قوانين وأنظمة العقارات في دبي 2025 - التحديثات والرؤى

إن مزيج الفخامة والابتكار والعوائد المرتفعة في سوق العقارات يجعل مدينة دبي منارةً للمستثمرين والمقيمين والمطورين العالميين في عام 2025. فالفرصة مصحوبة بالمسؤولية؛ فقوانين ولوائح العقارات في دبي معقدة للغاية، ولا يمكن تجاوزها دون التعرض لأخطاء مكلفة.

لا تقتصر هذه المدونة على تحليل آخر الأخبار فحسب، بل تشرح أيضًا دور الجهات الرئيسية، وتسلط الضوء على الخطوات العملية التي ستساعد على الالتزام باللوائح، حتى يتمكن المستثمرون والمشترون من المضي قدمًا بتفاؤل تجاه سوق العقارات سريع التطور في دبي.

أهم قوانين العقارات في دبي (2025)

1. ملكية العقارات: القانون رقم (7) لسنة 2006

يخضع نظام ملكية العقارات في دبي للقانون رقم 7 لسنة 2006، والذي يسمح لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي بتملك العقارات في جميع أنحاء دبي، مع العلم أنه لا يُسمح للأجانب بتملك العقارات بنظام التملك الحر إلا في مناطق محددة أو بنظام الإيجار لمدة لا تزيد عن 99 عامًا.

2. تعديلات ملكية الأجانب - تماشيًا مع القانون رقم (7) لسنة 2006 وإصلاحات ملكية الشركات.

في مناطق التملك الحر، يُسمح للأجانب والشركات بتملك العقارات. يمكن للشركات المملوكة بالكامل للأجانب شراء العقارات في مناطق محددة بعد إصلاحات ملكية الأعمال الأجنبية بنسبة 100% في دولة الإمارات العربية المتحدة (2020). علاوة على ذلك، لا يزال الاستثمار العقاري مرتبطًا بتأشيرة إقامة، حيث تُحدد عتبات معينة، وتُمنح تأشيرة طويلة الأجل قابلة للتجديد للمستثمرين المؤهلين.

3. قوانين الإيجار: القانون رقم (33) لسنة 2008 والمُعدّل بالقانون رقم (33) لسنة 2008

تخضع علاقات الإيجار للقانون رقم 26 لسنة 2007 (المُعدّل). يُحدد هذا التشريع عقود الإيجار، وسياسات الإخلاء، وتسوية النزاعات. يجب أن تكون تكلفة زيادة الإيجار متوافقة مع مؤشر الإيجار الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري، وأن تُحدد بموجب مرسوم. تسجيل جميع عقود الإيجار لدى نظام إيجاري ضروري.

4. التزام المطور: القانون رقم (8) لسنة 2007 وقانون الضمان العقاري رقم (8) لسنة 2007.

يُطلب من المطورين تقديم مشاريعهم الجديدة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وفقًا للقانون رقم (8) لسنة 2007. كما يجب أن يكون لديهم حساب ضمان عقاري (القانون رقم 8 لسنة 2007) بحيث لا تُصرف الأموال التي يجمعها المشتري لأي مشروع آخر.

5. تسجيل العقارات ورسومها: القانون رقم (7) لسنة 2006 ولوائح دائرة الأراضي والأملاك.

وفقًا للقانون رقم 7 لسنة 2006، يجب تسجيل جميع المعاملات المتعلقة بالعقارات لدى دائرة الأراضي والأملاك. للحصول على سند ملكية، يجب دفع رسوم الطوابع المعتادة البالغة 4% من قيمة العقار، بالإضافة إلى الرسوم الإدارية. لا تُسجل حقوق الملكية في المحكمة.

6. قوانين الميراث والتركة: القانون الاتحادي ووصايا مركز دبي المالي العالمي.

ينص قانون الأحوال الشخصية (القانون الاتحادي رقم 28 لسنة 2005) على تنظيم الميراث وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية. أما غير المسلمين، فيجوز لهم تحديد ذلك من خلال سجل الوصايا والميراث في مركز دبي المالي العالمي أو محاكم دبي، ويحق لهم تخصيص الأصول بنية شخصية، وبالتالي كتابة وصية.

7. قانون دبي للوحدات السكنية - القانون رقم (27) لسنة 2007

فيما يتعلق بالمشاريع السكنية متعددة الوحدات، مثل الشقق والتاون هاوس، أو أي عقار آخر مملوك بشكل مشترك، يُنظم قانون دبي للوحدات السكنية (القانون رقم 27 لسنة 2007، والمعروف حاليًا بقانون الملكية المشتركة) ملكية وإدارة العقارات في العقارات المملوكة بشكل مشترك.

الأحكام الرئيسية:

• العقارات المملوكة بشكل مشترك: ينطبق هذا على المباني والمجمعات السكنية التي يتشارك فيها عدة ملاك في مساحات مشتركة (مثل الردهات، والصالات الرياضية، والمسابح، ومواقف السيارات، وما إلى ذلك).

• جمعيات الملاك: في البداية، كان القانون يُلزم بإنشاء جمعيات ملاك لإدارة المساحات المشتركة، ثم تُفوض دائرة الأراضي والأملاك في دبي معظم مهام الإدارة لشركات الإدارة التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري.

• رسوم الخدمات: يتحمل الملاك رسوم الخدمات والصيانة. كما تُشرف مؤسسة التنظيم العقاري على الرسوم، وعليها الموافقة عليها لضمان عدم فرض مبالغ زائدة عليها.

• إدارة المساحات المشتركة: تُشرف دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومؤسسة التنظيم العقاري على استخدام الأموال لتعزيز الشفافية. ومن حق الملاك الاطلاع على الميزانيات والحسابات المُدققة.

• التعديل: أصدرت دبي القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن العقارات المُشتركة، وألغت بعض أحكام القانون السابق الصادر عام 2007. كما مُنح الدائرة سلطةً أكبر على إدارة العقارات المُشتركة، وأخضعت جمعية الملاك لشركات إدارة مُسجلة.

الجهات التنظيمية وأدوارها

1. دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)

تأسست دائرة الأراضي والأملاك في دبي عام ١٩٦٠ لتكون الجهة الرئيسية التي تُجري من خلالها جميع معاملات العقارات في دبي.

الأدوار:

• تسجيل معاملات العقارات، بما في ذلك البيع والإيجار والرهون العقارية.
• معالجة مشاكل سندات الملكية وشهادات الملكية.
• جمع رسوم التسجيل ونقل الملكية.
• إدارة موافقات المشاريع وبيانات قطاع العقارات.

لا تزال دائرة الأراضي والأملاك تبذل جهودًا حثيثة لرقمنة خدماتها العقارية بالكامل، ومعظم عمليات التسجيل وسندات الملكية متاحة إلكترونيًا من خلال التطبيقات الذكية.

2. هيئة تنظيم العقارات (ريرا)

أُنشئت عام 2007 كجهة تنظيمية تابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

الأدوار:

• الإشراف على الوسطاء، وشركات إدارة العقارات، والمطورين.
• إدارة عقود الإيجار بموجب نظام إيجاري.
• فرض رسوم الخدمات في العقارات ذات الملكية المشتركة.
• الحفاظ على مؤشر الإيجار، الذي يُتحكم في زيادة الإيجارات.

عززت مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) رقابتها على الامتثال والعقوبات المترتبة على المطورين والوسطاء والمُلّاك غير الملتزمين.

3. مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC)

تم تحديده بموجب المرسوم رقم (26) لسنة 2013.

الأدوار:

• محكمة متخصصة لحل نزاعات الإيجار بين المستأجرين وأصحاب الأعمال.
• تتولى قضايا إخلاء العقارات، ومشاكل زيادات الإيجار، والودائع.
• تتولى تسوية المطالبات الصغيرة خلال عام.

يسمح مركز فض المنازعات الإيجارية الآن برفع جلسات استماع عبر الإنترنت وافتراضية، مما يُسرّع من تسوية المنازعات.

4. محاكم دبي ومحاكم مركز دبي المالي العالمي

• محاكم دبي: تُعنى بتسوية المنازعات العقارية التي لا تقع ضمن اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية، مثل تلك المتعلقة بقضايا الملكية والميراث.
• محاكم مركز دبي المالي العالمي: تُعدّ بديلاً يوفر للمستثمرين الدوليين الحماية من تخطيط الخلافة والإجراءات القانونية باللغة الإنجليزية.

تزايد اعتماد المغتربين على مركز خدمة الوصايا في مركز دبي المالي العالمي لتسجيل وثائق ميراث عقارات دبي.

التغييرات القانونية الأخيرة والمقبلة

1. قانون التسجيل المؤقت في دبي: القانون رقم (19) لسنة 2020

• يُعدّل هذا القانون المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن التسجيل المؤقت.

• يمنح دائرة الأراضي والأملاك في دبي صلاحية الطعن في القضايا السابقة، وفي بعض الحالات، إلغاء اتفاقية البيع والشراء المسجلة في السجل المؤقت.

• يُعزز هذا القانون الرقابة على عمليات البيع على الخارطة بالكامل، ولا يُصبح العقود المُلتزمة رسمية إلا بموجبه.

2. الأراضي المُخصصة للاستخدام التعليمي: القانون رقم (32) لسنة 2020

• يُلزم هذا القانون بتحويل الأراضي المُخصصة للأغراض التعليمية إلى صندوق المعرفة.

• يحق لمالكي هذه الأراضي الاحتفاظ بأراضيهم عند سداد 75% من قيمتها السوقية للصندوق، مع شروط سداد مُيسرة تصل إلى 35 عامًا.

• يحمي القانون الأراضي المُخصصة لبناء المرافق التعليمية، ولكنه يُوفر هيكلًا للاحتفاظ بها للمطورين.

3. تصفية المشاريع العقارية المُلغاة: القانون رقم (33) لسنة 2020

• استبدل هذا القانون القانون رقم 21 لسنة 2013، ومنح اللجنة القضائية صلاحيات أوسع للتعامل مع مشاريع التطوير العقاري غير المُكتملة والمُلغاة.

• للجنة صلاحية إدارة التصفية والإشراف على التوزيع العادل للأموال للمستثمرين بجدية وإصرار، مما يُعيد الثقة إلى قطاع العقارات على الخارطة في دبي.

الامتثال والعقوبات

• يُعرّض المطورون الذين لا يسددون دفعات المشترين في حسابات الضمان لخطر الإيقاف عن العمل أو الغرامة أو إلغاء مشاريعهم بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007.
• يجوز لدائرة الأراضي والأملاك في دبي إنهاء مشروع المقاول الذي يخالف الجداول الزمنية المسجلة، وإحالته إلى اللجنة القضائية بموجب القانون رقم (33) لسنة 2020.
• تُعتبر مبيعات العقارات على الخارطة غير المسجلة باطلة، ويُعاقب عليها بموجب أي بيع على الخارطة غير مُسجل في السجل العقاري المؤقت، بموجب القانون رقم (19) لسنة 2020.

• يجب تسجيل عقود الإيجار في نظام إيجاري. وإلا، فقد لا يتمكنون من حل النزاع.

• أي زيادة في الإيجار تتجاوز المؤشر الذي حدده قانون مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) غير صالحة، وقد يواجه الملاك غرامات وأوامر بإعادة الأموال للمستأجرين بموجب القانون رقم (26) لسنة 2007 والقانون رقم (33) لسنة 2008.

• يُحظر إخلاء المستأجر دون إشعار كافٍ أو سبب وجيه، ومثل هذه الأفعال تُعرّض صاحبها للعقوبة بموجب مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC).

نقترب!

يُعدّ سوق العقارات في دبي في عام 2025 من أكثر الأسواق جاذبيةً في السوق العالمية، إلا أن النجاح سيأتي بمعرفة القانون. بموجب لوائح الملكية، بالإضافة إلى الإيجار، والضمان، وإدارة المشاريع، فإن الاستثمار الآمن يعتمد على الامتثال.

سواءً عند شراء عقار أو استئجاره أو تطويره، من المهم عدم التخلف عن الركب فيما يتعلق بالقوانين السارية. ومن خلال العناية الواجبة والمشورة القانونية الكافية، يضمن المستثمر في سوق دبي النابض بالحياة الحصول على الثقة وفرص النمو، فضلاً عن وضع مستقر على المدى الطويل.