Понимание ключевого различия между BUA и GFA

Когда речь идёт о недвижимости, даже незначительные различия в терминологии могут иметь большое значение. Застроенная площадь (BUA) и общая площадь этажа (GFA) — два термина, которые чаще всего трактуются неправильно. На первый взгляд они могут показаться похожими, но на самом деле они представляют собой существенный контраст: один используется для определения того, сколько покупатели готовы заплатить, а другой определяет, как застройщики и архитекторы проектируют в рамках установленных законом ограничений.

Основное различие между BUA и GFA, подкреплённое анализом ключевых отличий, будет объяснено в этой статье, чтобы дать чёткое понимание этих понятий и того, что движет их существованием в разговорах и письменных работах.

Что такое застроенная площадь (BUA)?

Застроенная площадь (BUA) — это общая площадь стен, окружающих квартиру, офис или здание. Она включает в себя площадь, превышающую полезную жилую площадь (площадь коврового покрытия):

• Фактическая площадь используемого пола (площадь коврового покрытия).

• Внутренняя и внешняя толщина стен.

• Другие закрытые площади, включая балконы, террасы или подсобные помещения (в соответствии с местными правилами).

Обычно в рекламных проспектах о недвижимости BUA упоминается как более высокая стоимость по сравнению с площадью коврового покрытия. Однако покупателям следует помнить, что не вся эта площадь полезна.

Пример:

В качестве примера рассмотрим квартиру, которая рекламируется как BUA площадью 1200 кв. футов (1200 кв. футов). Эта цифра может быть следующей:

• Площадь коврового покрытия (используемая площадь): 900 кв. футов
• Толщина стен: 150 кв. футов
• Площадь балкона + подсобного помещения: 150 кв. футов
• Общая площадь застройки = 900 + 150 + 150 = 1200 кв. футов

Таким образом, когда застройщик продает квартиру площадью 1200 кв. футов, как показано на рисунке, он сможет ходить только по площади около 900 кв. футов.

Что такое общая площадь пола (GFA)?

Общая площадь этажа (GFA) означает сумму площадей всех этажей здания, начиная с наружной стены. GFA — это нормативный показатель, в отличие от BUA, который имеет непосредственное отношение к покупателям. Он применяется органами власти для проверки соответствия зонированию, коэффициенту площади этажей (FAR/FSI) и разрешениям на строительство.

Обычно GFA включает в себя:

• Все закрытые площади этажей (жилые, коммерческие, служебные).
• Возведение внешних стен.
• Обычно она не включает открытые пространства, такие как балконы, террасы, шахты или парковки (однако правила могут меняться в зависимости от местных строительных норм и правил).

Пример:

Предположим, жилое здание имеет следующий план:

• Площадь первого этажа: 5000 кв. футов (5000 кв. футов).
• Площадь второго этажа: 5000 кв. футов (5000 кв. футов).
• Площадь второго этажа: 4500 кв. футов (4500 кв. футов) (немного занижена в соответствии с проектом).

Общая площадь застройки (GFA) = 5000 + 5000 + 4500 = 14 500 кв. футов (14 500 кв. футов).

Обратите внимание:

• Площадь застройки (GFA) не включает балконы, открытые террасы, парковку и технические шахты (в зависимости от местных норм).
• В данном случае GFA — это значение, которое застройщики должны учитывать для соблюдения требований FAR/FSI.

Ключевые различия между BUA и GFA

1. Определение и назначение

• BUA (площадь застройки): рассчитывается как площадь каждой из наружных стен здания, т.е. площадь коврового покрытия, толщина стен и, в некоторых случаях, также балконов. Этот показатель применяется в основном при продаже и маркетинге жилых или коммерческих помещений.
• GFA (общая площадь этажа): это сумма крытых площадей всех этажей здания, начиная с наружных стен. Это, по сути, механизм контроля для нормативных актов, регулирующих выдачу разрешений на строительство, а также для требований FAR/FSI.

2. Что включено

• BUA: площадь коврового покрытия, толщина стен и крытые балконы/террасы.
• GFA: сумма всех площадей всех этажей здания до наружных стен.

Примечание: GFA обычно не включает открытые балконы, террасы, шахту и парковку, в то время как BUA включает балконы/террасы.

3. Кто использует

• BUA: Это то, что используют застройщики или покупатели при заключении сделок купли-продажи для определения площади объекта.
• GFA: Планирование, согласование и обеспечение соответствия проекта осуществляются разработчиками строительных проектов перед архитекторами, застройщиками и органами власти.

4. Влияние на покупателей и строителей

• BUA: Для влияния на цену, которую платит покупатель. Если BUA больше, это не обязательно подразумевает дополнительную площадь, которую можно использовать.
• GFA: Влияет на уровень застройщика, имеющего законное право на застройку на участке, что по-прежнему напрямую связано с правилами зонирования и ограничениями FAR/FSI.

Почему разница важна

1. Для покупателей

Для большинства покупателей размер объекта недвижимости указывается в единицах застроенной площади (BUA), а не в квадратных метрах. В связи с этим они могут ошибочно считать её полностью полезной площадью. Понимание этой разницы также помогает покупателям точно знать, за какую площадь они будут платить, и избежать разочарования при покупке объекта.

2. Для застройщиков

Застройщикам следует соблюдать баланс между BUA и общей площадью застройки (GFA). Хотя объекты недвижимости могут продаваться через BUA, максимальное количество объектов, которое законно разрешено построить на одном участке земли, определяется GFA. Неправильная интерпретация GFA может привести к нарушению проектных требований, штрафам и задержке проекта.

3. Для архитекторов и планировщиков

Архитекторы применяют GFA для разработки проектов в рамках установленных FAR/FSI ограничений. Им также следует максимально увеличить показатель BUA, чтобы квартиры выглядели привлекательно для потребителей. Чёткое понимание обоих показателей позволит им эффективно проектировать жильё и соблюдать нормативные требования, сохраняя при этом максимальную конкурентоспособность.

4. Для регулирующих органов

Местные власти реализуют правила зонирования и городского планирования с помощью GFA. Без границ GFA города, вероятно, будут перенаселёнными, строительство будет небезопасным или бессистемным. Благодаря этому, рост будет происходить легально и без лишних сложностей.

Распространённые заблуждения

1. BUA и GFA — это одно и то же

Многие считают, что BUA и GFA — это одно и то же, поскольку оба показателя относятся к площади застройки. На самом деле BUA — это показатель продаж квартиры, а GFA — нормативный показатель для всего здания.

2. BUA равно полезной площади

Покупатели склонны считать, что, продавая квартиру площадью 111 кв. м (BUA), они получают возможность использовать все 111 кв. м. На самом деле, использовать можно только площадь коврового покрытия; более того, остальное пространство может занимать стены и даже балконы.

4. Балконы и террасы никогда не упускаются из виду

Существует мнение, что и BUA, и GFA всегда включают балконы и террасы. На практике местные строительные нормы и правила, как правило, включают балконы в BUA, но обычно не включают в GFA.

5. Местные правила не меняют определения

Горожане считают определения универсальными. Однако то, что учитывается в GFA (или даже в BUA), может значительно различаться в разных городах и странах. Прежде чем делать какие-либо предположения, всегда следует сверяться с местными правилами.

Заключение!

Значение застроенной площади (BUA) и общей площади этажа (GFA) очень важно, когда человек хочет заняться покупкой недвижимости, проектированием бизнес-проекта или строительством. Застройщики делают акцент на рыночных единицах в BUA, а власти — на GFA, чтобы контролировать строительные конструкции.

Эта путаница может привести к ложным ожиданиям у покупателей и нецелевому использованию средств в процессе строительства. Мораль истории заключается в том, что BUA определяет размер вашей задолженности, а GFA — размер разрешенного к строительству объекта. Определения в местных нормативных актах постоянно различаются, и всегда полезно уточнить, что подразумевается под этим, прежде чем принимать какое-либо решение.