Отчет о продажах недвижимости в Дубае – август 2025 г. Анализ рынка

Рынок недвижимости Дубая стремительно набрал обороты в августе 2025 года. В эмирате зафиксировано 51,1 млрд дирхамов ОАЭ (13,9 млрд долларов США), что на 7,9% больше в годовом исчислении, учитывая рост объёма сделок на 15,4% до 18 678.

На рынке доминировали продажи квартир, которые составили 30,2 млрд дирхамов ОАЭ, что свидетельствует о впечатляющем росте числа проданных объектов на 29,2%. Рынок недвижимости Дубая не только сохраняет свою динамику, но и лидирует, несмотря на то, что август не поддаётся сезонным тенденциям.

Обзор рынка – август 2025

• На рынке доминировали квартиры как по количеству сделок, так и по стоимости, поскольку продажи объектов выросли почти на 29,2% за год.

• Количество сделок с виллами резко снизилось, примерно на 38%, однако цены за квадратный фут продолжали расти.

• Земельные участки и коммерческая недвижимость стали пользоваться популярностью, поскольку обеспечивали хороший рост, особенно коммерческая недвижимость, объемы и стоимость которой увеличились более чем на 20%.

1. Роскошные и рекордные предложения

Вилла на Пальме Джумейра была продана по общей цене 161 миллион дирхамов ОАЭ, а квартира в жилом комплексе Silicon Star 2 в районе Над-эль-Хесса — за 100 миллионов дирхамов ОАЭ, что по-прежнему свидетельствует о готовности платить очень высокие цены за недвижимость.

В сегменте ультра-элитной недвижимости в районе Emirates Hills была зафиксирована рекордная продажа виллы за 260 миллионов дирхамов ОАЭ, или 18 489 дирхамов ОАЭ за квадратный фут, что установило новые ценовые ориентиры.

2. Динамика продаж с начала года

С января по август объем продаж на рынке недвижимости Дубая достиг 441,2 млрд дирхамов ОАЭ, что на 33,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Объем сделок вырос на 21,5% до 137 013, а общий объем операций с недвижимостью (включая ипотеку и гранты) достиг 595 млрд дирхамов ОАЭ, а число сделок превысило 177 000.

Ключевые факторы рынка

1. Динамика рынка недвижимости на стадии строительства и реакция застройщиков.

Значительная часть активности в августе была обусловлена растущим спросом на недвижимость на стадии строительства. Объёмы большинства объектов недвижимости на стадии строительства также выросли всего на четверть в годовом исчислении, а стоимость выросла на 11% благодаря росту первичного и вторичного рынков.

2. Рост населения и спрос со стороны экспатов.

Население Дубая увеличилось до 4 миллионов человек к августу 2025 года (в январе оно составляло 3,86 миллиона) благодаря росту числа рабочих мест, позитивной жилищной политике и миграционной политике во всем мире.

Рост притока иностранных инвесторов продолжает стимулировать рост цен на жилую недвижимость среднего ценового диапазона, такую как доступные квартиры и квартиры на стадии строительства.

3. Иностранные инвестиции и визовые реформы.

Спрос иностранных инвесторов и приобретение жилой недвижимости стимулируются программой «Золотая виза» (например, инвестиции от 2 млн дирхамов ОАЭ, новые пожизненные визы для граждан определенных стран).

Индийские инвестиции также проявляются в различных секторах, таких как недвижимость, в рамках соглашения между Индией и ОАЭ о расширении партнерских отношений (CEPA).

4. Высокие финансовые показатели застройщиков.

Emaar зафиксировала рост чистой прибыли за первое полугодие 2025 года на 33% (до 7,08 млрд дирхамов ОАЭ), продажи недвижимости увеличились на 46% благодаря устойчивому доверию инвесторов и финансовым возможностям инвестирования в высококачественные проекты.

5. Драйверы микрорынка и развивающиеся районы.

Высокие показатели в таких районах, как Business Bay (объем сделок увеличился на 377%, стоимость – на 290%), и в новых районах, таких как Wadi Al Safa 4 и Al Barsha South Fourth, что свидетельствует о растущем спросе инвесторов.

6. Макроэкономическая уверенность и институциональные инвестиции.

Экосистема недвижимости Дубая поддерживается крупными инвестициями в крупные компании со стороны частных инвестиционных компаний, включая 525 млн долларов США от Permira и Blackstone, согласно Property Finder.

Районы с самыми высокими показателями – август 2025 г.

1. Бизнес-Бэй

В августе Бизнес-Бэй занял первое место на рынке недвижимости Дубая, совершив более 1695 сделок на общую сумму 4,1 млрд дирхамов ОАЭ. Сочетание застройщиков на стадии строительства или строительства новых объектов, а также высоких продаж делает его центром инвестиций в городе.

2. Jumeirah Village Circle (JVC)

Jumeirah Village Circle (JVC) оказался следующим с примерно 1600 сделками на общую сумму почти 2,1 миллиарда долларов. JVC, считающийся недорогим и пользующийся постоянным спросом на аренду, по-прежнему привлекает инвесторов и покупателей, впервые приобретающих недвижимость, предлагая им варианты среднего ценового диапазона.

3. Джебель-Али и Дубайский инвестиционный парк

Джебель-Али и Дубайский инвестиционный парк стали надежными конкурентами, с объемом продаж 2,6 и 2,5 млрд дирхамов ОАЭ соответственно. Это объясняется их ростом, поскольку спрос ориентирован на нетрадиционные центральные районы Дубая.

4. Новые жилые комплексы

Что касается новых жилых комплексов, то в районе Вади-аль-Сафа 5 объем продаж составил 1,3 млрд дирхамов ОАЭ, а в районах Вади-аль-Сафа 4 и Аль-Барша-Юг зафиксирован рекордный рост, где стоимость сделок ежегодно увеличивалась более чем вдвое. Запуск новых объектов и развивающаяся инфраструктура быстро повысили узнаваемость этих районов.

В целом, показатели августа в два раза превышают показатели районов, где уже сложилась инфраструктура, поскольку район Бизнес-Бэй остается главным «зеленым поясом», а развивающиеся районы становятся привлекательным объектом для привлечения свежего капитала, поскольку инвесторы ищут выгодные предложения и перспективы роста.

Обзор сегмента элитной и незавершенной недвижимости – август 2025 г.

Продажи элитной недвижимости на стадии строительства в Дубае находятся на совершенно ином уровне: с 2022 года количество сделок на сумму свыше 10 миллионов дирхамов ОАЭ выросло на целых 240%. Уже в первой половине 2025 года объем сделок на рынке сверхэлитной недвижимости на стадии строительства составил 3731.

Сочетание брендовых домов, таких как The Lana Residences, Bulgari и One&Only One Zaabeel, которые предлагают высокое качество отделки и высокий уровень жизни, ипотечные кредиты и во многих случаях стоимость свыше 10 000 дирхамов ОАЭ за квадратный фут, стимулирует эту тенденцию покупки недвижимости класса люкс в стране.

В сегменте элитного жилья доминируют незаконченные квартиры. Они также обладают привлекательными для инвесторов характеристиками, такими как привлекательные цены раннего бронирования, долгосрочные меморандумы после сдачи объекта и комплексные удобства, что повышает не только их стоимость при перепродаже, но и доход от аренды.

Проблемы и риски

• Цена становится важным фактором. Поскольку средняя цена за квадратный фут превышает 1700 дирхамов ОАЭ, среднестатистический покупатель такого жилья не может позволить себе купить жилье среднего уровня, особенно в престижных и центральных районах.
• Другая проблема — рост предложения. Проекты появляются беспрецедентными темпами, чтобы удовлетворить спрос на внеплановую недвижимость, но это может привести к переизбытку предложения к 2026 году из-за замедления спроса.
• Покупатели, зависящие от ипотеки, страдают от давления процентных ставок и сокращения глобальной ликвидности в плане финансирования. Несмотря на то, что инвесторы, вкладывающие средства в наличные, продолжат доминировать на рынке Дубая, более дорогие заимствования сдержат спрос на рынке недвижимости среднего ценового диапазона.
• Международная неопределенность, такая как волатильность цен на нефть и геополитические потрясения, может повлиять на менталитет инвесторов, и особенно международных покупателей, которые составляют значительную часть этого рынка.
• Спрос на предметы роскоши вызывает сомнения с точки зрения устойчивости. Текущая ситуация складывается в сфере продаж ультра-люксовой недвижимости, которая в настоящее время быстро растет, хотя это развитие в значительной степени зависит от притока средств с высоким уровнем собственного капитала.

Перспективы — что дальше?

Рынок недвижимости Дубая, похоже, не подведет в последнем квартале 2025 года. Объемы сделок высоки, запуск строительства объектов на стадии строительства продолжает привлекать капитал по всему миру, а спрос на предметы роскоши бьет новые рекорды. Аналитики полагают, что в четвертом квартале 2025 года должен сохраниться восходящий тренд, и в очереди появятся новые брендированные жилые комплексы и мегапроекты.

При этом рынок, скорее всего, снова разделится на два направления: элитные и элитные объекты останутся стабильными, в то время как проблемы доступности могут тяготить население со средним уровнем дохода. Инвесторы будут внимательно следить за тем, приведет ли бум продаж объектов на стадии строительства к переизбытку предложения к 2026 году.

Что касается политики, спрос сохранится благодаря визовым реформам и глобальному притоку инвесторов. Институциональная поддержка рынка недвижимости Дубая представляется позитивной: застройщики, такие как Emaar, зафиксировали рекордную прибыль, а частные инвестиционные компании вышли на местные платформы.

Итак, конец 2025 года уже в самом разгаре, и он станет новой вехой, поскольку Дубай продолжает подтверждать свои цели, чтобы оставаться одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость в мире. Инвесторы найдут доступные варианты жилья на стадии строительства в перспективных районах, а также в элитных проектах в уже существующих районах, таких как Бизнес-Бэй и Пальма-Джумейра.

Завершается!

Рынок недвижимости Дубая завершил август 2025 года на новой волне, чему способствовала активность на стадии строительства, высокий спрос и рост иностранных инвестиций. Продажи в основном были обусловлены квартирами, при этом Бизнес-Бэй, JVC и строящиеся жилые комплексы усиливают общую картину широкомасштабного роста Дубая.

Дубай, динамично развивающийся рынок недвижимости, по-прежнему является самым активным в мире, что характеризуется визовыми реформами, развитием инфраструктуры и стабильной работой застройщиков, которые формируют основу доверия к региону. Для инвесторов будущее очевидно; условия по-прежнему живописны, однако правильный выбор между роскошными иконами и быстрорастущими новыми центрами определит успех в ближайшие месяцы.