Наличные или ипотека в Дубае: что лучше для покупки недвижимости?

На рынке недвижимости Дубая каждый, кто в него выходит, рано или поздно сталкивается с двумя вариантами: покупка за наличные или ипотека. Финансовые ограничения больше не являются единственным критерием при покупке. Теперь всё сводится к эффективности использования капитала, гибкости и терпимости к долгам. Преимущество полной оплаты заключается в том, что вы становитесь владельцем актива после завершения сделки; при ипотеке деньги остаются доступными для других покупок и помогают диверсифицировать риски между этим активом и другими. Однако здесь ответ не одинаков.

Лучший выбор будет полностью зависеть от финансового положения покупателя, сроков инвестирования и, конечно же, от того, что он хочет получить от инвестиций в недвижимость: проживание в ней или получение дохода. Понимание того, как каждый вариант работает на практике, и каковы реальные цифры, является первым шагом к принятию подходящего решения.

Покупка недвижимости в Дубае за наличные

В Дубае этот способ покупки предпочитают состоятельные люди и инвесторы, которые хотят быстрого и простого процесса без обычных банковских процедур, замедляющих все.

• Без предварительного одобрения, оценки или проверки кредитоспособности - сделка за наличные означает, что транзакция может быть завершена за недели или даже дни, а не за недели.

• Без начисления процентов: Покупка за наличные гарантирует отсутствие начисления процентов в течение многих лет платежей и то, что конечная цена останется точно такой, как было согласовано.

• Повышение переговорных возможностей: Покупатели, оплачивающие покупку наличными, занимают более выгодную позицию при ведении переговоров, поскольку нет риска срыва сделки на полпути. В итоге это приводит к более выгодной цене или дополнительным бонусам.

• Полное право собственности: отсутствие ежемесячных платежей и полный контроль над активом с момента подписания договора.

• Сниженная ликвидность: самым большим недостатком является то, что большая часть чистой стоимости активов сосредоточена в одном активе, что затрудняет его перемещение, если позже появится возможность приобрести более выгодный актив и он понадобится в другом месте.

Покупка недвижимости в Дубае с использованием ипотеки

Финансирование позволяет привлечь гораздо больше покупателей, готовых совершить покупку, будь то работающие специалисты или долгосрочные экспаты, предпочитающие использовать банковский кредит вместо того, чтобы тратить все свои сбережения на одну покупку.

• Поддержание ликвидности: Ипотека позволяет покупателю иметь наличные средства на случай непредвиденных обстоятельств и для других инвестиций, не связанных с недвижимостью.

• Требования к первоначальному взносу: Граждане ОАЭ платят более низкую ставку; экспаты, проживающие в ОАЭ, обязаны внести 20% первоначального взноса за жилье стоимостью менее пяти миллионов дирхамов.

• Проценты и сборы: Банковские издержки, связанные с оформлением кредита, оплачиваются авансом, а платежи по процентам требуются в дальнейшем. Все это увеличивает общую сумму, которую вы заплатите за весь срок кредита, по сравнению со стоимостью недвижимости.

• Одобрение банка: Получение ипотеки включает предоставление банковских выписок и подтверждения дохода, а также оценку этих обязательств в соответствии с нормативными лимитами для одобрения кредитов.

• Компенсация арендным доходом: Доход от аренды недвижимости на рынках с высокой доходностью может компенсировать значительную часть ежемесячного платежа по кредиту, то есть арендный доход помогает инвестиционной недвижимости окупать себя.

Наличные против ипотеки: реальная стоимость недвижимости стоимостью 2 миллиона дирхамов

Проценты сами по себе не дают четкого сравнения; однако цифры дают. Независимо от того, разрешают ли местные банковские правила финансирование административных сборов за счет ипотеки, покупатели обоих вариантов должны оплачивать административные сборы из собственных средств. Давайте рассчитаем сумму наличных средств, необходимых для покупки недвижимости стоимостью два миллиона дирхамов, включая стандартные сборы, связанные с обоими типами покупки.

Для покупателя, оплачивающего покупку наличными, стоимость составляет более двух миллионов дирхамов авансом, а для покупателя, получающего ипотеку, — около пятисот пятидесяти тысяч дирхамов, и это только первоначальный взнос. Необходимо учитывать дополнительные расходы на проценты и страхование жизни, которые еще не подлежат оплате и будут начисляться в течение всего срока действия ипотеки.

Ключевые факторы, влияющие на решение

• Инвестиционные цели: Те, кто хочет перепродать недвижимость, могут предпочесть наличные, чтобы избежать проблем с финансированием, в то время как долгосрочные инвесторы могут предпочесть финансирование сделки для реализации стратегии капитализации, инвестируя в несколько активов вместо одного объекта недвижимости для долгосрочного владения.
• Доступ к ликвидному капиталу: Не экономьте на денежном потоке, делая крупный единовременный платеж именно тогда, когда он вам больше всего нужен.

• Низкие процентные ставки: Делают финансирование гораздо более привлекательным, поскольку обеспечивают денежный поток, который можно использовать для других целей, которые могут принести более высокую доходность при более низких процентных ставках.

• Тип недвижимости: Проекты на стадии строительства обычно имеют структуру оплаты, которая минимизирует требования к финансированию на ранних этапах, в то время как для готовых объектов обычно требуется либо наличный расчет, либо обычный кредит.

• Резидентский статус: Граждане ОАЭ и иностранные граждане, проживающие в стране, как правило, имеют право на более выгодные коэффициенты соотношения кредита к стоимости залога. Однако нерезиденты обычно должны иметь более низкий коэффициент соотношения кредита к стоимости залога (от пятидесяти до шестидесяти процентов) и более строгий процесс квалификации.

Кому обычно подходят покупки за наличные

• Покупатели с высоким уровнем дохода, иностранные инвесторы, готовые действовать быстро и уверенно, и институциональные инвесторы.

• Те, кто экономит время, ожидая оценки недвижимости банком или отчета об оценке, что делает их привлекательными для мотивированных продавцов.

• Те, кто хочет полностью избежать долгов, предпочитает более простую документацию с меньшим количеством участников или хочет получить полную арендную доходность с первого месяца владения.
• Для покупателей со сложной структурой доходов или тех, кто не соответствует требованиям для получения стандартного банковского кредита, наличные часто являются единственным жизнеспособным вариантом.

Кому обычно подходит ипотечное финансирование?

• Инвесторы, семьи и работающие специалисты, которые стремятся к тому, чтобы их капитал, а не просто деньги, работали эффективнее, а не оставались относительно неактивными в одной недвижимости.

• Владельцы домов, желающие наслаждаться образом жизни, похожим на Dubai Hills Estate, но не желающие полагаться на свои сбережения для покрытия всех расходов, включая плату за обучение, медицинское обслуживание и другие непредвиденные расходы.

• Люди, инвестирующие в несколько объектов недвижимости, приносящих доход, и имеющие ипотечные кредиты для их финансирования, вместо того, чтобы вкладывать средства в один объект.

• Покупатели, получающие стабильный доход, вносящие приемлемые ежемесячные платежи и откладывающие остальную часть денег на другом счете.

Приближаемся к цели!

Единого ответа на вопрос «наличные или ипотека» нет, и именно поэтому мы подробно рассматриваем оба варианта. Наличные — это быстро, надежно и без долгов, в то время как ипотека поддерживает капитал в обращении и позволяет инвестору диверсифицировать инвестиции с течением времени, не вкладывая весь капитал в один актив.

Это зависит от реальных цифр, сопоставленных с личной ситуацией, а также от честной оценки вашего уровня комфорта в отношении долгов и от того, для чего на самом деле предназначен дом: для долгосрочного проживания семьи, инвестиций в аренду или для будущей перепродажи.

Часто задаваемые вопросы