Законы и правила в сфере недвижимости Дубая 2025 года — обновления и аналитика

Сочетание роскоши, инноваций и высокой доходности на рынке недвижимости делает Дубай маяком для международных инвесторов, жителей и девелоперов в 2025 году. Возможности несут в себе ответственность: законы и правила в сфере недвижимости в Дубае слишком сложны, чтобы нарушать их, не допуская дорогостоящих ошибок.

В этом блоге не только анализируются последние новости, но и объясняется роль основных органов власти, а также подчеркиваются практические шаги, которые помогут соблюдать требования, чтобы инвесторы и покупатели могли с оптимизмом смотреть на быстро развивающийся рынок недвижимости Дубая.

Основные законы о недвижимости в Дубае (2025)

1. Право собственности на недвижимость: Закон № (7) от 2006 г.

Право собственности на недвижимость в Дубае регулируется Законом № 7 от 2006 г. Он позволяет гражданам ОАЭ, а также гражданам стран ССАГПЗ владеть недвижимостью в любом месте Дубая, хотя иностранцам разрешено владеть недвижимостью на правах полной собственности (фригольд) только в определенных зонах или на правах аренды сроком не более 99 лет.

2. Поправки к законодательству об иностранной собственности — в соответствии с Законом № (7) от 2006 г. и реформами в сфере владения компаниями.

В зонах полной собственности иностранцам и компаниям разрешено владеть недвижимостью. Компании, полностью принадлежащие иностранцам, также смогут приобретать недвижимость в определенных зонах после реформы ОАЭ, предусматривающей 100%-ное владение иностранным бизнесом (2020 г.). Более того, инвестиции в недвижимость по-прежнему связаны с получением резидентской визы, которая предусматривает определенные пороговые значения, а инвесторам, соответствующим требованиям, предоставляется возобновляемая долгосрочная виза.

3. Законы об аренде: Закон № (33) от 2008 г. с поправками, внесенными Законом № (33) от 2008 г.

Отношения, связанные с арендой, регулируются Законом № 26 от 2007 г. (с поправками). Этот закон определяет договоры аренды, политику выселения и порядок разрешения споров. Стоимость повышения арендной платы должна соответствовать индексу арендной платы RERA и ограничиваться указом. Регистрация всех договоров аренды в Ejari обязательна.

4. Обязанности застройщика: Закон № (8) от 2007 г. и Закон об эскроу № (8) от 2007 г.

Застройщики обязаны предоставлять информацию о новых проектах в Земельный департамент Дубая (DLD) в соответствии с Законом № 8 от 2007 г. Они также должны иметь эскроу-счет (Закон № 8 от 2007 г.), по которому собранные покупателем средства не должны быть направлены на какой-либо другой проект.

5. Регистрация и сборы за недвижимость: Закон № (7) от 2006 г. и правила DLD

Согласно Закону № 7 от 2006 г., все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в DLD. Для получения свидетельства о праве собственности необходимо оплатить стандартный гербовый сбор в размере 4% от стоимости, а также административные сборы. Права собственности не регистрируются в суде.

6. Законы о наследовании и правопреемстве: Федеральный закон и завещания DIFC.

По умолчанию Закон о личном статусе (Федеральный закон № 28 от 2005 года) предусматривает контроль за наследованием в соответствии с принципами шариата. Немусульмане, однако, могут передать его в Реестр завещаний и наследственных дел Дубайского финансового центра (DIFC) или в суды Дубая и могут распределять активы в соответствии с личными намерениями, тем самым составляя завещание.

7. Закон Дубая о наследственных правах (Strata Law) – Закон № (27) от 2007 года

Для многоквартирных домов, таких как квартиры и таунхаусы, или любой другой недвижимости, находящейся в совместной собственности, Закон Дубая о наследственных правах (Strata Law) (Закон № 27 от 2007 года, в настоящее время именуемый Законом о совместной собственности) регулирует владение и управление недвижимостью, находящейся в совместной собственности.

Основные положения:

• Совместная собственность: Этот термин применяется в отношении зданий и жилых комплексов, находящихся в совместной собственности нескольких владельцев, которые совместно пользуются общими помещениями (вестибюлями, тренажерными залами, бассейнами, парковкой и т. д.).

• Ассоциации собственников: Первоначально закон требовал создания Ассоциаций собственников (АС) для управления общими территориями, а впоследствии Департамент земельных ресурсов (DLD) делегировал большую часть обязанностей по управлению управляющим компаниям совместно с Агентством недвижимости (RERA).

• Сборы за услуги: Сборы за обслуживание и содержание должны оплачиваться собственниками. RERA также контролирует размер сборов и утверждает их, чтобы не допустить их завышения.
• Управление общими территориями: Департамент земельных ресурсов (DLD) и RERA контролируют использование средств в целях обеспечения прозрачности. Собственники имеют право рассматривать бюджеты и проверенные счета.
• Поправка: В 2019 году в Дубае был принят Закон № (6) от 2019 года, касающийся совместного владения имуществом, и отменил некоторые положения предыдущего Закона, принятого в 2007 году. Он также предоставил DLD больше полномочий в управлении имуществом, находящимся в совместном владении, и подчинил Ассоциацию собственников зарегистрированным управляющим компаниям.

Регулирующие органы и их функции

1. Земельный департамент Дубая (DLD)

DLD был основан в 1960 году как основной агент, через которого совершаются все сделки с недвижимостью в Дубае.

Функции:

• Регистрация сделок с недвижимостью, включая куплю-продажу, аренду и ипотеку.
• Решение проблем с правоустанавливающими документами и свидетельствами о праве собственности.
• Сбор регистрационных и переводных сборов.
• Управление утверждением проектов и данными о рынке недвижимости.

DLD продолжает прилагать усилия по полной цифровизации своих услуг в сфере недвижимости, и большинство регистрационных документов и документов о праве собственности доступны онлайн через смарт-приложения.

2. Управление по регулированию рынка недвижимости (RERA)

Было создано в 2007 году как регулирующий орган Департамента недвижимости.

Роли:

• Надзор за брокерами, компаниями по управлению недвижимостью и застройщиками.
• Управление договорами аренды в соответствии с Законом о недвижимости Эджари.
• Утверждение платы за обслуживание в совместной собственности.
• Сохранение индекса арендной платы, который контролирует рост арендной платы.

RERA усилил контроль за соблюдением требований законодательства и соответствующими штрафными санкциями для застройщиков, брокеров и арендодателей, не соблюдающих требования.

3. Центр урегулирования арендных споров (RDSC)

Учрежден Постановлением № (26) от 2013 года.

Функции:

• Специализированный суд, занимающийся разрешением споров об аренде между арендатором и владельцами бизнеса.
• Занимается вопросами выселения, повышения арендной платы и внесения залогов.
• Урегулирует мелкие иски в течение года.

RDSC теперь позволяет подавать иски в онлайн-режиме и на виртуальных слушаниях, что значительно ускорило урегулирование споров.

4. Суды Дубая и суды DIFC

• Суды Дубая: Имущественные споры, не подпадающие под юрисдикцию RDSC, например, споры о праве собственности и наследовании.

• Суды DIFC: — это альтернатива, предоставляющая международным инвесторам защиту от планирования наследования и судебных разбирательств на английском языке.

Растет популярность Центра обслуживания завещаний DIFC среди иностранных граждан для регистрации документов о наследовании недвижимости в Дубае.

Недавние и предстоящие изменения в законодательстве

1. Закон Дубая о временной регистрации: Закон № (19) от 2020 г.

• Настоящий закон вносит поправки в статью 11 Закона № 13 от 2008 г. о временной регистрации.

• Он предоставляет Земельному департаменту Дубая (DLD) право оспаривать предыдущие дела и, в некоторых случаях, аннулировать договор купли-продажи, зарегистрированный во временном реестре.

• Это усиливает контроль над всеми продажами на стадии строительства и делает официальными только те договоры, которые соответствуют требованиям.

2. Земли, предназначенные для образовательных целей: Закон № (32) от 2020 г.

• Этот закон предписывает передачу земель, предназначенных для образовательных целей, в Фонд знаний.
• Владельцы таких земель смогут сохранить свою землю, выплатив Фонду 75% от ее рыночной стоимости, с льготными условиями погашения, которые могут составлять до 35 лет.
• Закон защищает землю для строительства образовательных учреждений, но при этом предоставляет застройщикам механизм удержания прав собственности.

3. Ликвидация отмененных проектов в сфере недвижимости: Закон № (33) от 2020 г.

• Заменяющий Закон № 21 от 2013 г., этот закон предоставил Судебному комитету более широкие полномочия по рассмотрению незавершенных и отмененных проектов в сфере недвижимости.

• Комитет уполномочен управлять ликвидацией и осуществлять последовательный надзор за справедливым распределением средств среди инвесторов, возвращая доверие к сектору недвижимости на стадии строительства в Дубае.

Соблюдение нормативных требований и штрафные санкции

• Застройщики, не перечисляющие платежи покупателям на счета эскроу, рискуют быть отстраненными, оштрафованными или аннулированными в соответствии с Законом № (8) от 2007 года.
• Подрядчик, нарушающий зарегистрированные графики работ, может добиться расторжения проекта Департаментом строительства и передачи дела в Судебный комитет в соответствии с Законом № (33) от 2020 года.
• Незарегистрированные продажи на стадии строительства недействительны и подлежат наказанию, как и любые продажи на стадии строительства, не отраженные во Временном реестре недвижимости, в соответствии с Законом № (19) от 2020 года.
• Договоры аренды должны быть зарегистрированы в Эджари. В противном случае они могут оказаться неспособными разрешить спор.
• Любое повышение арендной платы, превышающее индекс, установленный законом RERA, является недействительным, и арендодатели могут быть оштрафованы и обязаны вернуть арендаторам деньги в соответствии с Законом № (26) от 2007 года и Законом № (33) от 2008 года.
• Выселение арендатора без надлежащего уведомления или без уважительной причины является незаконным, и подобные действия влекут за собой наказание в соответствии с Центром урегулирования споров об аренде (RDSC).

Завершается!

Рынок недвижимости Дубая в 2025 году — один из самых привлекательных в мире, но успех придет со знанием и соблюдением закона. В соответствии с законодательством о собственности, аренде, эскроу и управлении проектами, безопасность инвестиций основана на соблюдении законодательства.

Будь то покупка, аренда или строительство недвижимости, важно соблюдать действующие законы. Благодаря надлежащей комплексной проверке и юридическим консультациям инвестор на динамично развивающемся рынке Дубая может быть уверен в себе и получить возможности для роста, а также стабильное положение в долгосрочной перспективе.