أهم المصطلحات الأساسية التي يجب على كل مستثمر عقاري في دبي معرفتها

شهد قطاع العقارات في دبي ازدهارًا ملحوظًا، حيث تجاوزت قيمة المعاملات 500 مليار درهم إماراتي في عام 2022، بزيادة ملحوظة بلغت 78% عن العام السابق. ومع تجاوز قيمة المعاملات 300 مليار درهم إماراتي في النصف الأول من العام فقط، استمر هذا التوجه حتى عام 2023. وبفضل اقتصاد المدينة القوي، واستقرار مناخها السياسي، وموقعها الاستراتيجي، من المتوقع أن يتضاعف عدد سكانها أربع مرات بحلول عام 2040. قد يجد المشترون لأول مرة صعوبة في التعامل مع عالم الاستثمار العقاري المعقد في دبي (https://dxbproperties.ae/blog/dubai-real-estate-market-investment)، إذ يتطلب ذلك الإلمام بالمصطلحات والإجراءات المهمة.

قد يكون الاستثمار في العقارات في دبي أو غيرها من مدن الإمارات العربية المتحدة مغريًا لتحقيق مكاسب رأسمالية أو دخل من الإيجار. توفر دبي فرصًا استثمارية مربحة، ولكن لضمان سير المعاملات بسلاسة، يجب أن تكون على دراية ببعض المصطلحات الرئيسية، بما في ذلك المصطلحات العربية.

أهم المصطلحات الرئيسية في سوق العقارات بدبي

تتضمن مبيعات العقارات مصطلحات محددة ينبغي على جميع مشتري العقارات والمستثمرين فهمها. إليك بعض البدائل لمصطلحات العقارات التي يستخدمها كل من وكلاء العقارات المبتدئين والمشترين الجدد:

1. إيجاري:

"إيجاري" من المصطلحات العربية القليلة الأولى التي ربما سمعتها كثيرًا إذا كنت منخرطًا في سوق العقارات بدبي. تُدار عقود الإيجار باستخدام نظام إيجاري للتسجيل. يستخدم الملاك والمستأجرون هذه الطريقة لتسجيل عقود الإيجار رسميًا لدى السلطات البلدية المختصة.

يمكن لمستثمري الشراء بغرض التأجير تسجيل عقود الإيجار الخاصة بهم في دبي عبر عملية إيجاري الموحدة. إيجاري وثيقة أساسية ضرورية للعديد من إجراءات الإسكان والإجراءات الحكومية، بما في ذلك الحصول على ترخيص من هيئة كهرباء ومياه دبي، والتقدم بطلب للحصول على تأشيرة، والاتصال بالإنترنت.

إذا كنت تستأجر منزلًا في دبي، فهذا التسجيل إلزامي. عقد الإيجار ملزم وشرعي ورسمي بفضل نظام إيجاري. إنه تصريحك للاستفادة من جميع وسائل الراحة والخدمات المنزلية، بما في ذلك الهاتف والإنترنت، والطاقة والمياه، والقدرة على كفالة عائلتك. كما يُستخدم نظام إيجاري لمعالجة المشاكل المستقبلية المتعلقة بعقد الإيجار، مثل حل منازعات دخل الإيجار.

2. دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA):

شعار دائرة الأراضي والأملاك في دبي

دائرة الأراضي والأملاك في دبي هي الجهة الحكومية المعنية بجميع المسائل المتعلقة بتشريع المعاملات العقارية في دبي. فهي تنظم وتراقب وتضمن أن تكون المعاملات العقارية في دبي آمنة ومنفتحة. يجب على المشترين إبلاغهم بأن كل معاملة بيع تتطلب رسومًا إلزامية بنسبة 4% تُدفع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. تأسست مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) عام 2007، وهي مؤسسة حكومية تُسمى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) للإشراف على سوق العقارات في دبي.

3. إعفاء دائرة الأراضي والأملاك في دبي:

إعفاء دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أو إعفاء دائرة الأراضي والأملاك، هو برنامج خاص مُصمم لتعزيز قطاع العقارات في دبي. يمكن لمشتري العقارات توفير مبلغ كبير من المال على رسوم المعاملات بفضل هذا الإعفاء، وخاصةً رسوم تسجيل العقار البالغة 4% التي يجب دفعها لدائرة الأراضي والأملاك.

4. سند الملكية وعقود الملكية:

فيما يتعلق بالعقارات المكتملة، يُعد سند الملكية من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) السجل الرسمي لملكية العقار. وهو ضروري للمعاملات العقارية في دبي، ويُمثل دليلاً قاطعًا على الملكية. من ناحية أخرى، يحصل مشتري العقارات على الخارطة على وثيقة عقود الملكية، والتي تُمثل مقدمة لسند الملكية.

تُسجل هذه الوثيقة العقار باسم المشتري ويُعدّ أول إثبات للملكية، إلا أنه ليس بنفس تفصيل سند الملكية. يُبسّط "عقود" تسجيل وإدارة عقود العقارات على الخارطة. عند انتهاء المشروع، تُصبح الاتفاقية سند ملكية، مما يضمن نقلًا سلسًا لحقوق الملكية.

5. المساحة القابلة للبيع:

بالنسبة لعقارات التملك الحر تحديدًا، تُعد معرفة المساحة القابلة للبيع للعقار أمرًا أساسيًا لتقييم قيمته وعائد الاستثمار المُحتمل. تُعرف المساحة الفعلية القابلة للاستخدام في العقار - والتي لا تشمل المرافق المشتركة مثل الردهات والمصاعد والسلالم - بالمساحة القابلة للبيع. وهي المساحة التي يُمكن للمالك استخدامها أو بيعها. تشمل المساحة القابلة للبيع الأقسام المشتركة غير المعروضة للبيع، بالإضافة إلى المساحات الخاصة في العقار، مما يُعطي المشترين صورة كاملة عن مساحة العقار واستخدامه.

6. مكاني:

يجب ألا تُربكك عبارة "مكاني" أو "رقم مكاني"؛ إنها ببساطة الكلمة العربية التي تعني "موقعي". اعتبرها نسخة مُخصصة وملائمة محليًا من خرائط جوجل مع لمسة مميزة. من خلال منح المباني والمعالم والأماكن العامة رقم تعريف مكون من عشرة أرقام، يعمل "مكاني" كنظام ملاحة ذكي. بمساعدة هذه التقنية، يمكن للمستخدمين تحديد مواقع المباني ومشاركة مواقعهم، وحتى إرسال إشارات استغاثة في حالات الطوارئ، مما يجعل التنقل في المدينة غاية في السهولة.

يطلب موظفو التوصيل أرقام "مكاني" بشكل متكرر لمراقبة المواقع بدقة. يعمل "مكاني" كأداة ملاحة ذكية تُبسط تحديد الموقع بفضل منهجيته المتميزة القائمة على الأرقام.

7. العقارات على الخريطة:

في دبي، العقارات الجاهزة هي العقارات المُجهزة للإشغال، بينما العقارات على الخريطة هي تلك التي تكون إما في مرحلة التخطيط أو البناء. قد يأتي اختيار عقارات على الخريطة في دبي مع حوافز مغرية أو طرق للدفع.

8. حساب الضمان

تُعتبر حسابات الضمان شرطًا إلزاميًا لشراء العقارات على الخريطة في دبي. تُحدد وجهة دفعات العقارات في حساب ضمان، وهو حساب يديره بنك بموجب قواعد دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يدير البنك وصول المطورين إلى الأموال، الأمر الذي يتطلب التحقق من البناء من قبل الدائرة للانتقال من مرحلة إلى أخرى. يعمل نظام الضمان المحدد على حماية المشترين من الأنشطة الإجرامية مع ضمان توجيه أموال المشروع نحو استثماراتهم. يساعد بروتوكول الحماية الصارم هذا الناس على الثقة بسوق العقارات في دبي.

9. إيجار الأراضي

من خلال إيجار الأراضي، تحصل على حقوق استخدام العقارات الواقعة على أرض لا تملك حقوق ملكيتها. تستمر هذه الاتفاقية ما بين 10 و99 عامًا. معظم مناطق التملك الحر لا تتضمن عقود إيجار. يوجد عقد إيجار أرض بين مالكي العقارات وحقوقهم العقارية، على الرغم من أن الملكية تبقى لصاحب الأرض. يؤدي هذا الترتيب إلى نقص استراتيجيات الاستثمار طويلة الأجل، بالإضافة إلى انخفاض قيمة إعادة البيع. يجب عليك دراسة شروط عقد الإيجار في دبي بدقة، بالإضافة إلى شروط التجديد، عند شراء عقار مستأجر في المدينة.

١٠. التملك الحر

بموجب التملك الحر، يمكنك التحكم الكامل في عقارك والأرض التي تقع عليها، حيث لا توجد تواريخ انتهاء صلاحية. تسمح دبي للمستثمرين الأجانب بالحصول على حقوق التملك الحر للعقارات من خلال مواقع محددة مُخصصة لهذا الغرض. في الواقع، أطلقت حكومة دبي مناطق مختلفة للتملك الحر في دبي لتشجيع الاستثمار الدولي وتوفير ضمان طويل الأجل لمشتري العقارات. تمتد السيطرة الكاملة على عقارك لتشمل الحرية الكاملة من السكن فيه إلى تأجيره وبيعه أو نقله عن طريق الميراث. يُعد التملك الحر أكثر أنواع التملك أمانًا ومرونة. يفضل معظم المستثمرين الوافدين أيضًا شراء عقارات التملك الحر لأنها توفر استقرارًا في القيمة واستقلالية في التملك. ## 11. شهادة عدم ممانعة
يُصدر مُطوّر العقارات شهادة عدم ممانعة (NOC) لتأكيد خلوّ البائع من أي التزامات أو ديون غير مُسددة. وتشترط سلطات دبي الحصول على هذه الشهادة كشرط أساسي لإتمام عملية نقل ملكية العقار. وتعتمد معالجة عملية البيع في دائرة الأراضي والأملاك في دبي على استلام هذه الوثيقة. ويجب أن تتضمن أي عملية إعادة بيع هذه الوثيقة الأساسية للمتابعة. يجب على جميع المشترين التأكد من أن شهادة عدم الممانعة سارية وجاهزة للاستخدام قبل إجراء أي صفقات عقارية لتجنب أي تأخيرات أو مشاكل قانونية مستقبلية في نقل ملكية العقار.

12. مذكرة التفاهم

يُلزم سوق العقارات في دبي المشترين والبائعين بإبرام مذكرة تفاهم (MOU)، وهي بمثابة عقد قانوني مُلزم لأحكام بيع العقار. تُفصّل الاتفاقية السعر وجميع التزامات النقل اللازمة وشروط التسوية. في بداية المعاملة، يوقع الطرفان على هذه الوثيقة، والتي تُمثّل دفعة مقدمة تُعادل 10% من قيمة العقار. وتُمثّل مذكرة التفاهم اتفاقية بدء تُمهّد الطريق لصفقة العقار. بعد توقيع الاتفاقية، قد يؤدي غياب أسباب وجيهة للتراجع إلى عقوبات محتملة.

13. عائد الاستثمار

يعتمد الاستثمار العقاري بشكل كبير على عائد الاستثمار (ROI) كمؤشر أداء رئيسي. يُشير عائد الاستثمار إلى النسبة المئوية لدخل الإيجار السنوي مقارنةً بقيمة شراء العقار. يمكنك تحديد عائد الاستثمار بضرب (صافي الدخل السنوي ÷ سعر الشراء) في 100. يتراوح عائد الإيجار في دبي بين 6% و10%، حيث يوفر السوق عوائد استثمارية مواتية على العقارات. يتطلب حساب عائد الاستثمار الحقيقي تضمين تكاليف الخدمة ونفقات الصيانة وفترات الشغور المحتملة. تستفيد كل استراتيجية استثمارية من عائد استثمار قوي لأنه يُظهر الاستخدام الفعال لأموالك، ولكن يبقى تتبع هذا الرقم أمرًا ضروريًا.

14. للبيع من المالك (FSBO)

يشير FSBO إلى أن مالك العقار يبيع منزله بشكل مستقل دون الحاجة إلى وكلاء عقاريين. يزداد عدد عقارات FSBO في دبي بشكل رئيسي من خلال المنصات الإلكترونية. يوفر بيع العقار من قبل المالك على الجميع عمولات الوكيل، إلا أنه يجب على المستهلكين توخي الحذر أثناء معاملاتهم. يجب على مشتري العقارات تأكيد ملكيتهم مع مراجعة الأوراق القانونية الرسمية والتحقق من القيمة السوقية الحالية. عندما لا يشرف الوكلاء على العقارات، يزداد خطر التسعير غير الصحيح وعدم اكتمال الوثائق. تتطلب صفقات بيع العقار من قبل المالك من المشترين الحصول على مساعدة مهنية من كاتب عدل أو خبير قانوني موثوق.

15. فحص العيوب

يتم فحص العقارات حديثة البناء بحثًا عن أي مشاكل قائمة من خلال فحص العيوب قبل تسليم العقار. يحتاج مشتري العقارات على الخارطة في دبي إلى إجراء عمليات فحص العيوب كخطوة حاسمة لاستثماراتهم. سيؤدي التصادم بين عناصر مختلفة داخل العقار إلى أضرار ظاهرة، بالإضافة إلى تسريبات في السباكة وأعطال في البنية التحتية. بعد فحص دقيق، يقدم العملاء نتائجهم في تقرير مفصل إلى المطور من خلال شركات فحص العيوب المتخصصة. يجب على مالكي العقارات إجراء هذا الفحص للتأكد من أن المنزل يلبي جميع متطلبات الجودة المحددة، مما يحمي السكان الجدد من دفع تكاليف المشاكل المتبقية لاحقًا.

نقترب!

يتطلب الاستثمار العقاري الحكيم فهمًا شاملًا لمصطلحات العقارات، لا سيما عند الاستثمار في ظل ظروف سوق دبي المتغيرة باستمرار. يجب فهم كل مصطلح بدقة، إذ يؤثر جميعها على مسار رحلتك العقارية. المعرفة الدقيقة بهذه المصطلحات تمنع حدوث مفاجآت غير متوقعة. تُعد إجراءات حسابات الضمان، وشهادات عدم الممانعة، ومذكرات التفاهم أكثر من مجرد أوراق رسمية، إذ تضمن حمايتك أثناء معاملات العقارات. يساعد الاستخدام المتقن لأرقام "مكاني"، إلى جانب فهم أبعاد المساحة القابلة للبيع، في تحديد قيمة العقار، بالإضافة إلى التعرّف على صفقات البيع من قِبل المالك (FSBO)، مما يُهيئ ظروف استحواذ أكثر ملاءمة.

المعرفة هي العامل الرئيسي الذي يُحدد النجاح في سوق العقارات في دبي، بغض النظر عن موقع العقار. كلما زادت معرفتك، زادت قدرتك على إدارة الصفقات بشكل أفضل، وحماية استثمارك، وبناء قيمة طويلة الأجل. يوفر لك المسرد أعلاه مرجعًا يمكنك حفظه للرجوع إليه بانتظام أثناء اتخاذ قراراتك الواثقة بشأن الاستثمارات العقارية.

الأسئلة الشائعة