قانون الإخلاء في دبي: كيف يمكن للمؤجرين إخلاء المستأجرين لعدم دفع الإيجار

يخضع سوق الإيجار في دبي لإطار تنظيمي صارم للغاية. وبفضل اللوائح المصممة بذكاء لتحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، يتمتع مالكو العقارات بحق حماية استثماراتهم وضمان تدفق دخل الإيجار بسلاسة.

ويؤكد هذا أن إجراءات الإخلاء لعدم سداد الإيجار تتم بدقة وفقًا للبروتوكولات المنصوص عليها في قوانين الإيجار في دبي.

وتُشرف هيئة تنظيم العقارات (ريرا)، وهي الجهة العليا المسؤولة عن تنظيم قضايا الإخلاء، بشكل أساسي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008.

ورغم أن الإجراءات معقدة وتتضمن العديد من الإشعارات الموثقة، بالإضافة إلى التنفيذ عبر القنوات الرسمية، يهدف هذا الدليل إلى شرح الجوانب الأساسية لعملية الإخلاء القانونية في دبي. مع ذلك، يُعدّ الفهم المتعمق أمرًا بالغ الأهمية لكلٍّ من المُلّاك الساعين إلى الالتزام بالقانون والمستأجرين الساعين إلى حماية حقوقهم في السكن.

فهم الإطار القانوني لإخلاء المستأجرين في دبي

يُعدّ قانون الإيجار رقم 26 لسنة 2007 في دبي القانون الذي يُنظّم النزاعات الإيجارية في دبي ويدير العلاقات بين المُلّاك والمستأجرين.

وبموجب التعديل الذي أُجري بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008، يُحدّد القانون أسباب الإخلاء، والتزامات الإيجار، وآليات تسوية النزاعات، وفترات الإشعار.

أبرز النقاط التنظيمية

• لا يجوز للمُلّاك إخلاء المستأجرين تعسفيًا، حتى في حالة تأخر دفع الإيجار. * يجب أن تكون إجراءات الإخلاء مدعومة بإشعارات ووثائق قانونية.

• يُعدّ تسجيل عقد الإيجار على منصة إجاري إلزاميًا لإضفاء الصفة القانونية على عقود الإيجار.

• يتولى مركز تسوية منازعات الإيجار (RDSC) معالجة جميع المنازعات تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك بدبي (DLD) وتسويتها.

قد يؤدي عدم الالتزام بهذه المتطلبات المنظمة إلى رفض دعاوى الإخلاء، حتى في حالة التخلف عن سداد الإيجار.

1. عدم دفع الإيجار - سبب قانوني للإخلاء

بينما يُعدّ عدم دفع الإيجار أحد الأسباب الشائعة للإخلاء في دبي، تشمل الأسباب الأخرى المعترف بها قانونًا ما يلي:

• تأجير العقار من الباطن لأغراض غير قانونية أو بدون موافقة المالك

• استخدام عقار المالك في أنشطة غير أخلاقية أو بما يخل بالنظام العام

• إلحاق ضرر جسيم أو غير معقول أو لا يمكن إصلاحه بالعقار

2. متى يصبح التخلف عن دفع الإيجار سببًا للإخلاء

لا يتم الإخلاء فورًا عند التخلف عن الدفع، بل يخضع لإجراءات قانونية متدرجة تنص على ما يلي:

• يُصدر المالك إشعارًا رسميًا بالمطالبة بالدفع.

• تُمنح فترة سماح مدتها 30 يومًا للمستأجرين لتسوية الإيجار المتأخر.

• لا يستمر الإخلاء إذا تم تسديد المستحقات المتأخرة. * استمرار الإخلال بالعقد بعد الإخطار يسمح باتخاذ إجراءات قانونية إضافية.

وقد صممت سلطات دبي هذا النهج المنظم بذكاء لضمان حماية المستأجرين من الإخلاء المفاجئ، مع تعزيز حق الملاك في استعادة ممتلكاتهم قانونيًا.

خطوات الإخلاء القانوني لعدم الدفع

الخطوة 1: إصدار الإخطار القانوني

تبدأ قضايا الإخلاء لعدم دفع الإيجار في دبي بإخطار قانوني مختوم. يجب أن يكون الإشعار كما يلي:

• يُرسل عبر شركة بريد مسجلة، أو رقم هاتف، أو عن طريق كاتب عدل.
• يُسلّم إلى العنوان المسجل للمستأجر.
• مكتوب باللغة العربية، أو مرفق بترجمة عربية معتمدة في حال كان بلغة أخرى.
• يوضح بوضوح مسألة التخلف عن سداد الإيجار وموعد استحقاق الدفع.

يبدأ احتساب مدة الثلاثين يومًا للإشعار بمجرد تأكيد التسليم.

الخطوة الثانية - فترة السداد لمدة 30 يومًا

يمنح قانون دبي المستأجرين فرصة أخيرة لتسوية مسألة التخلف عن سداد الإيجار. خلال هذه الفترة:

• يمكن للمستأجرين تسديد جميع الإيجارات المتأخرة.

• لا تؤدي الدفعات الجزئية عادةً إلى تجميد إجراءات الإخلاء إلا إذا تم الاتفاق عليها كتابيًا.

• يجب دفع الغرامات مع المبلغ المتأخر إذا نص العقد على ذلك.

• يمكن لاتفاقيات التسوية الكتابية وقف الإجراءات القانونية.

قد يستمر عقد الإيجار قانونيًا إذا تم تسديد جميع المستحقات بين الطرفين خلال الفترة الزمنية المحددة.

الخطوة 3 - إصدار إشعار الإخلاء

في حال عدم سداد الإيجار حتى بعد انقضاء مهلة الثلاثين يومًا، يحق للمؤجر إخلاء العقار. مع ذلك، لا يتم الإخلاء فورًا، بل يلزم المالك بإصدار إشعار إخلاء. يتضمن هذا الإشعار ما يلي:

• سبب الإخلاء
• التاريخ المقترح للإخلاء

الخطوة 4 - رفع دعوى لدى لجنة مراجعة الإيجارات

في حال عدم قيام المستأجرين بتسديد الإيجار المتأخر ورفضهم إخلاء العقار، يحق للمؤجر رفع دعوى قضائية ضد الطرف المعني. تتضمن الدعوى المرفوعة لدى مركز تسوية منازعات الإيجار الطلبات التالية:

• استرداد المدفوعات المتأخرة
• بدء إجراءات الإخلاء قانونيًا

المستندات المطلوبة لرفع دعوى ضد المستأجر:

• سند ملكية العقار
• شهادة إيجار
• نسخة من عقد الإيجار
• نسخة من إشعار الإخلاء
• إثبات التخلف عن السداد
• وثائق هوية المستأجر

تبلغ رسوم تسجيل الدعوى عادةً 3.5% من الإيجار السنوي، بالإضافة إلى رسوم تتراوح بين 500 و20,000 درهم إماراتي.

الخطوة 5 - جلسة المحكمة والحكم

يقوم مركز تسوية منازعات الإيجار بمراجعة الأدلة والاستماع إلى الطرفين، وقد تشمل النتائج المحتملة ما يلي:

• إلزام المستأجر بسداد المستحقات
• إصدار قرار بسداد الأقساط
• إصدار أمر إخلاء
• أحكام بالتعويض في حالة الإخلال بشروط العقد.

أي حكم صادر عن محكمة دبي الملكية ملزم قانونًا لكلا الطرفين.

الخطوة 6 - التنفيذ عن طريق موظفي المحكمة

في حال رفض المستأجرين إخلاء العقار حتى بعد صدور أحكام المحكمة، تُتخذ إجراءات قانونية إضافية بنقل القضية إلى دائرة التنفيذ:

• يُصدر موظفو التنفيذ إشعارات الإخلاء النهائية
• تنفيذ الإخلاء الفعلي القانوني
• تدخل الشرطة

خلال الإجراءات القانونية والتنفيذية التي تتخذها المحكمة، لا يُسمح للمؤجرين بالإخلاء الذاتي بأي وسيلة، بما في ذلك إزالة الأمتعة أو تغيير الأقفال، إلخ.

أهمية تسجيل إيجاري في قضايا الإخلاء

يُعد نظام إيجاري نظام تسجيل الإيجارات الرسمي في الإمارة، وبدون هذا العقد المحدد، تُرفض دعاوى الإخلاء:

تشمل القوة القانونية لوثائق الإعسار في قضايا الإخلاء ما يلي:

• حماية كلا الطرفين من المطالبات الاحتيالية.

• إثبات صحة العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

• تمكين رفع الدعوى أمام المحكمة.

• الحفاظ قانونيًا على الشروط والأحكام وقيمة الإيجار.

التكاليف القانونية بعد قضايا الإخلاء

لا تنتهي قضايا الإخلاء بمجرد إخلاء العقار، بل تشمل التزامات مالية مثل:

• أتعاب التمثيل القانوني
• رسوم رفع الدعوى أمام المحكمة
• رصيد الإيجار غير المدفوع
• غرامات التأخير في السداد

في حالات التحصيل القصوى، قد تفرض محاكم دبي حظرًا على السفر أو تجميدًا لحسابات الطرف المعني.

ممارسات الإخلاء التي يجب على الملاك تجنبها

يحظر قانون دبي منعاً باتاً على الملاك التورط في أي عمل غير قانوني أو إخلاء قسري. ومن بين الممارسات المحددة التي تُعتبر غير قانونية ما يلي:

• الترهيب أو المضايقة
• تغيير أقفال الأبواب
• منع الوصول إلى العقار
• إخراج متعلقات المستأجر
• قطع خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا) أو غيرها من المرافق

قد تمنح هذه الإجراءات المستأجرين موقفاً أقوى وتُمكّنهم من رفع دعاوى تعويض.

حقوق المستأجرين أثناء إجراءات الإخلاء

يضمن نظام الإيجار المنظم جيداً في دبي أن يكون الإخلاء قضائياً وليس تعسفياً، مما يوفر الحماية القانونية للمستأجرين حتى في حالة التخلف عن السداد.

تشمل هذه الحقوق ما يلي:

• الحق في استئناف الأحكام
• الحق في استلام الإشعارات القانونية
• الحق في طلب دفعات متدرجة من الإيجار المتأخر
• الحق في الاعتراض على مطالبات المؤجر
• الحق في البقاء حتى صدور أمر تنفيذي من المحكمة

هل يمكن إيقاف الإخلاء؟ تسويات الدفع والتفاوض

عادةً ما تشجع المحاكم الوساطة قبل التنفيذ، مما يؤدي إلى إنهاء معظم قضايا الإخلاء بالتسوية. تشمل الحلول الممكنة ما يلي:

• مراجعة شروط الدفع في العقود
• دفع الإيجار بعد الإشعار
• إعادة إصدار الشيك

إخلاء العقارات في دبي وفترات الإشعار

بالإضافة إلى إخلاء العقار لعدم دفع الإيجار، تشمل أسباب الإخلاء الأخرى وفترات الإشعار المطلوبة ما يلي:

• إخلاء العقار بغرض البيع أو الاستخدام الشخصي - إشعار كتابي قبل 12 شهرًا من تاريخ الإخلاء المُخطط له.

• إخلاء العقار بسبب الإخلال بالعقد - إشعار كتابي يضمن مهلة 30 يومًا لتصحيح الوضع.

علاوة على ذلك، قد تستغرق إجراءات الإخلاء المسجلة لدى دائرة خدمات الإيجار في دبي من أسبوعين إلى أربعة أسابيع لرفع الدعوى وعقد جلسة الاستماع، ومن أسبوع إلى ثلاثة أسابيع لإصدار الحكم، ومن أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع لتنفيذه.

استراتيجيات تخفيف المخاطر لأصحاب العقارات

نظراً لديناميكية سوق الإيجار في دبي، اتخذ أصحاب العقارات ذوو الخبرة عدة تدابير لمنع التخلف عن سداد الإيجار قبل الإخلاء. يشمل ذلك:

• وثائق تأمين الإيجار
• التحقق من الشيكات المؤجلة
• تحسين ودائع التأمين

تأثيرات الإخلاء على فرص المستأجرين في التأجير

يمكن أن يؤثر الإخلاء من العقارات المؤجرة على المستأجرين بطرق متعددة، مع عواقب محتملة مثل:

• سجل إيجاري سلبي
• تشديد إجراءات التحقق من إصدار الشيكات
• محدودية الموافقات من الملاك
• ارتفاع ودائع التأمين

دور هيئة التنظيم العقاري في إصدار أوامر الإخلاء

لا تضمن الرقابة الصارمة والامتثال من قبل هيئة التنظيم العقاري إجراءات إخلاء عادلة فحسب، بل تعزز أيضًا ثقة المستثمرين في سوق العقارات في دبي.

ما الذي تنظمه هيئة التنظيم العقاري؟

• مراقبة إجراءات تسوية المنازعات
• إدارة عقود الإيجار
• تعديلات قوانين الإيجار
• الإشراف على تسجيلات الإيجار

نصائح إضافية للمؤجرين

يجب على المؤجرين اتباع إجراءات قانونية سليمة لضمان عمليات إخلاء قانونية سليمة، وتسريع فرص الحصول على أحكام لصالحهم، وذلك من خلال:

• استخدام مركز دبي لتسوية المنازعات العقارية (RDSC) بدلاً من اللجوء إلى جهات إنفاذ خاصة
• الاستفادة من الإشعارات الموثقة
• الاحتفاظ بسجلات الدفع
• تجنب الاتفاقات الشفهية

نصائح عملية للمستأجرين

يمكن للمستأجرين حماية إقامتهم وتجنب مخاطر الإخلاء من خلال:

• فهم بنود العقد بوضوح
• الاحتفاظ بإيصالات الدفع
• إبلاغ المستأجرين مبكراً عن أي صعوبات مالية
• طلب تمديد مهلة الدفع كتابياً

اللمسات الأخيرة!

يخضع إخلاء المستأجرين في دبي بسبب عدم دفع الإيجار لإجراءات قانونية منظمة. تخضع هذه العملية لقانون الإيجار في دبي، وتضطلع لجنة دبي لحماية حقوق المستأجرين بدور محوري في جلسات الاستماع وإنفاذ الأحكام.

يضمن الإطار القانوني المنظم الحقوق المالية للمؤجرين، بينما يتمتع المستأجرون بالحماية القانونية اللازمة من خلال الإجراءات القانونية الواجبة والإنذار العادل. وفي حين أن الوعي القانوني قد يحافظ على سكن المستأجرين، فإن الالتزام به يضمن للمؤجرين استرداد كامل أصولهم.

ونظرًا للتوسع المستمر لسوق الإيجار في دبي، يُعدّ فهم قوانين الإخلاء أمرًا بالغ الأهمية للحفاظ على علاقة شفافة وقانونية وخالية من النزاعات بين المؤجر والمستأجر.