Лучшие районы Дубая, предлагающие самую высокую доходность от аренды

Дубай уверенно укрепляет свои позиции одного из самых динамичных рынков аренды в мире благодаря спросу со стороны экспатриантов, быстрому росту арендной платы и устойчивому притоку туристов. Более того, масштабные инфраструктурные проекты города привлекают инвесторов, желающих приобрести жилье для сдачи в аренду.

Однако не все районы Дубая обеспечивают высокую доходность. В этом руководстве собраны последние данные о рынке недвижимости Дубая и представлены лучшие районы с самой высокой доходностью от аренды.

Как рассчитывается доход от аренды

1. Валовой доход от аренды

Разделите годовую валовую арендную плату на покупную цену недвижимости и умножьте результат на 100. Формула расчета валовой доходности от аренды:

• Валовой доход от аренды = (годовая валовая арендная плата/покупная цена) x 100

2. Чистый доход от аренды

Чтобы рассчитать чистый доход от аренды, необходимо вычесть годовые расходы (агентские комиссии, сервисные сборы, проценты по ипотеке, расходы на содержание и содержание) из годовой валовой арендной платы. Типичная формула для расчета чистой годовой арендной платы:

• Чистый доход от аренды = (годовая валовая арендная плата – годовые расходы/покупная цена) x 100

Отчеты по городу показывают, что доходность от квартир в Дубае обычно находится в пределах средних однозначных значений, в то время как некоторые специализированные или среднерыночные жилые комплексы могут обеспечивать более высокий валовой доход. Средний валовой доход от аренды в ОАЭ составляет около 4,87% по состоянию на второй квартал 2025 года.

Районы Дубая с самой высокой доходностью от аренды: бесконечная прибыль.

1. Jumeirah Village Circle: высокая доходность квартир среднего ценового сегмента.

JVC входит в число главных претендентов на звание «самого высокого дохода в Дубае». Небольшое время в пути до деловых районов, масштабируемый профиль арендаторов-экспатов и неограниченный выбор доступных квартир — вот основные причины его популярности.

2. Международный город: доступное жилье, высокая доходность

Международный город — еще одно место с самой высокой доходностью, окруженное доступной недвижимостью. Этот район входит в число лучших по высокой доходности от аренды, а также является лучшим для покупки квартир.

Низкие цены на вход и спокойная атмосфера района, основанная на деревенской тематике и малоэтажной застройке, обеспечивают привлекательный процент доходности. Основу арендаторов составляют экспаты, проживающие здесь длительное время, и семьи с ограниченным бюджетом, что обеспечивает стабильную загрузку.

3. Dubai Silicon Oasis: технологический центр с высокой доходностью

Сочетание доступных арендных ставок и близости к бизнес-паркам и технологическим компаниям делает DSO одним из главных претендентов на самую высокую доходность от аренды. Стабильный спрос на аренду формируется среди семей и специалистов, особенно на квартиры с 1 и 2 спальнями в новых кварталах. Dubai Silicon Oasis также выигрывает от расширения сектора малого и среднего бизнеса и развития крупной технологической отрасли.

4. Арджан: устойчивый спрос на аренду в среднесрочной перспективе

Арджан, где расположен Miracle Garden, окружает растущий фонд квартир. Цены на покупку в этом тихом пригороде сравнительно ниже, чем в других пригородных районах Дубая, что подтверждает его статус перспективного района. Этот район особенно привлекателен для инвесторов, стремящихся к росту арендной платы в течение 1-2 лет и немедленному получению прибыли.

5. Аль-Фурджан

Один из лучших районов Дубая для покупки и аренды квартир, Аль-Фурджан считается привлекательным вариантом благодаря неограниченному жилому фонду и современному развитию. Район выигрывает от новых застроек, автономной среды и наличия метро.

Это привлекает семьи и профессионалов, желающих воспользоваться короткими поездками в другие районы, что означает более высокую заполняемость и более высокую доходность от аренды.

6. Дубай Марина: поток туристов повышает эффективную доходность

Дубай Марина — престижный прибрежный район Дубая, идеально подходящий как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды. Однако арендные ставки в Дубай Марине выше для меблированных квартир и краткосрочной аренды, а валовая доходность ниже, чем во многих доступных пригородах. Однако дальновидные инвесторы всё равно получают более высокую доходность благодаря высокому спросу на аренду со стороны деловых и туристических посетителей.

7. Центр Дубая: высокая привлекательность для арендаторов и потенциал прироста капитала

Центр Дубая предлагает высокую арендную плату и привлекает исключительный спрос со стороны арендаторов благодаря своему центральному расположению в Дубае и известным достопримечательностям. Кроме того, элитный жилой фонд привлекает элитных арендаторов и искушенных домовладельцев, которые ценят премиальную корпоративную экосистему и высокий прирост капитала.

Факторы, влияющие на доходность от аренды в Дубае

Перед покупкой недвижимости в Дубае в инвестиционных целях необходимо учесть несколько факторов.

• Расположение: Недвижимость, расположенная рядом с линиями метро или автобусными остановками, как правило, приносит более высокую доходность, чем та, которая прогнозируется на окраинах города или в изолированных районах.
• Тип недвижимости: Несмотря на рост спроса на виллы и таунхаусы, квартиры по-прежнему являются более привлекательными вариантами с точки зрения более высокой доходности аренды.
• Репутация застройщика: Жилые комплексы от известных компаний представляют собой ценный актив по сравнению со зданиями от неизвестных застройщиков.
• Удобства: Наличие инфраструктуры привлекает современных жильцов к полноценному образу жизни, что приводит к более высокой доходности.

Что говорят крупные отчёты?

Известные консалтинговые компании и агрегаторы сходятся во мнении, что апартаменты превосходят виллы по валовой доходности от аренды, в то время как районы с высокой заселённостью идеально подходят для получения максимальной доходности. Компания Knight Frank в своих годовых отчётах за 2024–2025 годы прогнозировала более высокую доходность от апартаментов, чем от вилл, в то время как аналогичная ситуация наблюдается и в отчёте Bayut H1-2025.

Global Property Guide называет ОАЭ одним из самых популярных направлений в мире по высокой доходности от аренды, при этом International City, JVC, Arjan и DSO являются основными претендентами из Дубая.

Практические советы: Получите максимальную чистую доходность в Дубае

• Правильный выбор квартир: Выбор правильного сочетания квартир, например, студий и квартир с одной спальней в Дубае, как правило, может обеспечить более высокую процентную доходность.
• Обратите внимание на плату за обслуживание: Высокие расходы на обслуживание или плата за обслуживание могут снизить валовую доходность. Внимательно проверяйте историю платежей за обслуживание, а также счета за строительство, чтобы максимизировать доходность.
• Продумайте стратегию управления: Прогнозы доходности меняются в зависимости от краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Бюджет на отделку и расходы на пустующие помещения: Выделите примерно 4–8% на ремонт и расходы на пустующие помещения между сменами арендаторов.
• Используйте достигнутые арендные ставки: Используйте достигнутые арендные ставки, предоставляемые агентами, поскольку они более надежны для достижения максимальной доходности.

Близится победа!

Дубай празднует триумф как город с самой высокой доходностью от аренды в 2025 году. Пригороды города со средним уровнем дохода предлагают низкие начальные затраты, что обеспечивает высокий спрос со стороны арендаторов. Самые популярные районы для максимальной доходности, включая Arjan, Dubai Silicon Oasis, International City и Jumeirah Village Circle, приглашают инвесторов, ориентированных на денежный поток, получить максимальную прибыль.

Напротив, престижные районы и прибрежные районы, такие как Даунтаун Дубай, Бизнес-Бэй и Дубай Марина, идеально подходят для краткосрочной аренды и обладают потенциалом прироста капитала. Для дальновидных инвесторов важно сочетать выбор местоположения с контролем расходов, чтобы превратить привлекательную доходность города в долгосрочный денежный поток.