ما هي خطة المودة في دبي وكيف يمكن الحصول عليها؟

مخطط الاستخدام في دبي وثيقة قانونية أساسية تُستخدم في معاملات الأراضي والعقارات. تصدر هذه الوثيقة عن بلدية دبي أو دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وذلك بحسب نوع العقار. يحدد هذا المخطط استخدام الأرض وما يُسمح ببنائه عليها.

يُشترط وجوده مع سندات الملكية، وموافقات البناء، والرهونات العقارية، وتعديلات الأراضي. ولا تكتمل معظم معاملات العقارات بدونه. يشرح هذا الدليل ماهية مخطط الاستخدام، ومحتوياته، ومن يحتاجه، ومتى يُطلب، وكيفية الحصول عليه بشكل قانوني في دبي.

ما هو مخطط الاستخدام في دبي؟

خطة التخصيص هي وثيقة رسمية صادرة عن بلدية دبي. تُقدم هذه الخطة وصفًا للجوانب القانونية والتخطيطية لقطعة أرض معينة، وتُؤكد في الوقت نفسه لوائح تقسيم المناطق وحدود التطوير.

تُوضح هذه الوثيقة مدى تأثير لوائح التخطيط في دبي على قطعة الأرض، وبالتالي تُحدد نوع البناء المسموح به، كما تُؤكد محيط الأرض ونقاط الدخول. وعليه، فإن أي عملية تطوير أو تملك في أي منطقة تعتمد على هذه الوثيقة.

باختصار، تُعد خطة التخصيص بمثابة مخطط عام للتخطيط. كما يضمن هذا المخطط توافق استخدام الأراضي مع المخطط الرئيسي لمدينة دبي.

أهمية مخطط التخطيط العقاري

يُعدّ مخطط التخطيط العقاري جزءًا أساسيًا من نظام العقارات في دبي، حيث يحمي المشترين والمطورين والحكومة من مخالفات التخطيط. ولا تكتمل بيانات العقار بدون هذا المخطط، مما قد يُبطئ الموافقات والمعاملات، ولكنه ضروري في مختلف مراحل ملكية العقار.

1. الامتثال للوائح

يساعد مخطط التخطيط العقاري السلطات على التحقق من حدود البناء والتقسيمات، مما يضمن توافق المشاريع التطويرية مع استخدامات الأراضي المعتمدة.

2. أمان المعاملات

بناءً على هذا المخطط، تتحقق البنوك والمشترون من المساحة القانونية للقطعة واستخدامها، مما يقلل من الخلافات والتقييم.

3. التخطيط والتطوير

يستخدمه المهندسون المعماريون والمهندسون قبل وضع التصاميم، لضمان الالتزام بلوائح البناء.

من يحتاج إلى خطة حماية الملكية في دبي؟

لا تتطلب كل معاملة خطة حماية الملكية، ولكنها إلزامية في بعض الحالات.

يُطلب عادةً من قِبل:

• مُلّاك الأراضي الذين يخططون للبناء أو التعديل
• المطورون العقاريون الذين يُطلقون مشاريع جديدة
• المشترون الذين يشترون قطع أراضٍ
• مستثمرو العقارات الذين يتقدمون بطلبات للحصول على قروض عقارية
• البنوك وشركات التقييم
• المحامون الذين يتعاملون مع النزاعات العقارية

لذا، قد يُطلب من أي شخص معنيّ بقرارات عقارية متعلقة بالأراضي، تقديم خطة حماية الملكية.

متى تكون خطة حماية الملكية مطلوبة؟

تُعدّ خطة حماية الملكية إلزامية كلما دعت الحاجة إلى التخطيط أو توضيح القانون.

تشمل الحالات الشائعة ما يلي:

• إصدار سند ملكية للأرض

• طلب تراخيص البناء

• دمج أو تقسيم الأراضي

• الموافقة على الرهن العقاري أو إعادة التمويل

• التحقق من الحدود

• تسوية النزاعات المتعلقة بالأراضي

وبناءً على ذلك، يُطلب هذا المستند عادةً في المرحلة الأولى من العملية.

ما الذي تتضمنه خطة تحديد الموقع تحديدًا؟

خطة تحديد الموقع هي خطة شاملة لقطعة أرض. وهي تغطي البيانات الفنية والقانونية وبيانات تقسيم المناطق.

تشمل التفاصيل الرئيسية ما يلي:

• رقم القطعة وموقعها الرسمي

• حدود الأرض وإحداثياتها بدقة

• مساحة الأرض الإجمالية.

• قطع الأراضي المجاورة والطرق المؤدية إليها.

• تصنيف المنطقة، مثلاً سكني أو تجاري.

• استخدامات الأرض المسموح بها ونوع النشاط.

• الحد الأقصى المسموح به لارتفاع المبنى.

• متطلبات الارتداد من حواف قطعة الأرض.

• الحد الأقصى لنسبة مساحة البناء ومساحة البناء الإجمالية.

• نسبة تغطية الموقع.

• نقاط وصول البنية التحتية والمرافق.

تساعد هذه المعلومات السلطات في تقييم مدى الالتزام. كما تساعد المطورين والمشترين في اتخاذ القرارات.

الفرق بين مخطط التطوير العقاري وسند الملكية

يخلط الكثيرون بين هاتين الوثيقتين. إلا أنهما تخدمان أغراضًا مختلفة.

تُحدد خطة التخطيط العمراني لوائح التخطيط والتقسيم. ومع ذلك، يتم تأكيد حقوق الملكية من خلال سند الملكية. قبل إصدار سند الملكية، يُشترط في معظم الحالات الحصول على خطة التخطيط العمراني. وبالتالي، تُعزز الأولى التخطيط، بينما تضمن الثانية الملكية القانونية.

الجهات المعنية بخطط التخطيط العمراني

هناك عدد من الجهات التي تُشرف على خطط التخطيط العمراني وتعتمد عليها في دبي.

1. بلدية دبي

تنشر بلدية دبي خطط التخطيط العمراني للأراضي والتخطيط. وتدرس تقسيم المناطق وحدود التطوير.

٢. دائرة الأراضي والأملاك في دبي

تستخدم دائرة الأراضي والأملاك في دبي مخططات التمليك في تسجيل وإصدار سندات الملكية. كما تُسهّل عملية الرهن والتملك.

٣. المطورون والاستشاريون

غالبًا ما يتقدم المطورون أو الاستشاريون المعتمدون بطلب للحصول على مخطط التمليك نيابةً عن الملاك، مما يجعله دقيقًا من الناحية الفنية.

كيفية الحصول على مخطط التمليك في دبي؟

تخضع خطوات الحصول على مخطط التمليك لعملية عمل منهجية، ويتم إنجازها في الغالب عبر الإنترنت.

في البداية، يجب على المتقدمين تحديد الجهة المختصة. في حالة قطع الأراضي، تقع المسؤولية على عاتق بلدية دبي. أما في حالة العقارات المسجلة، فتتلقى دائرة الأراضي والأملاك في دبي الطلبات.

بعد ذلك، يتم تقديم الطلبات باستخدام أنظمة إلكترونية رسمية، مثل خدمات بلدية دبي أو تطبيق دبي REST. سيُطلب من المتقدمين تسجيل الدخول باستخدام بيانات اعتماد نظام الإمارات PASS.

بعد تقديم الطلب، تقوم الجهات المختصة بفحصه. يشمل ذلك مراجعة معلومات قطعة الأرض وتصنيفها. في حال وجود أي تعديلات مطلوبة، يتم إبلاغ مقدمي الطلبات بذلك. عند الموافقة، يتم إرسال مخطط التخصيص إلكترونيًا، ومن ثم يمكن إتمام الإجراءات الرسمية من خلاله.

المستندات المطلوبة لمخطط التخصيص

يجب توثيق الموافقة بشكل صحيح. عادةً ما يكون سبب التأخير في التسليم هو نقص المستندات.

المستندات التالية مطلوبة عادةً:

• سند الملكية أو شهادة الملكية.

• نسخة من بطاقة الهوية الإماراتية أو جواز السفر.

• رقم قطعة الأرض ورقم مكاني.

• الرسومات المعتمدة أو ملفات المسح.

• شهادة عدم ممانعة من المطور، إن وجدت.

• توكيل رسمي، في حال تقديم الطلب من خلال وكيل.

يجب أن تكون المستندات سارية ومتوافقة. وإلا، قد يُرفض الطلب.

الرسوم ومدة المعالجة

تعتمد أسعار مخطط التخصيص على نوع العقار ومساحته. وتحدد بلدية دبي الرسوم الرسمية.

عادةً ما تتراوح الرسوم بين 500 و1000 درهم إماراتي أو أكثر. وقد تفرض خدمات التوصيل رسومًا إضافية.

تُعالج الطلبات المكتملة عادةً بسرعة. تستغرق الحالات البسيطة من يوم إلى ثلاثة أيام عمل. أما السجلات القديمة أو الأكثر تعقيدًا فقد تكون أكثر صعوبة. لذا، يُنصح بتقديم الطلب في وقت مبكر.

أخطاء شائعة يجب تجنبها

قد تتسبب العديد من الطلبات في تأخيرات غير ضرورية.

تشمل الأخطاء الشائعة ما يلي:

• أرقام قطع أراضي غير صحيحة
• معلومات ملكية غير متوافقة
• رسومات قديمة
• شهادات عدم ممانعة مفقودة
• بيانات حدود غير دقيقة

يُعزز التدقيق الشامل قبل تقديم الطلبات فرص الموافقة.

هل يمكن تحديث مخطط التوزيع؟

نعم، من الممكن تحديث مخططات التوزيع. وهذا ضروري عند حدوث تغيير في تخطيط العقار أو تقسيماته. تتطلب التحديثات موافقات جديدة وتقديم مستندات إضافية. لذا، يجب إجراء التغييرات وفقًا للإجراءات الرسمية.

استخدامات عملية لخطة التقييم العقاري

تُعدّ خطة التقييم العقاري أداة شائعة الاستخدام في سوق العقارات في دبي.

يستخدمها المشترون للتحقق من مساحة الأرض وتصنيفها قبل الشراء. كما يستخدمها المطورون العقاريون للحصول على تراخيص البناء. ويستخدمها أصحاب المنازل الذين يرغبون في إضافة ملحقات أو تجديدات. وهي ضرورية للموافقة على قروض الرهن العقاري من البنوك. وبالتالي، تُسهّل الخطة العديد من خطوات امتلاك العقار.

إتمام الصفقة!

تُعتبر خطة التقييم العقاري في دبي وثيقة أساسية في تخطيط معاملات العقارات. فهي تُحدد تصنيف الأراضي وحدودها وحدود تطويرها. وتعتمد عليها السلطات قبل منح الموافقات على البناء أو التملك أو التمويل.

إجراءات التقديم منظمة، ولكنها تتطلب توثيقًا دقيقًا. لذا، من المهم فهم الغرض منها وآلية عملها لتجنب التأخير. سيضمن برنامج المودة بشكل صحيح الوضوح القانوني، والامتثال للوائح، وتسهيل المعاملات المتعلقة بالعقارات في دبي.