التكاليف والرسوم والمصاريف الخفية عند شراء عقار في دبي

يتمنى الجميع امتلاك منزل، وهذا الحلم يراود المغتربين. في الماضي، كانت خيارات المغتربين في دبي محدودة. على سبيل المثال، لم يكن يُسمح لهم إلا باستئجار الوحدات السكنية. لكن بعد أن طرحت حكومة دبي نظام "الملكية الكاملة المجانية"، أصبح امتلاك العقارات في دبي سهلاً ومتاحاً للعديد من الأجانب.

عرفت دبي أسعار عقارات مرتفعة، مما جعل الاستثمار أو الشراء فيها نادراً. ومع ازدياد الخيارات السكنية متوسطة السعر، والتي تتميز بأسعارها المعقولة نسبياً وتراجعها المستمر في التكاليف، أصبح سوق العقارات أكثر سهولةً ويسراً. لذلك، أصبح من الممكن شراء أي عقار ذي عائد استثمار أعلى مقارنةً بسوق الإيجارات في دبي. في العديد من الحالات، انخفضت أقساط الرهن العقاري الشهرية، على عكس الإيجارات الشهرية. كما ارتفعت قيم العقارات بفضل المزايا الإضافية لمكاسب رأس المال.

إن الاطلاع على المعلومات الدقيقة حول الأسعار الفعلية المتعلقة بشراء منزل يتجاوز مجرد معرفة أقساط القرض الشهرية. هذه المعرفة ضرورية للمشترين لاتخاذ قرارات مدروسة تُفضي إلى مكاسب رأسمالية وزيادة في القيمة المالية. تفرض جهات حكومية مختلفة في دبي (مثل مطوري العقارات أو الوكلاء، ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ومكاتب نقل الملكية، ومقرضي الرهن العقاري) رسومًا عديدة.

بعض هذه الرسوم الإضافية موضحة أدناه؛

تكلفة شراء عقار في دبي - الرسوم والتكاليف الخفية

من الضروري وضع ميزانية كافية تتجاوز السعر المدرج للعقار لتكون على أهبة الاستعداد. يساعدك وضع الميزانية على اتخاذ الترتيبات المالية المناسبة سواء كنت ترغب في شراء فيلا فخمة على الواجهة البحرية أو شقة متواضعة في وسط المدينة. لا داعي للقلق! لأننا قمنا بتحليل التكلفة المترتبة على جميع العقارات المباعة في دبي لتحقيق أقصى استفادة من استثمارك.

ستساعدك هذه المقالة على فهم تعقيدات سوق العقارات. يضمن هذا الدليل عملية شراء عقارك بشفافية وسلاسة، سواءً كنت مهتمًا بشراء شقق في دبي أو تاون هاوس.

تتراوح التكلفة الإجمالية لشراء عقار في دبي بين 7% و10% من قيمة العقار. ومع ذلك، يتضمن ذلك أيضًا أنواعًا مختلفة من التكاليف:

• رسوم نقل الملكية: رسوم حكومية وإدارية

• رسوم الوكالة: رسوم الوكيل والوساطة

• الدفعة الأولية؛ تكلفة الشراء الأولية

• رسوم الرهن العقاري؛ التكلفة المصرفية المرتبطة بها

• رسوم المطور: رسوم مرافق أو خدمات محددة

• رسوم التأمين: تكلفة تأمين العقار

• رسوم هيئة كهرباء ومياه دبي: رسوم هيئة كهرباء ومياه دبي

• رسوم الخدمة: رسوم الخدمة السنوية

1. رسوم نقل الملكية

جميع أنواع العقارات المشتراة في مدينة دبي تخضع لرسوم من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) (https://dxbproperties.ae/ar/blog/dld-waiver-in-dubai-real-estate). علاوة على ذلك، يتطلب كل شراء عقاري تسجيلًا لدى دائرة الأراضي والأملاك. يجب تسجيل المعاملة خلال 60 يومًا، وفي حال عدم تسجيلها، يُعتبر الشراء لاغيًا.

تصل رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلى 4% من إجمالي سعر العقار. كما تُفرض رسوم بنسبة 0.25% على العقارات المشتراة بقرض بنكي من إجمالي قيمة القرض. تُدفع هذه الرسوم المحددة لدائرة الأراضي والأملاك. أما العقارات المشتراة نقدًا، فتُعفى من هذه الرسوم.

• رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي - 4% من إجمالي سعر العقار.
• رسوم تسجيل العقار - 4000 درهم إماراتي، مع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي.
• رسوم تسجيل العقار - 2000 درهم إماراتي، مع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% للعقارات التي تقل قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي.
• بالنسبة للعقارات المشتراة برهن عقاري، تُفرض رسوم بنسبة 0.25% من إجمالي قيمة القرض على الجهة الإدارية، بالإضافة إلى رسوم قدرها 290 درهمًا إماراتيًا.

2. رسوم الوكالة

هناك تكلفة خفية أخرى لشراء وامتلاك عقار في دبي وهي العمولة المدفوعة للوكيل. سواء كنت تبحث عن شقة للإيجار أو تنوي شراء مسكن في الإمارات العربية المتحدة، يمكن لوكلاء العقارات تسهيل العملية بأكملها. يأتي التعاقد مع وكيل عقاري مع مزايا محتملة، وإن لم تكن خدمات مجانية.

تتراوح رسوم وكلاء العقارات أو الوسطاء عادةً ما بين 2% من إجمالي قيمة العقار. ومع ذلك، قد تختلف الرسوم وفقًا لنوع العقار والمنطقة التي يقع فيها. تشمل بعض النقاط المهمة المتعلقة برسوم وكيل العقارات ما يلي:

• تُطبق رسوم نقل الملكية، والتي تتراوح بين 6000 و10000 درهم إماراتي. من المهم ملاحظة أنه لن تُفرض رسوم في حال عدم الاستعانة بمحامٍ مختصّ بنقل الملكية خلال إتمام الصفقة.

• في حالة البيع على الخارطة، يُطلب من البائع أو المطور دفع عمولة لوكيل العقارات أو الوساطة.

• الاستعانة بوكيل عقارات لتسهيل المهام المتعددة، ولكن مقابل عمولات مُتفق عليها.

3. الدفعة الأولى

نظرًا لتنوع سوق العقارات في دبي وديناميكيته، تُعدّ الدفعة الأولى شرطًا أساسيًا لتأمين عملية الشراء. يدفع المشتري هذه الدفعة الأولى للبائع بشيك. ومع ذلك، يحتفظ بها الوكيل المُعتمد من هيئة التنظيم العقاري حتى يتم نقل ملكية العقار بنجاح. تشمل العناصر الأساسية للدفعة الأولى ما يلي:

• تُفرض رسوم بنسبة 10% من قِبل حكومة دبي على العقارات الجاهزة للاستخدام كودائع أولية في السوق الثانوية.

• تُفرض رسوم إضافية للحصول على شهادة عدم الممانعة في حال شراء المشتري عقارًا برهن عقاري. هذا العامل ضروري لنقل ملكية العقار رسميًا إلى اسم المشتري.

4. رسوم الرهن العقاري

من الضروري دفع الرسوم الإضافية المرتبطة بشراء العقار برهن عقاري. تتضمن أنواع الرهن العقاري المختلفة في دبي بعض الرسوم الإضافية.

في حال كان العقار مملوكًا للمالك الحالي برهن عقاري، يتعين على المشتري سداد قيمة الرهن العقاري الحالية. بمجرد إتمام دفعة الرهن العقاري الحالية، يحصل المشتري على شهادة عدم ممانعة (NOC). الحصول على هذه الشهادة إلزامي لتسجيل العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. توضح الأرقام التالية رسوم الرهن العقاري:

• سيتم ترتيب الرهن العقاري عند دفع 1% من قيمة القرض و5% ضريبة القيمة المضافة للبنك.

• تُقدر رسوم تقييم العقار بحوالي ٢٥٠٠-٣٥٠٠ درهم إماراتي، بالإضافة إلى ٥٪ ضريبة القيمة المضافة.

٥. رسوم المطور

في حالات نادرة، قد يفرض المطورون رسومًا إضافية تُعرف باسم رسوم المطور مقابل مرافق أو خدمات محددة مُقدمة داخل المشروع. على سبيل المثال، شركة جروفي للتطوير العقاري هي اسم رائد في تطوير مشاريع راقية مثل أورا، وألكوف، وأريا.

يُشترط دفع تكاليف خفية لرسوم المطور عند شراء العقار، وذلك للأسباب التالية:

• تُفرض رسوم المطور بشكل رئيسي على المشاريع الفاخرة لتوفير مرافق راقية.

• تتطلب إمكانية الوصول المتميزة إلى المرافق الحصرية، مثل خدمات الاستقبال وطلبات الصيانة وغيرها من المزايا، رسومًا إضافية للمطور.

6. رسوم التأمين

التأمين السكني في دبي ليس إلزاميًا، ولكنه يُفضل لضمان الحماية من الخسائر أو الأضرار الناجمة عن الكوارث الطبيعية، أو الحرائق العرضية، أو السرقة.

ومع ذلك، فرضت حكومة الإمارات العربية المتحدة التأمين إلزاميًا في حالة شراء عقار برهن عقاري (https://dxbproperties.ae/ar/blog/how-to-get-mortgage-to-buy-properties-in-dubai). تُعتبر أقساط التأمين المدفوعة تكاليف خفية لامتلاك منزل برهن عقاري، لذا من الضروري إضافتها إلى ميزانيتك.

عادةً ما تفرض البنوك رسومًا سنوية على الرصيد المتناقص للرهن العقاري، تتراوح بين 0.4% و0.8%. في بعض الحالات، تشترط البنوك سدادًا سنويًا لوثيقة التأمين على الحياة. لدى معظم البنوك بوالص تأمين على الحياة شخصية داخلية، معتمدة من شركات التأمين العالمية المرموقة. ومع ذلك، تُعتبر وثيقة التأمين على الحياة الخارجية معقولة واقتصادية نسبيًا، خاصةً إذا كان طالب التأمين شابًا يتمتع بصحة جيدة. قد تجد أيضًا خيارات بديلة تختلف باختلاف الظروف، ونوع البنك، أو مُقرض الرهن العقاري.

ضع في اعتبارك عدة نقاط رئيسية عند شراء عقار في دبي؛

• يوفر الحماية أو راحة البال لأصحاب العقارات.
• تطلب معظم البنوك دفعة تأمين على الحياة شهريًا مع مبلغ القرض.
• تكلفة مرتفعة بعض الشيء لوثائق التأمين على الحياة الداخلية للبنك.

7. رسوم التسجيل في هيئة كهرباء ومياه دبي

تقدم هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) خدمات المرافق لسكان دبي. وقد تكبد السكان رسوم تركيب عدادات تتراوح عادةً بين 2300 و4000 درهم إماراتي.

• ضرورية لصيانة العقار.
• توفر وظائف العقار.
• قد يؤدي عدد العدادات المركبة إلى تغيير طفيف في تكلفة الرسوم.

٨. رسوم الخدمة

تُعدّ رسوم الخدمة السنوية التي فرضها مؤشر الصيانة التابع لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) مبالغًا فيها، خاصةً لمالكي العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة. قد يُهيئك التفكير في هذه التكاليف الخفية لميزانية عملية وعملية شراء أكثر مرونة. لطالما حظي سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة بإقبال كبير من البائعين والمستأجرين، سواءً كانت فيلا أو تاون هاوس أو شقة. ويتعين على مالكي العقارات في دبي دفع رسوم خدمة سنويًا. وتُستخدم هذه الرسوم للأسباب التالية:

• لتوسيع المجتمع
• للمساعدة في الحفاظ على الاستقرار المالي لقطاع العقارات

الرسوم التي يدفعها البائع

١. رسوم استمرارية البيع: تُقدّم للوكيل وتبلغ تكلفتها حوالي ٤٠٠٠ درهم إماراتي في حالة تمويل البائع، و٢٥٠٠ درهم إماراتي في حالة التعامل النقدي.
٢. رسوم فك الرهن العقاري: يدفع البائع هذه الرسوم لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. تبلغ رسوم فك الرهن العقاري حوالي 1560 درهمًا إماراتيًا في حالة البنك الإسلامي، و1290 درهمًا إماراتيًا في حالة البنك التجاري.

3. رسوم حجز العقار: يُدفع هذا المبلغ أيضًا لدائرة الأراضي والأملاك، ويصل إلى 1520 درهمًا إماراتيًا. تُطبق هذه الرسوم على تمويل صفقات البائع لتمويل المشتري.

4. رسوم الوصي: تُدفع 300 درهم إماراتي لحجز العقار وإعفاء البائع من الرهن.

اعتبارات مهمة بشأن شراء عقار في دبي

• مجموعة واسعة من التكاليف: يُعد شراء عقار في دبي عملية مجزية بالتأكيد، إلا أنها تتضمن العديد من الرسوم، مثل الرسوم الإدارية والحكومية، ورسوم الوكيل، والتكاليف المرتبطة بالرهن العقاري.

• رسوم حكومية باهظة: إذا كنت مستعدًا لشراء عقار في دبي، فكن على دراية برسوم التسجيل، والرسوم المُقدمة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالإضافة إلى رسوم تسجيل الرهن العقاري.

• الرسوم المطلوبة للوكلاء والوسطاء: يُعدّ تعيين وكيل عقاري أو مُحرّر عقارات اختياريًا ولكنه مُفيد. ومع ذلك، لا ينبغي إهمال إجمالي النفقات التي تُضاف إلى ميزانيتك نتيجةً لتوظيف وكيل.

• الصيانة الدورية والرسوم الإضافية: يتضمن شراء عقار في دبي أيضًا رسوم خدمة سنوية، ونفقات صيانة، ورسومًا تُدفع لهيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا).
• التأمين يضمن الأمان: تأمين المنزل ليس ضروريًا، ولكنه يُفضّل لضمان الحماية المُحتملة وتجنب أي ضرر مالي ناتج عن حوادث عرضية.
• أهمية الدفعة الأولى: الدفعة الأولى إلزامية لتأمين العقار، خاصةً في حالة التعاملات في السوق الثانوية.
• التخطيط الدقيق للميزانية أمر بالغ الأهمية: إن اكتساب معرفة كافية بالميزانية المناسبة، مع مراعاة التكاليف الإضافية والخفية المتعلقة بشراء العقار، سيجعل عملية الشراء أكثر سلاسة وكفاءة.

نقاط رئيسية خاصة بالسوق

هناك شروط خاصة بالسوق يجب على مشتري العقارات في دبي الالتزام بها؛

التملك الحر مقابل الإيجار المنتهي بالتملك

من أهم الاعتبارات الخاصة بالسوق تحديد ما إذا كان العقار مؤجرًا أم ملكًا حرًا. في دبي، تكون العقارات المؤجرة مملوكة لمطور خاص أو للحكومة، وتُؤجر للمشتري لفترة زمنية محددة. من ناحية أخرى، تكون العقارات ذات التملك الحر مملوكة للمشتري مباشرةً مع حقوق ملكية كاملة.

الموقع وقيمة العقار

يُعد تحديد قيمة العقار وموقعه من الاعتبارات المهمة الأخرى الخاصة بالسوق. تتميز دبي بالعديد من المجمعات السكنية (https://dxbproperties.ae/ar/blog/best-residential-communities-to-live-in-dubai) بأسعارها وخدماتها الاستثنائية. لذلك، يُطلب من المشترين دراسة قيمة العقار وموقعه بعناية.

الخلاصة

هناك العديد من النفقات الخفية والإضافية المرتبطة بشراء عقار في دبي. لذلك، يُعد التخطيط الجيد للميزانية أمرًا أساسيًا لضمان تغطية جميع تكاليفك مسبقًا. بمجرد أن تُدرك هذه التكاليف الخفية لشراء عقار في دبي، يُمكنك مواصلة اختيارك المالي. تُعتبر دبي للإسكان مؤسسة مرموقة تُقدم العديد من المنازل المُختارة بعناية لتحقيق دخل مُحتمل من عمليات الشراء. تضمن توصياتها واستشاراتها الاستفادة المُثلى من وقتك، مع ضمان محفظة عقارية مُجزية في مدينة دبي الرائعة.

في عالم العقارات المُتطور باستمرار في دبي، يحتاج المرء إلى التسلح بمعرفة شاملة لاتخاذ قرار مُستنير للتفوق في سوق العقارات النابض بالحياة. كما أن المعرفة العميقة بالاختلافات بين العقارات الإيجارية والعقارات الحرة ستساعد المرء على اختيار الخيار المثالي للاستثمار.