قائمة بأهم الأمور التي يجب عليك مراعاتها قبل شراء عقار في دبي

تجذب سمعة دبي المتنامية في مجال العقارات العالمية باستمرار أصحاب المنازل والمستثمرين، وذلك بفضل أسلوب حياتها الفاخر والبنية التحتية الرائعة والعائدات المرتفعة على الاستثمارات والإعفاءات الضريبية. وعلى الرغم من الديناميكية والعائدات المحتملة الموعودة، لا يزال يتعين على المستثمرين توخي الحذر والاجتهاد والتخطيط الجيد عند شراء عقار في دبي.

إن شراء العقارات في دبي هو بالتأكيد رحلة مجزية، ولكن التخطيط الدقيق ضروري لتعزيز إمكانات الاستثمار وتجنب المزالق. ستستكشف هذه المدونة الشاملة قائمة المراجعة الرئيسية قبل شراء عقار في دبي. يمكن أن تساعدك قائمة المراجعة ذات الأولوية في التنقل بسلاسة في رحلة المعاملة وكذلك ضمان أن الاستثمار آمن من خلال تغطية كل جانب مسبقًا. في سوق متنامية وديناميكية مثل دبي، يُطلب من المرء تخصيص فترة ممتدة للبحث الدقيق والمتعمق في الخطوات المذكورة أدناه.

قائمة مرجعية قبل شراء عقار في دبي

فهم أنواع ملكية العقارات في دبي

من المستحسن فهم أنواع ملكية العقارات المتاحة في دبي قبل الاستثمار في سوق العقارات والتي من شأنها أن تؤكد أهليتك لأنواع استثمار معينة.

فيما يلي تفصيل لأنواع ملكية العقارات لراحتك؛

• ملكية الإيجار: يمكن للمالكين الاستثمار في هذا النوع من العقارات؛ ومع ذلك، فإنه يستبعد ملكية قطعة الأرض الموجودة أسفل العقار. كما أن الفترة الزمنية محدودة، وعادة ما تكون من 10 إلى 99 عامًا، وهذه الملكية شائعة في مناطق مثل الكرامة وديرة.

• ملكية التملك الحر: بالإضافة إلى السكان المحليين، يمكن للأجانب والمغتربين أيضًا شراء هذا النوع من العقارات. كما يمنح الحق في بيع وتملك وشراء العقارات؛ ومع ذلك، فإن المناطق المحددة مخصصة للتملك الحر، مثل وسط مدينة دبي، ونخلة جميرا، ودبي مارينا، وما إلى ذلك.

• ملكية العقارات على الخارطة: ترتبط هذه الملكيات بالعقارات التي لا تزال قيد الإنشاء. ونظرًا لاحتمالية المخاطر الطفيفة، يُنصح الملاك والمشترين بالتأكد من تسجيل المطورين لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). ميزة أخرى لـ شراء العقارات على الخارطة هي أسعارها المنخفضة على النقيض من التطورات الجاهزة للسكن.

التحقق من أهلية ملكية العقار

1. متطلبات التأشيرة والإقامة

تسمح مناطق التملك الحر للمشترين الأجانب بامتلاك العقار أو الاستثمار فيه دون الحصول على إقامة. ومع ذلك، فإن الاستثمارات العقارية بقيمة 2 مليون درهم إماراتي أو أكثر قد تؤهلك للحصول على تأشيرة ذهبية لمدة عشر سنوات. علاوة على ذلك، قد يُمنح المشترون تأشيرة عقارية لمدة عامين على الاستثمارات التي تساوي أو تتجاوز 750 ألف درهم إماراتي بدرجة أقل.

2. القدرة المالية للمغتربين

يُطلب من المغتربين الذين يتوقعون التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري التحقق مما إذا كانوا يستوفون معايير معينة، والتي تشمل حدًا للعمر ودخلًا ثابتًا ومتطلبات الإقامة. من الضروري أيضًا الحصول على موافقة مسبقة على الرهن العقاري للتحقق من أهلية القرض قبل استكشاف العقارات للشراء. تأكد أيضًا من أنك مؤهل للحصول على التمويل من خلال البنوك المسجلة في دبي.

التخطيط المالي – تقييم النفقات والميزانية

لتجنب الضائقة المالية، من الضروري تحديد ميزانية واقعية. فيما يلي النقاط الرئيسية التي يجب التمسك بها قبل البحث عن عقار؛

• سعر العقار: نظرًا للخيارات المتعددة، تشهد سوق دبي تغييرًا كبيرًا في أسعار العقارات من منطقة إلى أخرى. يعد تحديد نوع العقار (جاهز أو على الخارطة) والموقع الاعتبار الأساسي.

• الدفعة المقدمة: الدفعة المقدمة هي إحدى النقاط الأساسية التي يجب مراعاتها عند وضع الميزانية لشراء عقار. وفقًا للإجراءات الرسمية، يلزم حد أدنى 15% من المواطنين الإماراتيين، في حين يمكن أن تصل الدفعة المقدمة إلى 20% إلى 25% من إجمالي سعر العقار للمغتربين.

• رسوم الرهن العقاري: يشمل تمويل ملكية العقار الأولي أيضًا رسوم البنك إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض. يتراوح هذا عادةً من 0.525% إلى 1.5%، حسب البنك.

• رسوم وكيل العقارات: يعد تعيين وكيل محترف لتبسيط عملية البحث عن العقارات وشرائها أمرًا بالغ الأهمية في دبي. تبلغ عمولتهم، المدفوعة بواجباتهم المحورية، 2% من إجمالي سعر العقار.

• رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك: يلزم دفع 4% من سعر العقار كرسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (https://dxbproperties.ae/blog/dld-waiver-in-dubai-real-estate)، وهي إلزامية للمستثمرين والمشترين.

• رسوم الخدمة: للحفاظ على مستويات الرفاهية والمعيشة، تعد رسوم الخدمة عنصرًا أساسيًا يجب تضمينه في الميزانية قبل شراء عقار. يعد فهم رسوم الخدمة في دبي ضروريًا لتجنب الضغوط المالية غير المتوقعة.

ضريبة القيمة المضافة (VAT): على الرغم من أن دبي لديها نظام إعفاء ضريبي، إلا أن اللوائح الأخيرة طبقت ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على خدمات معينة، بما في ذلك رسوم وكلاء العقارات.

احصل على موافقة مسبقة على الرهن العقاري

في حالة احتياجك إلى أموال لامتلاك عقار، فإن الحصول على موافقة مسبقة على الرهن العقاري من أحد البنوك له أهمية كبيرة. تحدد الوثيقة الشروط وحدود القرض التي تختلف بناءً على شروط محددة.

• أسعار الفائدة: ابحث عن أسعار الفائدة وفقًا للاتجاهات الحالية لكل من خيارات القروض المتغيرة والثابتة. تقدم بعض البنوك أسعارًا ترويجية؛ وبالتالي، فإن التقييم التفصيلي أمر حيوي قبل اختيار البنك.

• فترة سداد القرض: تختلف فترة سداد القرض بناءً على ملف المقترض؛ ومع ذلك، تستمر عادةً لمدة تصل إلى 25 عامًا.

بحث شامل عن الموقع المناسب

كما ذكرنا سابقًا، تخضع خيارات العقارات المتنوعة في دبي لتغيير في عائدات الإيجار وتقدير قيمة العقارات. ومن ثم، فإن اختيار الموقع المناسب يعد عنصرًا أساسيًا ويختلف حسب الغرض من شراء العقار. وفيما يلي تصنيف للمناطق الرئيسية التي يجب مراعاتها من أجل اختيار مبسط؛

• العقارات الفاخرة: تم تصميم مناطق مثل جميرا جولف إستيتس، وتلال الإمارات، ونخلة جميرا لتلبية احتياجات المستثمرين الباحثين عن خيارات استثمارية فاخرة.

• المناطق ذات العائد المرتفع على الاستثمار: بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء عقار بغرض الاستثمار أو التأجير فقط، فإن المناطق مثل الخليج التجاري، ودبي مارينا، ووسط مدينة دبي تعتبر مهمة للغاية بسبب العائدات الإيجارية الممتازة والطلب المرتفع من المستأجرين.

• مواقع الاستثمار على الخارطة: تتميز المواقع المكتشفة مؤخرًا مثل ميناء خور دبي بخيارات جذابة على الخارطة مع خطط دفع مريحة وعوائد مضمونة.

• الأحياء المناسبة للعائلات: يمكن للمشترين الذين يخططون للانتقال مع العائلات اختيار مناطق مثل قرية جميرا الدائرية، ودبي هيلز إستيت، والمرابع العربية. هذه المناطق تحظى بشعبية كبيرة بين العائلات بسبب وسائل الراحة العديدة، بما في ذلك المدارس والمتنزهات والمراكز الطبية. مع وفرة المزايا والمرافق المجتمعية، تعد هذه الأحياء هي الأفضل للعيش والاستثمار فيها.

فحوصات الامتثال القانوني

1. مطابقة بيانات اعتماد المطور وتسجيل هيئة التنظيم العقاري

قد يتضمن شراء عقار على الخارطة بعض المخاطر، ولهذا السبب من الضروري التحقق من بيانات اعتماد المطور وتسجيله لدى هيئة التنظيم العقاري. للحصول على عوائد مضمونة ومشاريع استثمارية موثوقة، ابحث جيدًا عن أفضل المطورين في دبي للتخفيف من المخاطر وتعظيم النتائج. تضمن مؤسسة التنظيم العقاري أن المطورين يلتزمون بالالتزامات القانونية ويحمون حقوق المشتري.

2. التحقق من الالتزامات القائمة

قبل شراء عقار في دبي، من الضروري التحقق من الالتزامات المستحقة، بما في ذلك أي نزاعات أو رهن عقاري أو رسوم خدمة. لتسهيل عملية المعاملة، احصل على شهادة عدم الممانعة المحدثة (NOC) من المطورين. شهادة عدم الممانعة هي شهادة مطابقة، تُظهر أن البائع قد قام بتسوية جميع الالتزامات المالية.

3. التحقق من سند الملكية

يعد التحقق من سند الملكية أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للعقارات الجاهزة. يمكن للمشترين التحقق مما إذا كان سند الملكية مسجلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لضمان طرد أي التزامات أو نزاعات قانونية. يمكن للمستثمرين أيضًا طلب نسخة من سند الملكية من وكيل العقارات أو البائع.

تصفح خطط الدفع

مع التنوع في العقارات والمشاريع قيد الإنشاء، يأتي المطورون في دبي بإجراءات دفع مرنة لتعزيز جاذبية الاستثمار مع تبسيطها للمستثمرين والمشترين. تتضمن بعض خيارات خطة الدفع الشائعة؛

• خطة الدفع 50/50: تتطلب هذه الخطة دفع 50% أثناء البناء، بينما يتم استحقاق الـ 50% المتبقية عند تسليم العقار المعين.
• خطة ما بعد التسليم: أحد الاتجاهات المتنامية في شراء العقارات في دبي هو خيارات ما بعد التسليم. تتطلب هذه الخطة نسبة دفع محددة أثناء البناء والباقي بعد التسليم خلال فترة زمنية محددة.
• بالإضافة إلى ذلك، من الأهمية بمكان التأكد من أن المطورين يتوافقون مع لوائح الضمان. وفقًا للقانون، يلزم تحويل مدفوعات المشتري إلى حساب الضمان، والذي تشرف عليه مؤسسة التنظيم العقاري.

اختر وكيل عقارات مرخصًا

على الرغم من أنه ليس من الإلزامي مراعاة ذلك في قائمة المراجعة قبل شراء عقار في دبي، إلا أنه يمكن للمرء أن يصور النتائج المحتملة. إن العمل مع وكيل مرخص من قبل هيئة التنظيم العقاري يمكن أن يبسط عملية المعاملة، ويمكن أن تفيدك آراؤهم القيمة بشكل كبير. سيساعد الوكيل المؤهل المشترين فيما يلي؛

• الجوانب القانونية: يتضمن ذلك الوثائق القانونية مثل اتفاقية البيع والشراء ومذكرة التفاهم.

• عمليات البحث عن العقارات: إحدى المسؤوليات الأساسية هي استكشاف العقارات بناءً على احتياجاتك ومعاييرك وتفضيلاتك.

• التفاوض: يتم تدريب الوكلاء المسجلين لدى هيئة التنظيم العقاري أيضًا على التفاوض مع البائعين نيابة عنك للوصول إلى ظروف مواتية وأسعار عادلة.

اتفاقية البيع والشراء ومذكرة التفاهم

قبل التوقيع على اتفاقية البيع والشراء، يتعين على المشترين الموافقة على مذكرة التفاهم والتوقيع عليها، وهي واحدة من أهم قوائم المراجعة قبل شراء عقار في دبي. تحدد الاتفاقية شروطًا وأحكامًا معينة وافق عليها الطرفان، والتي تتضمن عادةً جداول التسليم والأسعار وإجراءات الدفع.

• تسجيل اتفاقية البيع والشراء: يجب تسجيل اتفاقية البيع والشراء لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي للتحقق من نقل الملكية.

• رسوم مذكرة التفاهم: عند توقيع مذكرة التفاهم، يتعين على المشتري دفع وديعة لا تقل عن 10%.

إجراء فحص ومعاينة للعقارات

يعتبر فحص العقارات في دبي من الأمور المهمة، وخاصة للعقارات الجاهزة. حيث يكتشف أي عيوب بسيطة أو كبيرة أو عيوب في الصيانة، مما يساعد في فهم المزيد من التفاصيل قبل الانتهاء من عملية الشراء.

بالنسبة للمشاريع قيد الإنشاء، يتطلب المطورون "فترة فحص"، حيث يتم ضمان حق المشترين في الإبلاغ عن أي عيوب أو عيوب في البناء تحتاج إلى تجديد.

• تقارير التفتيش: استعن بشركة متخصصة في إصلاح الأعطال في العقارات لتحديد المشكلات الكهربائية والبنيوية والسباكة.

• تقرير فحص التسليم: اطلب قائمة مراجعة مفصلة للتسليم من البائع أو المطور للتأكد من توثيق أدلة الخدمة والضمانات بشكل قانوني وشامل.

تقدير رسوم الصيانة والخدمة السنوية

تختلف رسوم الخدمة باختلاف نوع وموقع العقار. يمكن للمشترين أيضًا الاستفادة من مؤشر رسوم الخدمة التابع لدائرة الأراضي والأملاك لحساب رسوم الخدمة السنوية لعقار معين.

• عقود الصيانة: تتميز العديد من الأحياء السكنية في دبي بعقود صيانة اختيارية للمساكن الفردية.

• دفع رسوم الخدمة: يتم دفع هذه الرسوم سنويًا مقابل الاستمرار في الوصول إلى وسائل الراحة والمرافق في التطوير.

تسوية عملية النقل في مكتب دائرة الأراضي والأملاك في دبي

تتحمل دائرة الأراضي والأملاك مسؤولية نقل ملكية العقار، الأمر الذي ينطوي بالضرورة على حضور كل من البائع والمشتري. كما يُطلب من الطرفين إحضار ممثليهما القانونيين.

• رسوم النقل: السعر القياسي المطبق على رسوم نقل الملكية هو 4% من قيمة الملكية، مطلوب من المشتري.

• الوثائق: يجب على الطرفين إحضار بطاقة الهوية الإماراتية، وجواز السفر الأصلي، وشهادة عدم الممانعة، وسند الملكية، ومذكرة التفاهم.

مهام ما بعد الشراء - التسجيل في المرافق

الآن تأتي المهمة الأخيرة والأهم: التسجيل في المرافق. هذه واحدة من الخطوات الحاسمة بمجرد نقل الملكية إلى اسم المشتري.

• تسجيل إيجاري: يجب على المشترين الذين يخططون لتأجير عقاراتهم التسجيل في نظام إيجاري لإضفاء الشرعية على الإيجار.

• تسجيل هيئة كهرباء ومياه دبي: يجب على المشترين تسجيل عقاراتهم لدى هيئة كهرباء ومياه دبي لتفعيل الخدمات الأساسية.

• تأمين المنزل ليس إلزاميًا، ومع ذلك فهو محوري لحماية العقارات من المسؤوليات أو الأضرار.

إتمام الصفقة

يبدو شراء العقارات في دبي عملية بسيطة، إلا أنها تنطوي على تعقيدات لحماية الدولة والأطراف المشاركة في العملية. ومع ذلك، قامت حكومة دبي بتبسيط عملية المعاملة من خلال قوانين ولوائح معينة، وذلك بفضل النظام والإدارة الفعّالة، مما يضمن مكاسب مجزية. ومع ذلك، فإن المعرفة الواضحة بالالتزامات المالية والتخطيط الشامل والعناية الواجبة القانونية مطلوبة من كل من المشترين والمستثمرين قبل الانتهاء من الصفقة.

يمكن للمستثمرين التخفيف من المخاطر من خلال اتباع قائمة المراجعة الرئيسية قبل شراء عقار في دبي. تشكل كل خطوة، بما في ذلك خيارات التمويل، وفحوصات الأهلية، وأنواع الملكية، والفحوصات، جانبًا أساسيًا لضمان رحلة عقارية ناجحة. يمكن للمشترين الاستمتاع بالمزايا التي لا نهاية لها لملكية العقارات. تساهم الخطوات المذكورة أعلاه بشكل جيد في تأمين أفضل الصفقات واتخاذ قرارات مستنيرة.