Совместно принадлежащая недвижимость в Дубае: правила и законы до 2026 года

В Дубае процветает сектор недвижимости, и совместное владение недвижимостью представляет огромную ценность. Благодаря динамичной инвестиционной структуре города и современному подходу к совместному проживанию, правительство Дубая провело важные преобразования, чтобы привести правила совместного владения в соответствие с эффективным управлением, регулированием и прозрачностью.

Эти обновления имеют решающее значение для обеспечения гармоничной экосистемы совместного проживания, где соблюдаются общие обязанности и уважаются права отдельных лиц. С непрерывным ростом числа закрытых жилых комплексов, жилых комплексов и многофункциональных объектов, право собственности выходит за рамки отдельных квартир, предоставляя возможность совместного использования жилых пространств. В этой статье будет представлен подробный анализ того, что представляет собой совместное владение недвижимостью в Дубае, как эти правила влияют на инвесторов в недвижимость, и последние обновления на 2026 год.

Что такое совместное владение недвижимостью в Дубае?

Недвижимость, в которой земля или имущество разделены между несколькими собственниками, называется совместно принадлежащей собственностью. Такая недвижимость может варьироваться от просторных вилл до многоэтажных апартаментов, способствуя формированию подхода к совместному владению. При совместном владении недвижимостью также происходит снижение ее стоимости, часто значительное между деловыми партнерами, супругами или друзьями.

Основные правила, регулирующие совместно принадлежащую собственность

В Дубае разработан набор правил и положений, регулирующих правовую ситуацию с совместно принадлежащей собственностью. Эти правила обеспечивают прозрачность, эффективное управление и справедливое отношение к собственникам.

Закон № 6 от 2019 года – Основа законодательства о совместной собственности

Поправка к Закону № 27 от 2007 года легла в основу Закона № 6 от 2019 года под названием «О собственности на совместно принадлежащую недвижимость в Эмирате Дубай». Этот закон служит основой для регулирования и управления совместно принадлежащей недвижимостью, перекладывая большую часть надзора с Управления по регулированию рынка недвижимости (RERA) и Земельного департамента Дубая (DLD).

С принятием Закона № 6 от 2019 года роли и обязанности Ассоциации собственников также приобрели новую парадигму, создав равновесие в структуре. Кроме того, закон направлен на объединение компаний по управлению объектами, собственников и застройщиков для управления совместно принадлежащей недвижимостью в целях повышения подотчетности и прозрачности.

Роль Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD)

1. Создание реестра совместно принадлежащей недвижимости

Департамент земельных ресурсов Дубая создаст специальный реестр совместно принадлежащей недвижимости. В этом реестре будет регистрироваться ключевая информация, такая как имена собственников недвижимости, члены комитета собственников, а также данные застройщиков и операторов проекта.

2. Включение информации об управлении зданием и затратах

В реестр также будет вноситься ключевая информация об управлении зданием. Она включает в себя индивидуальную долю расходов на техническое обслуживание собственников, а также информацию об управляющей компании, которая занимается общими помещениями и объектами общего пользования.

3. Регистрация договоров на управление недвижимостью

Департамент земельных ресурсов Дубая официально оформит все договоры, касающиеся совместного владения объектами недвижимости. Это будет касаться сделок, связанных с общими зонами, объектами общего пользования и территориями, которые застройщик сохраняет или которыми владеет.

4. Четкое определение общих зон и удобств

Все общие зоны и удобства в здании должны быть четко определены и обозначены застройщиками. Это обеспечивает прозрачность, эффективное управление и четкое понимание прав собственности и пользования всеми заинтересованными сторонами.

Роль Управления по регулированию рынка недвижимости (RERA) в 2026 году

Роль RERA в надзоре за совместно принадлежащей недвижимостью многогранна и включает в себя утверждение бюджета, регистрацию ассоциаций собственников и разрешение споров. Активная роль RERA в 2024 году также включает в себя обеспечение соблюдения заинтересованными сторонами правил в отношении недвижимости.

• Обязательные регулярные проверки компаний по управлению объектами недвижимости
  RERA отвечает за регулирование и управление совместно принадлежащей недвижимостью. RERA, как высший орган, обязывает проводить аудиторские проверки, требуя отчетов об управлении совместно принадлежащей недвижимостью в Дубае. Компании по управлению объектами недвижимости обязаны предоставлять отчеты через полгода. В дополнение к отчетам об управлении, RERA имеет право запрашивать информацию о доходах и расходах, связанных с платой за услуги.

• Утверждение платы
  RERA также отвечает за утверждение годового бюджета платы за обслуживание и платы за содержание и управление общими зонами. После утверждения эти сборы могут взиматься Ассоциацией собственников или управляющей компанией, при этом RERA обеспечивает прозрачность.

• Замена управляющей компании
  RERA имеет право вмешаться, если управляющая компания не справляется с содержанием или управлением общими зонами, и заменить ее другой компанией.

Комитет собственников – состав и обязанности

Ранее известный как Ассоциация собственников, теперь он переименован в Комитет собственников. Его роль способствует успешному развитию совместно принадлежащих объектов недвижимости, поскольку он определяет интересы собственников.

• Юридическое оформление Комитета собственников
  Комитет собственников формируется после продажи определенного процента квартир, примерно 10%, в конкретном жилом комплексе. RERA требует юридической регистрации этих объектов недвижимости, что гарантирует соблюдение всех операционных и государственных стандартов. Каждый из девяти членов Комитета собственников выполняет операции, определенные законом. Кроме того, застройщики не могут стать членами Комитета собственников, если все квартиры проданы.

• Полномочия и обязанности Комитета собственников
  Комитет собственников в первую очередь отвечает за управление общими зонами, а также за разработку и соблюдение правил сообщества. Комитет составляет годовые бюджеты, заключает договоры с поставщиками услуг и собирает плату за обслуживание. Он также отвечает за контроль за необходимыми модернизациями или ремонтом.

• Прозрачность и подотчетность
  RERA обязывает Комитет собственников вести полный учет финансовых операций для обеспечения подотчетности и предотвращения нецелевого использования средств. В дополнение к полугодовым отчетам, Комитет отвечает за подготовку подробного отчета, содержащего информацию о сборе и расходах платы за обслуживание, чтобы способствовать укреплению отношений в сообществе и доверительных отношений между собственниками.

Роли и обязанности застройщиков

• Подача документов
  Застройщики несут ответственность за подачу необходимой документации, касающейся совместно принадлежащей недвижимости в рамках проекта. В случае непредставления документов Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) наложит на застройщиков штраф за задержку с подачей или возвратом документов третьей стороной.

• Ответственность за повреждения и ремонт
  Застройщики несут ответственность за любые структурные повреждения совместно принадлежащей недвижимости в течение первых десяти лет после выдачи свидетельства о завершении строительства. Если в течение года после ввода объекта в эксплуатацию в отдельных помещениях будут обнаружены какие-либо дефекты, застройщики устранят их.

• Назначение системы управления зданием
  Застройщики также несут ответственность за назначение системы управления зданием; однако разрешение на это выдаст RERA. Это является специфическим требованием для отелей и других мегапроектов.

Три классификации в соответствии с обновленным законом о совместной собственности на недвижимость

Закон о совместной собственности на недвижимость в Дубае классифицирует три категории:

• Мастер-проекты
  К ним относятся крупномасштабные проекты, находящиеся в совместной собственности нескольких собственников и соответствующие установленным критериям, утвержденным Генеральным директором.

• Помещения
  Недвижимость, находящаяся в совместной собственности, может включать такие объекты, как офисы, магазины, квартиры, склады, земельные участки, этажи или отдельные таунхаусы.

• Гостиничные проекты
  Объекты, лицензированные компетентным органом для использования в качестве гостиничных помещений, имеют право на совместную собственность. К ним могут относиться гостиничные номера, гостиничные апартаменты, виллы и курорты.

Структура собственности – общие зоны и частные помещения

Двойственная природа совместной собственности является отличительной особенностью, которая разделяет право собственности между общими зонами и частными помещениями. В это положение вступают многие аспекты управления недвижимостью, от технического обслуживания до разрешения конфликтов.

• Определение общих зон
  Общие зоны, также называемые общими пространствами, часто находятся в коллективной собственности собственников. Обычно они включают в себя различные удобства, такие как фитнес-центры, бассейны, просторные вестибюли и обширные сады. Эти зоны требуют надлежащего обслуживания и справедливого использования для поддержания стоимости недвижимости и обеспечения жителям стандартного уровня жизни.

• Концепция частных квартир
  Частные квартиры находятся в независимой собственности в рамках совместного владения недвижимостью. Обычно это коммерческие офисы, виллы и квартиры, гарантирующие собственникам полные права собственности для осуществления продажи, аренды или перепланировки. Однако внутренняя реконструкция подлежит соблюдению правил сообщества.

• Права и обязанности собственников
  Хотя собственники обладают автономией в отношении частных квартир, они также несут ответственность за поддержание общих зон посредством платы за обслуживание. Если собственники не оплачивают плату за обслуживание, они будут оштрафованы, что гарантирует поддержание в надлежащем состоянии объектов инфраструктуры и общих пространств.

Финансовое управление и плата за обслуживание

Плата за обслуживание имеет решающее значение для владения недвижимостью в рамках совместного владения.

• Определение платы за обслуживание
  Плата за обслуживание определяется на основе годового бюджета, подготовленного Комитетом собственников и утвержденного REA. Эти средства покрывают техническое обслуживание, коммунальные услуги для общих зон, охрану и уборку территории. Власти уделяют пристальное внимание планированию годового бюджета или определению платы за обслуживание, чтобы гарантировать, что собранные средства соответствуют потребностям застройки и не завышены.

• Правила прозрачности и справедливости
  Закон RERA предоставляет подробную разбивку платы за обслуживание, чтобы обеспечить прозрачность и справедливость платежей, а также чтобы владельцы знали, куда и как были использованы их средства. Владельцы могут предотвратить завышение платежей или произвольное определение фактических расходов в зависимости от своего образа жизни.

• Штрафы за неуплату
  Владельцы, не уплачивающие плату за обслуживание, будут подвергаться штрафам, а систематическая неуплата может привести к наложению ареста на имущество или судебному замораживанию имущества до полной оплаты всех задолженностей.

Правовые последствия несоблюдения

• Последствия для управляющих компаний и собственников
  В случае несоблюдения законов, касающихся совместно принадлежащей недвижимости в Дубае, могут быть наложены различные штрафы. Несоблюдение правил управляющей компании или комитета собственников, а также неуплата сервисных сборов могут привести к ограничениям на использование общих объектов. Аналогично, управляющие компании могут столкнуться со штрафами или приостановлением действия лицензии в случае выявления нарушений в отношении надзора.

• Права собственников в случае ненадлежащего управления
  Приняты соответствующие законы, которые защищают права собственников в случае, если комитет собственников не выполняет свои обязанности. В RERA можно подать прямую жалобу, что приведет к принятию корректирующих мер после проведения расследования. Это предоставляет собственникам доступный способ урегулирования спора.

• Подходы к разрешению конфликтов
  RERA выступает в роли арбитра и вмешивается в случае любого спора между комитетом собственников, собственниками и управляющими компаниями. Споры обычно разрешаются посредством арбитража и медиации, чтобы минимизировать вероятность обращения в суд.

Обновления по совместно принадлежащей недвижимости в Дубае

В Дубае были внесены некоторые изменения для улучшения управления совместно принадлежащей недвижимостью, в том числе:

• Электронные услуги и цифровые платформы
  Цифровые платформы и электронные услуги были внедрены в 2024 году для эффективного управления и контроля совместно принадлежащей недвижимости в Дубае. Цифровая интеграция способствует повышению прозрачности и вовлеченности в жизнь сообществ.

• Строгие стандарты для компаний, занимающихся управлением недвижимостью
  RERA усилила надзор за компаниями, занимающимися управлением недвижимостью, введя строгие правила и более высокие стандарты обслуживания в отношении отчетности. Это изменение призвано повысить подотчетность, гарантируя, что услуги по управлению недвижимостью соответствуют наилучшим интересам собственников.

• Подходы к «зеленому» строительству и устойчивому развитию
  С развитием технологий власти ОАЭ постоянно оптимизируют методы устойчивого развития для эффективного использования энергосберегающих технологий. Комитеты собственников поощряются к внедрению таких мер, как программы переработки отходов, инициативы по «зеленому» строительству и использование солнечных батарей. Соблюдение принципов устойчивого развития может привести к снижению платы за обслуживание или налоговым льготам.

Последствия для инвесторов в недвижимость

• Важность регулирования для заинтересованных сторон
  Понимание законов о совместно принадлежащей недвижимости в Дубае имеет важное значение для заинтересованных сторон, чтобы повысить защиту их инвестиций. Исключительно ухоженные общие пространства могут привести к росту стоимости капитала, а справедливые правила также помогают привлечь иностранных инвесторов, которые ценят прозрачный и упорядоченный сектор недвижимости.

• Привлекательность сектора недвижимости Дубая
  Благодаря постоянному росту рынка недвижимости, обусловленному надежной системой регулирования и современной инфраструктурой, Дубай стремится привлечь внимание всего мира. Аналогично, правила, регулирующие совместное владение недвижимостью, соответствуют международным стандартам и передовым подходам, обеспечивая доверие инвесторов к объектам, находящимся в совместной собственности.

Советы экспертов по освоению правил 2026 года

• Взаимодействуйте с комитетом собственников
  Сотрудничество с комитетом собственников гарантирует, что ваши интересы будут учтены, а управление недвижимостью будет осуществляться надлежащим образом. Голосование по предложениям по техническому обслуживанию, бюджетам и интересам сообщества также может повлиять на распределение средств.

• Будьте в курсе
  Собственникам рекомендуется быть в курсе последних событий, изменений и правил. Это поможет защитить их интересы и обеспечить соблюдение последних законов. Использование электронных услуг и участие в собраниях комитетов собственников рассматриваются как проактивные подходы.

• При необходимости рассмотрите возможность профессиональной консультации
  В связи с динамичной обстановкой в Дубае понимание законов, касающихся совместно принадлежащей недвижимости, может быть сложным. В таких случаях рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам. Юристы по недвижимости Дубая могут предоставить ценную информацию о различных законах о собственности и правилах совместного владения.

Приближаемся к цели!

Законы Дубая о совместно принадлежащей недвижимости были обновлены, чтобы расширить преимущества для заинтересованных сторон за счет справедливой, прозрачной и хорошо организованной системы. С акцентом на цифровизацию, строгий надзор за организациями, управляющими объектами, и устойчивые подходы, законы об управлении недвижимостью в Дубае имеют устойчивую траекторию развития в секторе недвижимости.

Понимание этих правил имеет важное значение для инвесторов и собственников, чтобы поддерживать уровень жизни, сохраняя при этом свои права. Соблюдение законов может способствовать бесперебойному управлению их сообществами. Постоянное развитие Дубая обеспечивает надежную защиту интересов собственников, укрепляет доверие инвесторов и репутацию города как мирового лидера на рынке недвижимости.