Руководство по пониманию рентабельности инвестиций и доходности аренды в Дубае

Сектор недвижимости Дубая привлекает иностранных инвесторов, чтобы гарантировать им прибыль в виде арендного дохода и прироста капитала. ROI и доходность от аренды будут факторами, которые будут учитываться опытным инвестором или тем, кто заинтересован в инвестициях в недвижимость на стадии строительства в Дубае. Эти финансовые показатели можно использовать для оценки эффективности вашей недвижимости и принятия более разумных решений.

В этом блоге рассматриваются ROI, факторы доходности от аренды, сравнения площадей и инвестиционные советы в процветающем мире недвижимости Дубая в высокодоходных и роскошных регионах, включая International City и Jumeirah Village Circle, а также в таких процветающих сообществах, как Downtown Dubai и Palm Jumeirah.

Что такое ROI в сфере недвижимости?

Возврат инвестиций (ROI) является важным показателем эффективности инвестиций. В инвестициях в недвижимость ROI отражает уровень прибыли, выплачиваемой инвестором сверх цены недвижимости.

Формула:

ROI (%) = (Чистый годовой доход / Общая стоимость инвестиций) × 100

Предположим, что вы купили недвижимость стоимостью 1 миллион дирхамов ОАЭ и получали чистый доход от аренды в размере 80 000 дирхамов ОАЭ в год; ваш ROI составил бы:

(80 000 / 1 000 000) × 100 = 8%

Что такое доход от аренды?

Доход от аренды — это сумма арендной платы, которую недвижимость может принести в процентах от стоимости недвижимости. Он помогает определить, какие зоны в Дубае имеют самую высокую доходность.

Формула валовой доходности от аренды:

(Валовая годовая арендная плата / Стоимость недвижимости) × 100

Формула чистой доходности от аренды:

(Валовая годовая арендная плата - Расходы) / Стоимость недвижимости × 100

Хотя валовую доходность вычислить несложно, чистая доходность дает более ясную картину, поскольку она учитывает расходы на содержание недвижимости, плату за обслуживание и другие дополнительные расходы.

Средняя рентабельность инвестиций и доходность от аренды в Дубае

Отчет о рынке Bayut & dubizzle показал, что средняя валовая доходность от аренды в Дубае в 2024 году составила от 5 до 9% в зависимости от местоположения и типа недвижимости. Лучшими районами стали:

• International City (апартаменты) – 9,3%
• Jumeirah Village Circle (JVC, апартаменты) – 8,1%
• Dubai Silicon Oasis (апартаменты) – 7,7%
• Dubai Marina (апартаменты) – 6,5%
• Downtown Dubai (апартаменты) – 5,2%
• Palm Jumeirah (виллы) – 4,6%

По данным Bedrock, доходность от аренды апартаментов в Дубае сейчас обычно составляет от 7,5 до 10% и иногда может достигать даже 11% в новых перспективных направлениях, таких как Dubai Investments Park, Discovery Gardens и Liwan. В частности:

• Студии и апартаменты с одной спальней в Dubai Silicon Oasis приносят около 9–9,4% прибыли.
• В Jumeirah Village Circle средний показатель для студий в 2025 году составил 7,87%, тогда как для одно- и двухкомнатных апартаментов средний показатель составил 7,04% и 6,78% соответственно. Поскольку спрос, как никогда ранее, все больше достигает максимума из-за роста населения и туризма, те, кто инвестирует в доступные сообщества, получат одни из самых высоких предложений по окупаемости инвестиций в городе в 2025 году.

Окупаемость инвестиций и доходность аренды по районам

1. Международный город

• Средняя окупаемость инвестиций: 9,3%
• Доходность аренды: одна из самых высоких в городе
• Популярно среди: экономных жителей и работников
• Почему стоит инвестировать: разумные цены на недвижимость и стабильный спрос на аренду

2. Jumeirah Village Circle (JVC)

• Средняя окупаемость инвестиций: 8,1%
• Доходность от аренды: Прочный, в основном для студий и квартир с 1 спальней
• Популярен среди: Семьи и молодые специалисты
• Почему стоит инвестировать: Центральное расположение, растущая инфраструктура и современные квартиры на стадии строительства

3. Dubai Silicon Oasis (DSO)

• Средняя окупаемость инвестиций: 7,7%
• Доходность от аренды: Прочный для студенческого жилья и технических специалистов
• Популярно среди: студентов и работников ИТ-сектора
• Почему стоит инвестировать: Технологически ориентированное сообщество с будущими коммерческими проектами

4. Dubai Marina

• Средняя окупаемость инвестиций: 6,5%
• Доход от аренды: Очень надежный, так как находится в привлекательном месте со спросом среди экспатов
• Популярно среди: состоятельных деловых людей и краткосрочных арендаторов
• Почему стоит инвестировать: гавань и близость к деловым центрам

5. Центр Дубая

• Средняя рентабельность инвестиций: 5,2%
• Доходность от аренды: Доходность от аренды немного низкая, учитывая высокую стоимость недвижимости.
• Популярно среди: Богатых и туристов
• Почему стоит инвестировать: Превосходное расположение рядом с Бурдж-Халифа и Dubai Mall

6. Palm Jumeirah

• Средняя рентабельность инвестиций: 4,6%
• Доходность от аренды: Ниже, но компенсируется ростом капитала
• Популярно среди: Любителей ультра-роскоши и знаменитостей
• Почему стоит инвестировать: Знаменитое местоположение, долгосрочная ценность и эксклюзивная жизнь на берегу моря

Факторы, влияющие на рентабельность инвестиций и доходность от аренды

1. Местоположение

Спрос на аренду выше в объектах, которые находятся недалеко от станций метро, бизнес-центров и школ. Бизнес-Бэй, рядом с центром города и DIFC, обеспечивает 6–7%; однако более связанная и улучшенная инфраструктура обеспечит 7–8,5% в таких зонах, как JLT и Al Furjan.

2. Тип недвижимости

Доходность от аренды студий и апартаментов с 1 спальней в 2025 году составит 7–9,1%, а для вилл — 4,5–6,8%.

3. Репутация застройщика

Застройщики, которым доверяют люди (Emaar, Nakheel, Sobha, DAMAC) обычно имеют более качественные строения, которые сохраняют ценность.

4. Возраст и состояние недвижимости

Новая или хорошо обслуживаемая недвижимость приносит высокую арендную плату. Арендная плата за студии Al Furjan теперь зашкаливает за 1134 дирхама в месяц и приносит 8,51% доходности, и даже квартиры в зонах с самой сильной связью, таких как JVC, по-прежнему чрезвычайно прибыльны.

5. Плата за обслуживание и обслуживание

Чистая прибыль уменьшается из-за высокой платы за обслуживание. Средняя стоимость квартиры начинается от 14–22 дирхамов ОАЭ за кв. фут, а за виллы, возможно, придется заплатить 3–7 дирхамов ОАЭ за кв. фут. Инвесторы вычитают эти суммы из валовой прибыли, чтобы получить реальную чистую рентабельность инвестиций.

рентабельность инвестиций и доходность от аренды в незавершенной недвижимости

Незавершенная недвижимость в Дубае может иметь более выгодные цены на входе и планы оплаты участка. Но их рентабельность инвестиций основана на:

• Участок и застройщик
• Инфраструктура района в будущем
• Приблизительная арендная плата за передачу

Районы, на которые следует обратить внимание для рентабельности инвестиций на этапе строительства:

• Южный Дубай: Рядом с аэропортом Аль-Мактум и Expo City
• Мейдан: Новые элитные сообщества, которые в будущем будут связаны с метро
• Бизнес-Бэй: Высотное жилое размещение и потребности бизнеса.
• Дубайленд: Доступные инвестиционные возможности, где есть устойчивый спрос на аренду

Краткосрочная аренда против долгосрочной аренды

Нормативная среда в Дубае поддерживает краткосрочную и долгосрочную аренду, что обеспечивает гибкость владельцам недвижимости в отношении их инвестиционных планов. Легализованные и контролируемые Департаментом экономики и туризма Дубая (DET), ставки краткосрочной аренды резко возросли, с потенциальным увеличением ежемесячного дохода на 20-40% по сравнению с долгосрочной арендой недвижимости, особенно в районах с большим количеством туристов.

1. Плюсы краткосрочной аренды:

• Более высокая суточная арендная плата, особенно в пиковые туристические сезоны
• Легкость доступа к недвижимости и проживания там лично или изменения ее на долгосрочную аренду.
• Привлекает туристов и деловых людей

2. Минусы краткосрочной аренды:

• Чем больше оборот, тем чаще требуется техническое обслуживание и уборка.

• Каждая недвижимость должна иметь лицензию DTCM.

• Ограничено в определенных жилых районах, где могут применяться политики и правила HOA или застройщиков

3. Лучшие районы для краткосрочной окупаемости инвестиций в Дубае:

• Даунтаун Дубай — излюбленное место богатых путешественников
• Дубай Марина — потрясающая жизнь на набережной
• Бизнес-Бэй — рядом с центром города и DIFC
• Джумейра-Бич-Резиденс (JBR) — на берегу моря и подходит для семей

Как максимизировать окупаемость инвестиций в свою недвижимость?

• Обновленный дом с шикарными кухнями или интеллектуальными технологиями поможет увеличить арендный потенциал.
• Меблированная недвижимость пользуется популярностью у экспатриантов и туристов, особенно в районах Бизнес-Бэй, JVC и Даунтаун.

• Профессиональные операторы обеспечивают своевременную оплату аренды и повышенную заполняемость.

• Существуют такие порталы, как Bayut, Property Finder, Dubizzle и Airbnb, которые можно использовать для привлечения большего количества арендаторов.

• Избегайте застроек с чрезмерной годовой платой за обслуживание, чтобы увеличить чистую прибыль.

Правовые и нормативные аспекты

Чтобы контролировать рынок недвижимости, создано Управление по регулированию рынка недвижимости (RERA), которое защищает инвесторов на рынке Дубая.

Основные рекомендации:

• Индекс арендной платы устанавливает ограничения на то, как арендодатели могут повышать арендную плату.
• Регистрация всех договоров аренды должна осуществляться через Ejari.
• DLD (Земельный департамент Дубая) — это организация, которая контролирует сделки с недвижимостью и право собственности.

Убедитесь, что:

• Полностью принадлежит (без права собственности)
• Зарегистрирован и соответствует DLD
• Активирован в законной лицензии на аренду или краткосрочную аренду

Инструменты и ресурсы для анализа рентабельности инвестиций

Когда требуется принимать обоснованные решения об инвестициях в недвижимость в Дубае, необходимо применять соответствующие инструменты и ресурсы. Они также предоставляют инвесторам своевременную информацию о ставке аренды, владении и тенденциях, чтобы получить максимальную прибыль.

1. Приложение Dubai REST

Приложение Dubai REST, запущенное Земельным департаментом Дубая (DLD), предлагает основные данные об объекте недвижимости, такие как проверка права собственности, данные об индексе аренды, плата за обслуживание и отчеты о тенденциях по площади.

2. Калькулятор индекса аренды RERA

Агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA) разработало этот инструмент, который помогает арендодателям и арендаторам определять справедливую арендную плату за недвижимость в Дубае.

3. Отчеты Bayut ROI

Bayut выпускает комплексные квартальные отчеты, в которых указаны ведущие инвестиционные регионы с точки зрения доходности от аренды и продаж.

Завершаем!

Прибыль от недвижимости в Дубае заключается в правильном понимании ROI и доходности от аренды. В то время как такие деловые регионы, как International City и JVC, гарантируют существенную прибыль, роскошные регионы, такие как Dubai Downtown и Palm Jumeirah, гарантируют рост капитала на протяжении многих лет. Благодаря установлению государственных норм, зрелому рынку и глобальному спросу арендаторов, Дубай сохранил прочную основу в качестве безопасного убежища для инвесторов в недвижимость.

Рассматривая квартиры на предпродаже или инвестиции в незавершенную недвижимость, никогда не забывайте изучать местоположение, репутацию застройщика и тенденции рынка, чтобы инвестировать в максимальную прибыль. Обратитесь к профессиональному управлению и инструментам, поддерживаемым данными, чтобы добиться наилучших результатов на процветающем рынке недвижимости Дубая.