Рынок недвижимости Дубая, 2 квартал 2026 года: тенденции, цены и инвестиционный анализ.

Рынок жилой недвижимости Дубая начал второй квартал 2026 года с позиции фундаментальной устойчивости. Июнь 2026 года стал самым успешным месяцем с апреля, с общим количеством сделок 13 766 на сумму 32,66 млрд дирхамов ОАЭ, что на 31,3% больше по сравнению с предыдущим месяцем маем.

Во втором квартале было совершено 34 719 сделок с жилой недвижимостью на сумму 83,88 млрд дирхамов ОАЭ, при этом на сделки с недвижимостью на стадии строительства пришлось более 76% от общей стоимости. В этом отчете представлен обзор всех этих данных и общей ситуации во втором квартале, соотношение рынка недвижимости на стадии строительства и готовой недвижимости, изменения цен по районам, прогнозы по рынку аренды, планы развития и то, что говорят данные за третий квартал.

Краткий обзор 2 квартала 2026 года

В следующей таблице представлено краткое описание основных рыночных параметров 2 квартала 2026 года на основе данных Департамента земельных ресурсов Дубая и отчетов ведущих исследовательских компаний:

Наиболее показательным является запуск новых проектов в стадии разработки. В первом полугодии 2026 года были запущены новые проекты на сумму 275 млрд дирхамов, что стало крупнейшим показателем запуска проектов за первое полугодие в истории Дубая. Активность застройщиков свидетельствует о долгосрочной уверенности, но также прогнозирует значительный объем сдачи объектов в эксплуатацию в 2026 и 2027 годах, что повлияет на динамику спроса и предложения.

Объем сделок: Доминирование на рынке строящегося жилья сохраняется

Разделение между рынком строящегося и рынком готового жилья является наиболее структурно значимым показателем на рынке жилой недвижимости Дубая. В таблице ниже представлен объем сделок по двум сегментам во 2 квартале 2026 года:

На строящееся жилье пришлось 76% от общей стоимости сделок. Это позитивная обратная связь, поскольку все больше людей стремятся приобрести дома на стадии строительства; стоимость этих продаж еще больше возрастает. Во-первых, застройщики начали проекты с конкурентоспособными ценами, а план оплаты составляет от 2 до 4 лет, что снижает сумму первоначального капитала, которую должны внести покупатели.

Во-вторых, количество сделок с готовыми домами сократилось на 8% в годовом исчислении, отчасти из-за снижения доступности ипотечных кредитов в результате неопределенности в регионе в марте, а также из-за смещения покупателей в сторону рынка домов на стадии строительства в поисках более выгодных цен. Восстановление в июне наблюдалось на широком спектре рынка, при этом рост объемов опережал рост стоимости, и ряд покупателей одновременно вернулись на рынок в различных ценовых сегментах.

Динамика цен по районам

Показана текущая средняя цена за квадратный фут по ключевым районам, а показатели динамики включены в таблицу ниже:

Рынок вилл: Дефицит предложения удерживает нижний предел

В отличие от замедления роста цен на рынке вилл Дубая в процентном отношении по сравнению с впечатляющим периодом 2022-2024 годов, во втором квартале 2026 года рынок продолжал демонстрировать хорошие результаты в абсолютном выражении. Средняя цена вилл в эмирате составляла около 4 миллионов дирхамов ОАЭ, при этом цены в элитных районах были значительно выше этой цифры.

В сегменте элитных вилл по-прежнему наблюдается дефицит. Земельные участки под виллы уже строятся в Эмирейтс-Хиллз, Палм-Джумейра и Дистрикт-1, и их количество ограничено. Общий объем предложения вилл растет за счет завершения строительства новых вилл в Палм-Джебель-Али, Дамак-Лагунс и на островах Дубая, но все они не заменяют существующие ультра-престижные адреса, которые приобретают состоятельные покупатели и долгосрочные жители вилл.

Топ-5 районов с самыми дорогими проданными виллами

Рынок квартир: Лидер по объему продаж находится под давлением предложения

Хотя в марте цены снизились, средняя цена за квадратный фут на рынке квартир в целом осталась на уровне 1710 дирхамов ОАЭ во втором квартале, что является позитивным сигналом. Одним из показателей, за которым следует следить во второй половине 2026 года, является риск переизбытка предложения. По данным JLL, в оставшейся части 2026 года в Дубае ожидается ввод в эксплуатацию 59 000 новых жилых единиц.

Наибольшее давление на предложение оказывают районы с высокой концентрацией вводимых в эксплуатацию объектов, такие как Business Bay, JVC, Южный Дубай и Arjan. Наиболее уязвимыми к снижению доходности в случае уменьшения спроса являются квартиры-студии и однокомнатные квартиры в отдаленных районах.

Топ-5 районов с самыми дорогими проданными квартирами

Проекты на стадии строительства и сдача объектов во втором полугодии 2026 года

Проектный портфель Дубая является крупнейшим структурным аспектом рынка в 2026 году. Общий объем проектов, запланированных к запуску в первом полугодии 2026 года, в настоящее время составляет 275 миллиардов дирхамов ОАЭ, при этом к концу мая в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD) было зарегистрировано 250 проектов. Кульминацией этого является объявление компанией Emaar в июне о своем мегапроекте стоимостью 200 миллиардов дирхамов ОАЭ, который является крупнейшим циклом развития в первом полугодии в истории Дубая.

Компания JLL прогнозирует ввод в эксплуатацию около 59 000 жилых единиц во втором полугодии 2026 года и около 92 000 единиц в 2027 году только в Дубае. Пять крупных районов, где наибольшая доля проектов будет завершена в 2026 году, — это Business Bay, JVC, Dubai South, Dubai Science Park и Dubai Hills Estate.

Самые продаваемые проекты

Прогноз на 3 квартал 2026 года

Наиболее важным фактором является волна сдачи объектов во втором полугодии. Ожидается, что во втором полугодии 2026 года будет сдано около 59 000 объектов. Минимальный уровень цен в среднем ценовом сегменте сохранится, если уровень поглощения будет высоким благодаря росту числа арендаторов и инвесторов. Наиболее пострадавшими районами являются Business Bay, JVC, Dubai South и Arjan.

Стратегия развития рынка недвижимости Дубая до 2033 года и Экономическая повестка дня D33 продолжают разрабатываться для обеспечения долгосрочного политического руководства, предоставляя застройщикам и инвесторам уверенность в планировании. Объявление компанией Emaar о мегапроектах стоимостью 200 миллиардов дирхамов ОАЭ в июне 2026 года стало наиболее очевидным показателем того, что темпы развития Дубая будут продолжаться независимо от краткосрочных рыночных факторов.

Приближаясь к завершению

Рынок жилой недвижимости Дубая не демонстрирует признаков замедления во втором квартале 2026 года. Рынок переходит в более избирательную фазу благодаря высоким объемам сделок, исторически большому портфелю проектов и рынку аренды, который адаптируется к новым реалиям.

Простая последовательность событий в 2022 и 2024 годах трансформировалась в более сложную картину, где выбор района, сегмента рынка и сроков сдачи объекта стали важнее, чем два года назад.

Часто задаваемые вопросы