Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость

Рынок недвижимости Дубая продолжает оставаться привлекательным для международных инвесторов, предлагая весьма конкурентоспособную доходность от аренды по всему миру. Город занимает первое место среди признанных инвестиционных гаваней благодаря нулевому налогу на недвижимость, наличию солидного пула экспатов и постоянному спросу как в сфере недвижимости, так и в сфере бизнеса.

Однако главный вопрос заключается в том, стоит ли инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость? В следующем руководстве кратко излагаются преимущества и недостатки, чтобы инвесторы могли определить, какой вариант будет наиболее разумным на динамично развивающемся рынке недвижимости Дубая.

Инвестиции в жилую недвижимость в Дубае

Преимущества инвестиций в жилую недвижимость в Дубае

1. Высокий спрос на арендаторов

В Дубае проживает огромное количество иностранных граждан, что постоянно повышает цены на арендуемое жилье. Будь то квартиры-студии для молодых специалистов или роскошные виллы для семей, здесь нет недостатка в аренде различных типов недвижимости. Это гарантирует инвесторам стабильный доход от аренды при значительно сниженном риске вакантных площадей по сравнению с другими международными рынками.

2. Более ликвидные продажи

В Дубае жилую недвижимость продать гораздо проще, чем коммерческую. Квартиры, таунхаусы и виллы привлекают как конечных покупателей, так и инвесторов, что создает для продавцов выгодные условия для выхода на рынок. Такая повышенная ликвидность позволяет инвесторам быстрее продавать свои инвестиции в случае необходимости.

3. Гибкие инвестиционные возможности

Недвижимость в Дубае предлагается в различных вариантах, включая недорогие студии, а также элитную недвижимость, включающую виллы в популярных районах, таких как Пальма Джумейра или Даунтаун. Такое разнообразие дает инвесторам возможность выбирать в соответствии с их бюджетом и целями. Квартиры начального уровня, как правило, приносят хорошую доходность, и в то же время элитная недвижимость – это недвижимость, которая обеспечивает прирост капитала в долгосрочной перспективе.

4. Возможности ипотечного кредитования

Банки Дубая предлагают покупателям жилья доступные возможности, например, ипотечные кредиты для экспатов. Финансирование позволяет инвесторам сократить первоначальные расходы и максимизировать прибыль. Жилая недвижимость становится выгодным вложением для большинства людей благодаря конкурентоспособным процентным ставкам и схемам погашения, предлагаемым застройщиками. Такая простота финансирования не только облегчает выход на рынок, но и способствует долгосрочному росту стоимости недвижимости.

5. Надёжная защита со стороны государства

Рынок недвижимости в Дубае контролируется RERA и Земельным департаментом Дубая, что обеспечивает прозрачность и безопасность для инвесторов. Чёткие законы о собственности, законы об эскроу для проектов на стадии строительства и более строгие законы об аренде защищают покупателей и арендодателей. Высокий уровень государственного регулирования укрепляет доверие инвесторов и минимизирует риски, связанные с операциями с недвижимостью.

6. Необлагаемый налогом доход

Безналоговая среда — одна из главных достопримечательностей Дубая. Инвесторы не платят налоги на имущество или доход и имеют право на доход от аренды и прирост капитала – форму значительно увеличивающегося чистого дохода. Эта налоговая выгода в сочетании с конкурентоспособной доходностью делает Дубай привлекательным местом для инвестиций в недвижимость в мире, предлагающим максимальную прибыль.

Недостатки инвестиций в жилую недвижимость в Дубае

1. Чрезмерные расходы на содержание и обслуживание

Регулярные расходы на обслуживание, коммунальные услуги и расходы на содержание жилой недвижимости в Дубае, как правило, значительно снижают чистую доходность. Элитные жилые комплексы, в основном с бассейнами, тренажерными залами и службами безопасности, чаще всего требуют высоких комиссий. Эти расходы в долгосрочной перспективе поглощают арендную плату; следовательно, реальная доходность ниже опубликованной валовой доходности.

2. Более высокая конкуренция на рынке предложения

Сегмент жилой недвижимости в Дубае отличается высокой конкуренцией, поскольку застройщики постоянно запускают новые проекты в городе. Хотя это выгодно арендаторам, поскольку у них больше вариантов выбора, это также снижает стоимость аренды в определенных районах. Такие районы, как JVC и Дубайленд, обычно испытывают колебания цен из-за постоянного роста.

3. Риски, связанные с незавершённой недвижимостью

Инвестиции в незавершённую недвижимость в Дубае сопряжены с неопределённостью, поскольку возможны задержки, изменения в проекте или даже отмена проекта. Хотя инвесторы и защищены от рисков благодаря законам об эскроу, они всё же могут столкнуться с риском задержек с поставками и изменениями на рынке в период строительства, которые могут снизить ожидаемый доход от аренды или перепродажной стоимости после завершения строительства.

4. Рыночные колебания

Рынок недвижимости Дубая цикличен и зависит от мировой экономической ситуации, цен на нефть и доверия рынка. Очень быстрый рост цен может сопровождаться резкой корректировкой, и, следовательно, инвесторы подвержены резким колебаниям. Для игроков, ориентированных на краткосрочную перспективу, резкие колебания рынка могут снизить добавленную стоимость и рентабельность, что в конечном итоге приводит к прибыли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Дубае

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость в Дубае

1. Более высокий доход от аренды

Доходность коммерческой недвижимости в Дубае обычно выше, чем доходность жилой. Доходность обычно составляет в среднем 7–9%, а некоторые из наиболее удачных районов, такие как Business Bay, DIFC и JLT, могут привлекать более высокие ставки. Коммерческая недвижимость обеспечивает более высокую и стабильную окупаемость инвестиций (ROI) для инвесторов, стремящихся к динамичному денежному потоку. Это хороший выбор для опытных инвесторов, стремящихся к максимальной доходности в условиях конкурентной среды на рынке недвижимости Дубая.

2. Более длительные договоры аренды

В отличие от договоров аренды жилых помещений, которые, как правило, заключаются на год, договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, заключаются на срок от трёх до пяти лет. Это минимизирует риск пустых площадей и обеспечивает арендодателям более высокий прогнозируемый денежный поток в долгосрочной перспективе. Корпоративные арендаторы также, вероятно, более финансово стабильны, чем физические лица, что снижает вероятность невыполнения обязательств.

3. Ответственность арендатора за расходы

Как и в случае с рынком коммерческой недвижимости Дубая, отделка коммерческой недвижимости, как правило, осуществляется арендатором, и вполне возможно, что он несет расходы как на коммунальные услуги, так и на обслуживание. Это экономит деньги арендодателя и позволяет ему сэкономить большую часть арендной платы.

4. Высокий спрос в зоне Prime Zone

Дубай, как международный деловой центр, является источником постоянного спроса на высококачественные офисные и торговые площади. Такие районы, как DIFC, Business Bay и Dubai Marina, всегда являются излюбленными местами для транснациональных корпораций, стартапов и предприятий малого и среднего бизнеса. Спрос на коммерческую недвижимость особенно высок благодаря опыту проведения Expo 2020 и растущему числу торговых и финансовых связей по всему миру, которые обслуживает Дубай.

5. Низкий корпоративный налог

В Дубае одна из самых привлекательных налоговых схем для бизнеса в мире. Благодаря отсутствию корпоративного налога в большинстве отраслей, корпорации могут работать более прибыльно, и, как следствие, владельцы коммерческой недвижимости получают прямую прибыль благодаря повышению стабильности арендаторов и спроса. Эта налоговая льгота повышает надежность аренды и общую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость в Дубае

1. Повышенные минимальные требования к капиталу

Покупка коммерческой недвижимости, как правило, требует гораздо больше капиталовложений по сравнению с жилой недвижимостью. Офисы или торговые площади высшего уровня в таких местах, как DIFC или центр Дубая, могут потребовать многомиллионных инвестиций. Такой высокий барьер для входа ограничивает доступ для мелких инвесторов и увеличивает подверженность финансовым рискам.

2. Повышенная экономическая чувствительность

Спрос на коммерческую недвижимость в Дубае тесно связан с эффективностью бизнеса и международной экономической ситуацией. В периоды рецессии компании могут сокращать или даже закрываться, что приводит к увеличению вакансий и снижению арендного дохода. Торговые площади особенно чувствительны к динамике потребительских расходов, а спрос на офисные помещения может резко упасть в период рецессии.

3. Увеличение сроков аренды

Заполнение пустующего коммерческого здания может занять больше времени по сравнению с арендой жилого помещения. Предприятия, как правило, имеют определенные предпочтительные местоположения, планировки и условия, а процесс поиска арендаторов становится многоквартирным. Пустующий офис или розничный магазин в Дубае может оставаться без арендаторов в течение нескольких месяцев, особенно в второстепенных районах.

4. Снижение ликвидности

Продажа коммерческой недвижимости в Дубае обычно занимает больше времени и сложнее, чем продажа жилого помещения. Покупателей меньше, и, в большинстве случаев, это компании или опытные инвесторы, что затрудняет перепродажу. Такое снижение ликвидности может создать препятствия для инвестиционных планов, если ликвидность временно ограничена на падающих рынках, вынуждая продавцов принимать более низкие предложения, чем на динамичном рынке вторичной жилой недвижимости.

Близится!

В Дубае жилая и коммерческая недвижимость открывает интересные перспективы, но правильный выбор зависит от ваших инвестиционных целей и готовности к риску. Односемейная жилая недвижимость обеспечивает стабильность, облегчает перепродажу и пользуется высоким спросом со стороны арендаторов, поэтому это идеальный портфель, который может позволить себе неподготовленный или начинающий инвестор.

Однако коммерческая недвижимость приносит более высокую доходность и более длительный срок аренды, но требует больших капиталовложений и может быть более подвержена рыночным колебаниям. Дубай обладает высоким потенциалом для инвестиций в недвижимость, учитывая необлагаемый налогом доход, хорошую государственную безопасность и глобальный спрос. Ключевым моментом является соответствие типа недвижимости вашей финансовой стратегии и долгосрочным целям.