Кредит под залог недвижимости в Дубае: критерии получения, необходимые документы и процедура.

Владельцам недвижимости в Дубае не нужно выставлять свой дом на продажу, чтобы получить наличные. Кредит под залог недвижимости — это вариант, позволяющий получить стоимость вашей недвижимости, не теряя права собственности. Банки рассматривают его как ипотеку, поэтому правила и положения ясны.

Сумма, которую вы можете занять в Дубае, зависит от вашего статуса проживания и составляет 80-85% от стоимости недвижимости. Обычно она колеблется от 4,0 до 5,5%. Одобрение обычно занимает от 4 до 6 недель, и ваш дом будет служить залогом по кредиту.

Что такое кредит под залог недвижимости в Дубае?

Кредит под залог недвижимости — это способ заимствования денег с использованием уже имеющегося у вас дома или коммерческого помещения в качестве залога. В Дубае это всегда оформляется как ипотека, поэтому подпадает под те же правила, что и обычный ипотечный кредит. Некоторые называют это высвобождением капитала, поскольку это позволяет превратить накопленный капитал в доступные наличные деньги, не отказываясь от актива.

Вы можете использовать средства практически на что угодно: капитал для бизнеса, оплату образования, покупку другой недвижимости, ремонт дома или консолидацию долгов. Банк накладывает ипотечное обременение на вашу недвижимость до погашения кредита. Если ваша недвижимость уже имеет ипотеку, вам потребуется рефинансировать ипотеку в новом или существующем банке, чтобы высвободить дополнительный капитал, поскольку большинство кредиторов не разрешают второе обременение на тот же документ о праве собственности.

Этот вариант подходит владельцам недвижимости с высоким собственным капиталом, которые не хотят продавать, особенно на рынке, где цены растут. Стоит сравнить этот вариант с прямой продажей, поскольку владение активом позволяет сохранить будущий рост цен, при этом имея доступ к наличным средствам уже сегодня.

Право на получение кредита в зависимости от статуса проживания

Право на получение кредита определяется несколькими факторами: доходом и самой недвижимостью. Существуют предельные значения, установленные правилами Центрального банка ОАЭ, но каждый банк имеет свой внутренний лимит, который более строг.

Коэффициент LTV 85% обычно применяется только в том случае, если стоимость недвижимости составляет 5 миллионов дирхамов ОАЭ или меньше.

Банки также учитывают ваш коэффициент долговой нагрузки (DBR). Это доля вашего ежемесячного дохода, уже затраченная на кредиты и кредитные карты. Согласно правилам Центрального банка, ваши общие ежемесячные платежи по долгам, включая новый кредит, не могут превышать 50% вашего валового дохода. Если вы зарабатываете 40 000 дирхамов ОАЭ или больше в месяц, некоторые банки могут разрешить до 60%.

Коэффициент LTV и процентные ставки

Коэффициент LTV (соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости) — это показатель того, какой процент от стоимости вашей недвижимости банк готов предоставить в кредит. Коэффициент LTV (соотношение суммы кредита к стоимости залога) обычно составляет от 60 до 75%, а в случаях, когда заемщик имеет право на более высокие лимиты, для недвижимости стоимостью более 5 миллионов дирхамов ОАЭ и для второй недвижимости, он может быть еще ниже. Банк всегда использует меньшую из двух величин: согласованную рыночную стоимость или собственную оценку, поэтому консервативная оценка может уменьшить доступную вам сумму кредита.

Процентные ставки обычно находятся в диапазоне от 4,0% до 5,5% годовых, хотя ваша точная ставка зависит от вашего дохода, кредитной истории и текущих предложений банка. Многие банки предлагают фиксированную ставку на первые один-пять лет. После этого ставка переходит на переменную ставку, привязанную к EIBOR, базовой ставке, которую банки ОАЭ используют при кредитовании друг друга. При изменении EIBOR ваш ежемесячный платеж может меняться, поэтому полезно проверить, насколько могут увеличиться ваши платежи, прежде чем подписывать договор.

Сроки кредитования обычно составляют до 20 или 25 лет, хотя ваш возраст на конец срока кредитования повлияет на максимальный срок, который вам предложит банк. Заявителям старшего возраста может быть предложен более короткий срок, что увеличит ежемесячный платеж даже при той же процентной ставке.

Необходимые документы

Это зависит от того, работаете ли вы по найму, являетесь ли самозанятым и имеете ли ипотеку. В идеале заявителю следует собрать все необходимые документы заранее, чтобы избежать ожидания завершения рассмотрения заявления.

Заявители, работающие по найму

• Паспорт и удостоверение личности Emirates ID
• Действующая виза на проживание в ОАЭ
• Справка о заработной плате и последние выписки о переводе заработной платы
• Выписки из банковского счета, обычно за последние шесть месяцев
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Заявители, работающие по найму

• Действующая торговая лицензия
• Аудированная финансовая отчетность компании
• Выписки с банковских счетов компании и личных счетов
• Данные по НДС, если применимо

Большинство банков также запрашивают кредитную историю, и хорошая история погашения кредитов поможет ускорить рассмотрение вашего заявления.

Как подать заявку: Пошаговая инструкция

• Оценка недвижимости: Независимый оценщик, утвержденный банком, определит текущую рыночную стоимость недвижимости.

• Проверка дохода и кредитной истории: Банк проверяет вашу платежеспособность, проверяя вашу зарплату, долги и кредитную историю.

• Одобрение: Вы получаете условное одобрение с указанием предполагаемой суммы кредита и процентной ставки.

• Предложение: После завершения всех проверок банк высылает вам официальное предложение для ознакомления и подписания.

• Регистрация ипотеки: Вы регистрируете новую ипотеку в Земельном департаменте Дубая, после чего средства выделяются.

Заявители, работающие по найму, обычно проходят этот процесс за три-пять недель. Самозанятым или иностранным заявителям с более сложными документами о доходах может потребоваться от четырех до шести недель. Наличие всех необходимых документов до подачи заявления — это самый важный фактор, ускоряющий процесс.

Кредит под залог недвижимости против потребительских кредитов и рефинансирования

Потребительский кредит проще оформить, но он имеет высокую процентную ставку и короткий срок погашения, обычно 5 лет или меньше. Кредит под залог недвижимости, с другой стороны, имеет более низкую ставку и срок погашения, который может составлять до 25 лет.

Аналогичная, но альтернативная возможность — рефинансирование. Оно не только заменяет вашу текущую ипотеку новой, часто с более выгодной процентной ставкой, но и может высвободить дополнительный капитал, если стоимость вашей недвижимости выросла. Рефинансирование — более простой способ получить дополнительные деньги, если у вас уже есть ипотека, чем оформление второй ипотеки на дом.

Расходы и риски, которые следует учитывать

Помимо процентов, вам придется оплатить сбор за оценку недвижимости, регистрационный сбор за ипотеку в Департаменте земельных ресурсов Дубая и любые сборы за обработку, взимаемые банком. Если вы хотите досрочно погасить долг, обратите внимание на штрафы за досрочное погашение (некоторые банки взимают процент от оставшейся суммы долга). Обычно требуется дополнительное страхование жизни и имущества, которое немного увеличивает ваши ежемесячные расходы.

Самый важный риск, о котором следует знать, — это то, что ваша недвижимость является залогом. Если платежи банку будут пропущены, банк может забрать и продать ее. Задержки платежей также могут негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг и сделать получение кредитов в будущем более сложным и дорогим. Возьмите доступный кредит и отложите определенную сумму в свой ежемесячный бюджет, прежде чем подписывать договор. Перед подписанием соглашения вы должны подготовиться к повышению процентной ставки, проведя стресс-тест своего плана погашения с помощью лицензированного ипотечного консультанта.

Заключение

Каждый банк в Дубае использует свой собственный набор ставок, комиссий и критериев отбора, поэтому важно понимать, что лучший банк для вас зависит от вашего дохода, недвижимости и целей. При сравнении двух или трех банков могут быть существенные различия в стоимости кредитов на протяжении всего срока их действия.

Свяжитесь с ведущими банками ОАЭ и узнайте о сравнении предложений, оценке вашей кредитоспособности и составьте убедительную заявку. Если вы хотите инвестировать больше денег в недвижимость, инвестировать в бизнес или просто нуждаетесь в наличных деньгах, получите кредит под залог вашей недвижимости и осуществите свои инвестиции.

Часто задаваемые вопросы