Основные ключевые термины, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость в Дубае

Индустрия недвижимости в Дубае пережила заметный подъем, объем транзакций превысил 500 млрд дирхамов ОАЭ в 2022 году — значительный рост на 78% по сравнению с предыдущим годом. С объемом транзакций, превысившим 300 млрд дирхамов ОАЭ только за первую половину года, эта тенденция сохранилась и в 2023 году. Благодаря сильной экономике города, стабильной политической обстановке и выгодному положению ожидается, что к 2040 году население увеличится в четыре раза. Покупателям, впервые приобретающим недвижимость, может быть сложно ориентироваться в сложном мире инвестиций в недвижимость в Дубае, поскольку это требует знания важных терминов и процедур.

Инвестирование в недвижимость в Дубае или других городах ОАЭ с целью прироста капитала или дохода от аренды может показаться заманчивым. Дубай предлагает выгодные инвестиционные перспективы, но для того, чтобы транзакции прошли гладко, вам следует знать некоторые ключевые термины, в том числе на арабском языке.

Основные ключевые термины в сфере недвижимости в Дубае

Продажи недвижимости сопровождаются определенной терминологией, которую должны понимать все покупатели недвижимости и инвесторы. Альтернативы терминам в сфере недвижимости, используемые как начинающими агентами по недвижимости, так и новыми покупателями недвижимости:

1. Ejari:

«Ejari» — один из первых арабских терминов, которые вы, возможно, часто слышали, если вы пробовали себя на рынке недвижимости Дубая. Договоры аренды управляются с помощью системы регистрации Ejari. Арендодатели и арендаторы используют этот метод для официальной регистрации своих договоров аренды в соответствующих муниципальных органах.

Инвесторы, покупающие жилье для сдачи в аренду, могут подавать свои договоры аренды в Дубае с помощью стандартизированной процедуры Ejari. Ejari — это важный документ, необходимый для многих жилищных и государственных процедур, включая получение Dewa, подачу заявления на визу и подключение к Интернету.

Если вы арендуете дом в Дубае, эта регистрация является обязательной. Договор аренды является обязательным, законным и официальным благодаря системе Ejari. Это ваш пропуск ко всем удобствам и услугам дома, включая телефон и доступ в Интернет, электроэнергию и воду, а также возможность спонсировать своих иждивенцев. Система Ejari также используется для решения будущих вопросов, связанных с вашим договором аренды, таких как разрешение споров о доходе от аренды.

2. DLD и Rera:

Земельный департамент Дубая (DLD) — это правительственное агентство, которое занимается всеми вопросами легализации сделок с недвижимостью в Дубае. Он регулирует, контролирует и обеспечивает безопасность и открытость сделок с недвижимостью в Дубае. Покупатели должны быть проинформированы о том, что каждая сделка купли-продажи имеет обязательную комиссию в размере 4%, подлежащую уплате DLD. Правительственная организация под названием Агентство по регулированию рынка недвижимости [Rera] была основана в 2007 году для надзора за рынком недвижимости в Дубае.

3. Отказ от DLD:

Отказ от Земельного департамента Дубая, или DLD Waiver, — это специальная программа, разработанная для стимулирования сектора недвижимости Дубая. Покупатели недвижимости могут сэкономить значительную сумму денег на комиссионных за транзакцию благодаря этому отказу, в частности, на 4%-ном сборе за регистрацию собственности, который должен быть уплачен DLD.

4. Правоустанавливающий документ и Oqood:

Когда речь идет о завершенной недвижимости, правоустанавливающий документ от Земельного департамента Дубая (DLD) является официальным документом о праве собственности на недвижимость. Он необходим для сделок с недвижимостью в Дубае и служит неоспоримым доказательством права собственности. С другой стороны, покупатели недвижимости на стадии строительства получают документ Oqood, который служит формой предисловия к правоустанавливающему документу.

Этот документ регистрирует недвижимость на имя покупателя и выступает в качестве первого доказательства права собственности, однако он не такой подробный, как свидетельство о праве собственности. Oqood упрощает регистрацию и администрирование контрактов на недвижимость на стадии строительства. Когда проект завершен, соглашение становится свидетельством о праве собственности, гарантируя плавную передачу прав собственности.

5. Продаваемая площадь:

Для объектов недвижимости с полной собственностью, в частности, знание продаваемой площади недвижимости имеет важное значение для оценки ее стоимости и возможной окупаемости инвестиций. Реальная полезная площадь на объекте недвижимости, которая не включает общие помещения, такие как вестибюли, лифты или лестницы, называется продаваемой площадью. Это площадь недвижимости, которую владелец может использовать или продать. Продаваемая площадь включает общественные секции, которые не выставлены на продажу, а также частные помещения на объекте недвижимости, что дает покупателям полную картину размера и использования недвижимости.

6. Makani:

Фраза «Makani» или «номер Makani» не должна вас ошеломлять; это просто арабское слово, означающее «мое местоположение». Рассматривайте ее как персонализированную, локально соответствующую версию Google Maps с изюминкой. Присваивая зданиям, достопримечательностям и общественным местам десятизначный идентификационный номер, Makani функционирует как интеллектуальная навигационная система. С помощью этой технологии пользователи могут находить здания, сообщать о своем местоположении и даже передавать сигналы бедствия в чрезвычайных ситуациях, что упрощает навигацию по городу.

Номера Makani часто запрашиваются сотрудниками службы доставки для точного отслеживания местоположений. Makani функционирует как умный навигационный инструмент, который упрощает определение местоположения благодаря своей уникальной методике на основе номеров.

7. Недвижимость на стадии строительства:

В Дубае готовая недвижимость готовится к заселению, тогда как недвижимость на стадии строительства — это та, которая находится либо на стадии планирования, либо на стадии строительства. Выбор недвижимости на стадии строительства в Дубае может сопровождаться заманчивыми стимулами или способами оплаты.

8. Счет условного депонирования

Счета условного депонирования являются обязательным требованием для покупки недвижимости на стадии строительства в Дубае. Платежи за недвижимость устанавливаются на счет условного депонирования, который банк ведет в соответствии с правилами Земельного департамента Дубая (DLD). Банк управляет доступом застройщиков к средствам, что требует проверки строительства DLD для перехода от одной фазы к другой. Специальная система условного депонирования защищает покупателей от преступной деятельности, гарантируя, что деньги проекта пойдут на инвестиции, сделанные покупателями. Этот строгий протокол защиты помогает людям доверять рынку недвижимости в Дубае.

9. Аренда земли

Благодаря аренде земли вы приобретаете права пользования имуществом, расположенным на земле, на которую вы не сохраняете права собственности. Это соглашение действует от 10 до 99 лет. В большинстве областей с полной собственностью аренда не предусмотрена. Аренда земли существует между владельцами недвижимости и их правами собственности, хотя право собственности остается за владельцем земли. Отсутствие долгосрочных инвестиционных стратегий в сочетании со снижением стоимости перепродажи становится результатом этой договоренности. Вы должны тщательно изучить условия аренды в Дубае вместе с условиями продления при покупке арендованной недвижимости в городе.

10. Право собственности на недвижимость

При праве собственности на недвижимость на недвижимость на условиях полной собственности вы получаете полный контроль над своей собственностью и соответствующей землей, поскольку нет никаких сроков истечения срока действия. Дубай разрешает иностранным инвесторам приобретать права собственности на недвижимость на условиях полной собственности через определенные места, которые были отведены для этой цели. Фактически, правительство Дубая запустило различные районы с правом собственности на недвижимость на условиях полной собственности в Дубае для поощрения международных инвестиций и предоставления долгосрочной безопасности покупателям недвижимости. Полный контроль над вашей недвижимостью распространяется на полную свободу от проживания в ней, сдачи ее в аренду и продажи или передачи по наследству. Самый безопасный и гибкий тип собственности существует в соответствии с положениями о праве собственности на недвижимость на условиях полной собственности. Большинство инвесторов, которые также являются экспатами, предпочитают покупать недвижимость с правом собственности, поскольку она обеспечивает как стабильность стоимости, так и независимость владения.

11. NOC

Застройщик выдает Сертификат об отсутствии возражений (NOC), чтобы подтвердить, что ни у продавца нет неоплаченных обязательств или долгов. Власти Дубая требуют NOC в качестве необходимого требования для разрешения передачи права собственности на недвижимость. Обработка продажи в Земельном департаменте Дубая зависит от получения этого документа. Любая покупка перепродажи должна иметь этот основополагающий документ для продолжения. Все покупатели должны убедиться, что NOC остается активным и готовым к использованию, прежде чем совершать сделки с недвижимостью, чтобы предотвратить будущие задержки или юридические проблемы при передаче права собственности на недвижимость.

12. MOU

Рынок недвижимости Дубая требует от покупателей и продавцов заключения Меморандума о взаимопонимании (MOU), который функционирует как обязательный юридический договор для положений о продаже недвижимости. В соглашении подробно описывается цена вместе со всеми необходимыми обязательствами по передаче и условиями расчетов. В начале сделки стороны подписывают этот документ, который приносит депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Меморандум о взаимопонимании действует как стартовое соглашение, которое запускает сделку по недвижимости. После подписания соглашения отсутствие веских причин для отказа приводит к возможным штрафам.

13. ROI

Инвестиции в недвижимость в значительной степени зависят от рентабельности инвестиций (ROI) как основного показателя эффективности. ROI означает процент годового дохода от аренды по сравнению со стоимостью покупки недвижимости. Вы можете определить ROI, умножив (Чистый годовой доход ÷ Покупная цена) на 100. Доход от аренды в Дубае достигает от 6% до 10%, поскольку рынок обеспечивает благоприятную инвестиционную доходность объектов недвижимости. Расчет реальной ROI требует включения расходов на обслуживание в сочетании с расходами на техническое обслуживание и потенциальными периодами простоя. Каждая инвестиционная стратегия выигрывает от высокой рентабельности инвестиций, поскольку она демонстрирует эффективное использование ваших денег, но отслеживание этого показателя остается важным.

14. Продажа владельцем (FSBO)

FSBO указывает на то, что владелец недвижимости продает свой дом самостоятельно, без присутствия агентов по недвижимости. Количество объектов недвижимости FSBO в Дубае увеличивается в основном за счет онлайн-платформ. FSBO экономит всем деньги на агентских комиссиях, но потребители должны быть бдительны во время своих сделок. Покупатели недвижимости должны подтвердить право собственности, а также изучить официальные юридические документы и проверить текущую рыночную стоимость. Когда агенты не контролируют объекты недвижимости, возрастает риск как неправильного ценообразования, так и незавершенной документации. Сделки FSBO требуют от покупателей получения профессиональной помощи от надежного нотариуса или юридического эксперта.

15. Зацепки

Проверка недавно построенных объектов недвижимости на предмет существующих проблем происходит путем зацепок, которые происходят до передачи собственности. Покупателям недвижимости на стадии строительства в Дубае необходимо проводить проверки зацепок как важный шаг для своих инвестиций. Столкновение между различными элементами в пределах объекта недвижимости приведет к видимым повреждениям, а также к утечкам сантехники и сбоям в работе инфраструктуры. После детальной проверки клиенты представляют свои выводы в подробном отчете застройщику через профессиональные компании по зацепкам. Владельцы недвижимости должны провести эту проверку, чтобы убедиться, что дом соответствует всем заявленным требованиям к качеству, что защищает новых жильцов от оплаты оставшихся проблем впоследствии.

Закрытие!

Для разумных инвестиций в недвижимость требуется полное понимание терминологии в сфере недвижимости, особенно при инвестировании в постоянно меняющиеся рыночные условия Дубая. Каждый термин необходимо понимать, поскольку все они влияют на то, как будет развиваться ваш путь с недвижимостью. Детальное знание этих терминов предотвращает возникновение неожиданных сюрпризов. Формальности счетов условного депонирования, NOC и MOU выполняют функцию большего, чем просто бумажная работа, поскольку они обеспечивают вашу защиту во время сделок с недвижимостью. Грамотное использование чисел Макани в сочетании с пониманием размеров продаваемой площади помогает определить стоимость недвижимости наряду с распознаванием сделок FSBO (продажа владельцем), что создает более выгодные условия приобретения.

Знание является основным фактором, определяющим успех на рынке недвижимости Дубая, помимо местоположения недвижимости. Чем больше у вас знаний, тем лучше вы будете управлять сделками, защищать свои инвестиции и создавать долгосрочную ценность. Приведенный выше глоссарий предоставляет ресурс, который вы можете сохранить, чтобы регулярно обращаться к нему по мере принятия уверенных решений об инвестициях в недвижимость.

FAQ