливают лимиты для ипотечных кредитов. В большинстве случаев общая сумма ежемесячных платежей по долгам не должна превышать 50% от ежемесячного дохода.

Например, если ежемесячный доход покупателя составляет 40 000 дирхамов ОАЭ, ежемесячный платеж по кредиту должен быть меньше 20 000 дирхамов ОАЭ. Это включает автокредиты, кредитные карты и текущие платежи по ипотеке.

Если планируется второй ипотечный кредит, то грамотное управление финансами, несомненно, повысит вероятность одобрения.

Почему инвесторы покупают вторую недвижимость в Дубае

Вторые дома в Дубае покупаются по различным инвестиционным и жизненным мотивам.

1. Получение дохода от аренды

В Дубае наблюдается одна из самых высоких в мире доходностей от аренды. Как правило, средняя валовая доходность от аренды составляет от 5% до 8% в зависимости от типа недвижимости и района. Иногда доходность от аренды небольших квартир может достигать 9% в таких районах, как JVC и Dubai South.

2. Долгосрочный рост стоимости капитала

В престижных районах Дубая наблюдается долгосрочный рост цен на недвижимость. Палм-Джумейра, Даунтаун-Дубай и Дубай-Хиллз-Эстейт стали основными очагами роста цен на 11-15% за последние несколько лет.

3. Диверсификация портфеля

Некоторые люди рассматривают инвестиции в недвижимость не только как инвестиции в акции и сбережения для диверсификации своего портфеля. Недвижимость может приносить доход от аренды и прирост стоимости активов.

Ключевые факторы, которые банки оценивают перед одобрением второй ипотеки

1. Коэффициент соотношения долга к доходу (DTI)

DTI является важным фактором одобрения. Банковские правила ОАЭ обычно допускают максимальный коэффициент соотношения долга к доходу в 50%.

Банки рассчитывают:

• Платежи по существующей ипотеке
• Потребительские кредиты
• Автокредиты
• Задолженность по кредитным картам

Более низкий DTI увеличит шансы на получение ипотеки.

2. История погашения существующей ипотеки

Банки проверяют историю погашения при рассмотрении заявки на другой кредит. Неуплата платежей или просрочка платежей негативно влияют на право получения кредита. Регулярные платежи по ипотеке являются показателем финансовой надежности.

3. Ежемесячный доход и стабильность занятости

Уровень одобрения кредитов сильно зависит от стабильного дохода. Как правило, наемные работники должны иметь:

• Стабильную историю занятости
• Минимальные требования к заработной плате
• Подтверждение от работодателя
• Владельцам бизнеса могут потребоваться:
• Торговые лицензии
• Банковские выписки
• Аудированные финансовые отчеты

4. Оценка кредитного рейтинга

Банки принимают отчеты от кредитного бюро Al Etihad (AECB). Более высокий кредитный рейтинг означает лучшие условия финансирования и более высокие шансы на получение кредита. Право на получение кредита может быть снижено из-за просроченных платежей и высокого уровня использования кредитных средств.

5. Доступность первоначального взноса

При покупке второго жилья обычно требуется более высокий первоначальный взнос. Покупатели также должны иметь достаточные денежные резервы после покупки.

Понимание требований к первоначальному взносу при покупке второго жилья

Требования к первоначальному взносу различаются в зависимости от национальности, дохода и стоимости недвижимости.

1. Граждане ОАЭ против экспатриантов

Гражданам ОАЭ может быть предложено несколько больше финансирования, чем экспатриантам. Но обе группы должны соблюдать правила, установленные Центральным банком.

2. Процент первоначального взноса

Как правило, покупателям-экспатам потребуется:

• Для недвижимости стоимостью менее 5 миллионов дирхамов ОАЭ требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%.
• Для любой недвижимости стоимостью 5 миллионов дирхамов ОАЭ и выше ставка составляет приблизительно 30%.

В зависимости от оценки риска, некоторые банки могут потребовать еще больший взнос по второму ипотечному кредиту.

3. Дополнительные требования к денежным резервам

Банки обычно требуют сбережений, превышающих сумму первоначального взноса. Это помогает заемщикам справиться с чрезвычайными ситуациями или любым дефицитом дохода.

4. Стоимость регистрации ипотеки

В Дубае плата за регистрацию ипотеки составляет 0,25% от основной суммы кредита плюс административные сборы, которые необходимо уплатить в Департамент земельных ресурсов Дубая.

Расходы, связанные с покупкой второй недвижимости в Дубае

Помимо стоимости самой недвижимости, при покупке второй недвижимости возникает ряд дополнительных расходов.

• Размер платы за переоформление права собственности в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD) составляет 4% от стоимости недвижимости.
• Стоимость регистрации ипотеки составляет около 0,25% от суммы кредита.
• Типичная комиссия агентства недвижимости составляет 2% от стоимости недвижимости плюс НДС.
• Для одобрения ипотеки необходима официальная оценка недвижимости, которая проводится банками. Типичная стоимость оценки составляет от 2500 до 5000 дирхамов ОАЭ.

Как профинансировать вторую недвижимость в Дубае

1. Использование сбережений

Покупка за наличные позволяет избежать процентов по ипотеке и повышает переговорную силу. Для многих иностранных инвесторов в Дубае предпочтительным способом торговли являются сделки за наличные.

2. Поддержка за счет арендного дохода

Некоторые покупатели погашают вторую ипотеку, используя арендный доход от первоначальной ипотеки. Например, если здание приносит доход в размере 120 000 дирхамов в год, это может стать существенным фактором, помогающим покрыть расходы на финансирование.

3. Высвобождение капитала из существующей недвижимости

Если у владельца есть дом, стоимость которого выросла, он может рефинансировать ипотеку, получить средства из капитала и купить другой дом.

4. Банковское ипотечное финансирование

Хотя ипотечное финансирование для второго жилья доступно, наиболее распространенным методом является традиционное финансирование.

Банки Дубая предлагают:

• Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой
• Ипотечные кредиты с переменной ставкой
• Исламские варианты финансирования жилья

Варианты совместной покупки недвижимости

Некоторые покупатели приобретают второе жилье вместе со своим супругом или деловым партнером, чтобы сделать сделку более доступной.

Лучшие районы Дубая для покупки второй недвижимости

1. Дубай Марина

Дубай Марина предлагает высокий спрос на аренду, привлекательность для туристов, жизнь на набережной и высокий уровень заполняемости. В этом районе особенно востребованы квартиры-студии и однокомнатные квартиры.

2. Джумейра Виллидж Серкл (JVC)

JVC предлагает хорошие возможности для приобретения жилья и высокую доходность от аренды. В некоторых проектах JVC средняя рентабельность инвестиций составляет от 7% до 8%.

3. Даунтаун Дубай

Покупатели элитной недвижимости и арендаторы с высоким доходом стекаются в Даунтаун Дубай. В этом районе относительно низкое предложение и высокий глобальный спрос.

4. Бизнес Бэй

Профессионалы стекаются в Business Bay, расположенный недалеко от Даунтауна Дубая и DIFC. Центральное расположение поддерживает стабильный спрос на аренду.

Трудности покупки второй недвижимости с уже существующей ипотекой

1. Более высокие финансовые обязательства

Покупатели должны управлять:

• Ипотечными платежами
• Платой за обслуживание
• Расходами на техническое обслуживание
• Страховыми расходами

2. Ограничениями при одобрении ипотеки

Для второй ипотеки действуют более строгие расчеты платежеспособности.

3. Риски, связанные с процентными ставками

Могут быть периоды, когда процентные ставки растут, что приводит к значительному увеличению ежемесячных платежей по ипотечным кредитам с переменной ставкой.

4. Риски простоя и сдачи в аренду

Никогда нельзя быть уверенным в получении дохода от аренды. В периоды простоя денежный поток может быть негативно затронут.

5. Увеличение платы за обслуживание

Дополнительное финансирование, связанное с элитной недвижимостью, может привести к высоким ежегодным затратам на обслуживание и снижению чистой прибыли.

Правила и положения ипотечного кредитования в Дубае

Центральный банк ОАЭ контролирует ипотечный бизнес в Дубае.

Ключевые правила включают:

• Некоторые кредиторы устанавливают ограничения по соотношению долга к доходу.
• Ограничения по соотношению кредита к стоимости залога
• Ограничения по срокам погашения кредитов в зависимости от возраста
• Правила банковского финансирования для экспатриантов и граждан ОАЭ.
• Банки также предлагают
• Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой
• Ипотечные кредиты с переменной ставкой
• Исламские структуры финансирования

Правила ипотечного кредитования важно понимать, чтобы инвесторы могли избежать всевозможных задержек в одобрении и финансировании.

Преимущества владения несколькими объектами недвижимости в Дубае

Существует ряд долгосрочных преимуществ владения несколькими объектами недвижимости.

• Регулярный доход от аренды — это пассивный доход.
• Один из способов, с помощью которого инвесторы могут создать долгосрочный чистый капитал, — это рост стоимости недвижимости.
• Недвижимость, как правило, является надежной инвестицией в периоды инфляции, поскольку стоимость недвижимости и арендная плата со временем имеют тенденцию к росту.
• Другие объекты недвижимости предоставляют возможности для рефинансирования и будущих инвестиций.

Программы «Золотой визы» ОАЭ доступны инвесторам, владеющим соответствующей недвижимостью.

Приближаемся к завершению

Безусловно, можно приобрести вторую недвижимость в Дубае и продолжать выплачивать ипотеку. Владельцы нескольких объектов недвижимости по-прежнему привлекательны для инвесторов благодаря высокой арендной плате, налоговым льготам и долгосрочному росту капитала.

Еще одним важным фактором для покупателей является доступность, долговая нагрузка и денежный поток перед увеличением своих активов. Банки с осторожностью относятся к нестабильности доходов, истории погашения кредитов и способности внести первоначальный взнос при предоставлении ипотечных кредитов.

Дубай остается отличным местом для инвесторов, которые дисциплинированно подходят к управлению финансами, чтобы создать долгосрочное богатство, инвестируя в несколько объектов недвижимости.

Часто задаваемые вопросы