Список основных проверок перед покупкой недвижимости в Дубае

Растущая репутация Дубая в сфере мировой недвижимости неизменно привлекает домовладельцев и инвесторов благодаря своему роскошному образу жизни, впечатляющей инфраструктуре, высокой доходности инвестиций и налоговым льготам. Несмотря на динамизм и обещанную потенциальную доходность, инвесторам по-прежнему необходимо быть осторожными, усердными и хорошо спланированными при покупке недвижимости в Дубае.

Покупка недвижимости в Дубае, безусловно, является полезным путешествием, однако тщательное планирование необходимо для укрепления инвестиционного потенциала и избежания ловушек. В этом всеобъемлющем блоге будет рассмотрен ключевой контрольный список перед покупкой недвижимости в Дубае. Приоритетный контрольный список может помочь вам плавно пройти путь сделки, а также обеспечить безопасность инвестиций, заблаговременно охватив каждый аспект. На таком растущем и динамичном рынке, как Дубай, требуется посвятить длительный период тщательному и глубокому исследованию нижеперечисленных шагов.

Контрольный список перед покупкой недвижимости в Дубае

Понимание типов собственности на недвижимость в Дубае

Рекомендуется изучить типы собственности на недвижимость, доступные в Дубае, прежде чем инвестировать в рынок недвижимости, что подтвердит ваше право на определенные типы инвестиций.

Вот разбивка типов собственности на недвижимость для вашего удобства;

• Арендованное владение: Владельцы могут инвестировать в этот тип недвижимости; однако это исключает право собственности на участок под недвижимостью. Период времени также ограничен, обычно от 10 до 99 лет, и такое владение распространено в таких районах, как Карама и Дейра.
• Фригольд: Помимо местных жителей, этот вид недвижимости могут приобретать иностранцы и экспаты. Он также предоставляет право продавать, владеть и покупать недвижимость; однако, определенные районы предназначены для полной собственности, такие как Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Dubai Marina и т. д.
• Владение недвижимостью на стадии строительства: такие права собственности связаны с объектами недвижимости, которые еще находятся в стадии строительства. Из-за незначительной вероятности рисков владельцам и покупателям рекомендуется обеспечить регистрацию застройщиков в Земельном департаменте Дубая (DLD). Еще одним преимуществом покупки объектов недвижимости на стадии строительства является их более низкая цена по сравнению с готовыми к заселению объектами.

Проверка права на владение недвижимостью

1. Требования к визе и месту жительства

Районы полной собственности позволяют иностранным покупателям владеть недвижимостью или инвестировать в нее без статуса резидента. Тем не менее, инвестиции в недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ или более могут дать вам право на получение десятилетней Золотой визы. Кроме того, покупателям может быть выдана двухлетняя виза на недвижимость при инвестициях, равных или превышающих 750 000 дирхамов ОАЭ в более низкой степени.

2. Финансовые возможности экспатов

Экспаты, которые планируют подать заявку на ипотеку должны проверить, соответствуют ли они определенным критериям, которые включают возрастной предел, стабильный доход и требования к месту жительства. Также важно получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы проверить право на кредит, прежде чем изучать недвижимость для покупки. Кроме того, убедитесь, что вы имеете право на финансирование через зарегистрированные в Дубае банки.

Финансовое планирование — оцените расходы и бюджет

Чтобы избежать финансовых затруднений, необходимо установить реалистичный бюджет. Вот ключевые моменты, которых следует придерживаться, прежде чем искать недвижимость;

• Цена недвижимости: рынок Дубая, движимый разнообразными вариантами, становится свидетелем значительных изменений цен на недвижимость в зависимости от района. Определение типа недвижимости (готовая или на стадии строительства) и местоположения является основным фактором.
• Первоначальный взнос: Первоначальный взнос является одним из основных моментов, которые следует учитывать при составлении бюджета на покупку недвижимости. Согласно формальностям, от местных жителей ОАЭ требуется минимум 15%, тогда как для экспатриантов первоначальный взнос может достигать 20–25% от общей стоимости недвижимости.
• Ипотечные сборы: Первоначальное финансирование владения недвижимостью также включает в себя банковский сбор, если вы подаете заявку на кредит. Обычно он составляет от 0,525% до 1,5% в зависимости от банка.
• Сборы агента по недвижимости: Найм профессионального агента для оптимизации процесса поиска и покупки недвижимости имеет решающее значение в Дубае. Их комиссия, обусловленная их основными обязанностями, составляет 2% от общей стоимости недвижимости.
• Сборы за регистрацию в DLD: Требуется 4% от стоимости недвижимости в качестве сбора Земельного департамента Дубая, обязательного для инвесторов и покупателей.
• Сборы за обслуживание: Для поддержания роскоши и уровня жизни сборы за обслуживание являются важнейшим компонентом, который следует включить в бюджет перед покупкой недвижимости. Понимание сборов за обслуживание в Дубае необходимо, чтобы избежать непредвиденного финансового стресса.
  Налог на добавленную стоимость (НДС): Хотя в Дубае действует система налоговых льгот, недавние правила предусматривают применение 5% НДС к определенным услугам, включая комиссионные агента по недвижимости.

Согласование предварительного одобрения ипотеки

Если вам требуются средства для приобретения недвижимости, получение предварительного одобрения ипотеки в банке имеет огромное значение. В документе описываются условия и лимиты кредитования, которые различаются в зависимости от конкретных условий.

• Процентные ставки: Изучите процентные ставки в соответствии с текущими тенденциями для вариантов как плавающего, так и фиксированного кредита. Немногие банки предлагают рекламные ставки; поэтому перед выбором банка крайне важно провести детальную оценку.
• Период погашения кредита: Период срока действия кредита различается в зависимости от профиля заемщика; однако обычно он составляет до 25 лет.

Тщательное исследование правильного местоположения

Как упоминалось ранее, разнообразные варианты недвижимости в Дубае претерпевают изменения в доходности аренды и удорожании недвижимости. Таким образом, выбор подходящего местоположения является ключевым элементом и зависит от цели покупки недвижимости. Ниже приведена классификация ключевых областей, которые следует учитывать для упрощенного выбора;

• Роскошная недвижимость: Такие области, как Jumeirah Golf Estates, Emirates Hills и Palm Jumeirah, предназначены для инвесторов, ищущих роскошные инвестиционные возможности.
• Районы с высокой окупаемостью инвестиций: Для тех, кто хочет купить недвижимость исключительно для инвестиций или сдачи в аренду, такие области, как Business Bay, Dubai Marina и Downtown Dubai, весьма привлекательны из-за отличной доходности от аренды и высокого спроса со стороны арендаторов.
• Места для инвестиций в незавершенный проект: Недавно обнаруженные области, такие как Dubai Creek Harbor, могут похвастаться привлекательными вариантами незавершенного проекта с удобными планами оплаты и гарантированной прибылью.
• Семейные районы: Покупатели, планирующие переехать с семьями, могут выбрать такие районы, как Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate и Arabian Ranches. Эти районы популярны среди семей из-за множества удобств, включая школы, парки и медицинские центры. Благодаря множеству преимуществ и коммунальных удобств эти районы являются лучшими для проживания и инвестиций.

Проверки соответствия законодательству

1. Соответствие полномочий застройщика и регистрации RERA

Покупка недвижимости на стадии строительства может быть сопряжена с некоторыми рисками, поэтому важно проверить полномочия застройщика и его регистрацию в RERA (Управлении по регулированию рынка недвижимости). Для получения обещанной прибыли и надежных инвестиционных проектов тщательно изучите лучших застройщиков в Дубае, чтобы снизить риски и максимизировать результаты. RERA гарантирует, что застройщики соблюдают юридические обязательства и защищают права покупателей.

2. Проверьте существующие обязательства

Перед покупкой недвижимости в Дубае важно проверить наличие непогашенных обязательств, включая любые споры, ипотеку или плату за обслуживание. Чтобы процесс сделки прошел гладко, получите обновленный сертификат об отсутствии возражений (NOC) у застройщиков. NOC — это подтверждение соответствия, демонстрирующее, что все финансовые обязательства погашены продавцом.

3. Проверка права собственности

Подтверждение права собственности имеет решающее значение для готовой недвижимости. Покупатели могут проверить, зарегистрирован ли право собственности в DLD (Земельном департаменте Дубая), чтобы гарантировать исключение любых обязательств или юридических споров. Инвесторы также могут запросить копию свидетельства о праве собственности у агента по недвижимости или продавца.

Навигация по планам оплаты

С учетом разнообразия объектов недвижимости и проектов на стадии строительства застройщики в Дубае предлагают гибкие процедуры оплаты, чтобы повысить инвестиционную привлекательность и упростить ее для инвесторов и покупателей. Некоторые распространенные варианты плана оплаты включают:

• План оплаты 50/50: он требует 50% оплаты во время строительства, а оставшиеся 50% выплачиваются при передаче конкретной недвижимости.
• План после передачи: одна из растущих тенденций в покупке недвижимости в Дубае — это варианты после передачи. Они требуют определенного процента оплаты во время строительства и остатка после передачи в течение определенного периода времени.
• Кроме того, крайне важно убедиться, что застройщики соблюдают правила условного депонирования. Согласно закону, платежи покупателей должны быть переведены на счет условного депонирования, который контролируется RERA.

Выбирайте лицензированного агента по недвижимости

Хотя это не обязательно учитывать в контрольном списке перед покупкой недвижимости в Дубае, можно представить потенциальные результаты. Работа с агентом, имеющим лицензию RERA, может упростить процесс сделки, а его ценные знания могут принести вам большую пользу. Квалифицированный агент поможет покупателям в следующем:

• Юридические аспекты: сюда входит юридическая документация, такая как SPA (договор купли-продажи) и меморандум о взаимопонимании (MoU).
• Поиск недвижимости: одна из основных обязанностей — изучение недвижимости на основе ваших потребностей, критериев и предпочтений.
• Переговоры: зарегистрированные в RERA агенты также обучены вести переговоры с продавцами от вашего имени, чтобы достичь выгодных условий и справедливых цен.

SPA и MoU

Перед подписанием договора купли-продажи (SPA) покупатели должны одобрить и подписать Меморандум о взаимопонимании (MoU), один из главных контрольных списков перед покупкой недвижимости в Дубае. В соглашении излагаются определенные положения и условия, согласованные обеими сторонами, которые обычно включают сроки передачи, цены и процедуры оплаты.

• Регистрация SPA: Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая для подтверждения передачи права собственности.
• Сборы за MoU: При подписании Меморандума о взаимопонимании (MoU) покупатель должен внести минимальный депозит в размере 10%.

Проведение проверки и осмотра недвижимости

Строительство проверки недвижимости в Дубае является важным фактором, особенно для готовой недвижимости. Это позволяет обнаружить любые незначительные или серьезные дефекты или недостатки обслуживания, что помогает понять дополнительные детали перед завершением покупки.

Для застройщиков на стадии строительства застройщики требуют «период проверки», в течение которого покупателям гарантируется право сообщать о любых дефектах или недостатках строительства, которые требуют ремонта.

• Отчеты об инспекции: наймите квалифицированную компанию по проверке недвижимости для выявления проблем с электрикой, конструкцией и сантехникой.
• Отчет о проверке передачи: Запросите подробный контрольный список передачи у продавца или застройщика, чтобы убедиться, что руководства по обслуживанию и гарантии задокументированы юридически и всесторонне.

Оцените ежегодные расходы на обслуживание и сервисные сборы

Сборы за обслуживание различаются в зависимости от типа и местоположения недвижимости. Покупатели также могут использовать индекс платы за обслуживание DLD для расчета ежегодной платы за обслуживание конкретной недвижимости.

• Договоры на обслуживание: Во многих жилых районах Дубая есть дополнительные договоры на обслуживание для отдельных резиденций.
• Оплата платы за обслуживание: Эти сборы ежегодно вносятся за постоянный доступ к удобствам и объектам застройки.

Урегулируйте процесс передачи в офисе Земельного департамента Дубая

DLD несет ответственность за передачу права собственности на недвижимость, что обязательно подразумевает присутствие как продавца, так и покупателя. Стороны также должны привезти своих законных представителей.

• Сборы за передачу права собственности: Стандартная ставка, применяемая к сбору за передачу права собственности, составляет 4% от стоимости недвижимости, требуемой от покупателя.
• Документация: Обе стороны должны принести свои удостоверения личности ОАЭ, оригинал паспорта, NOC, свидетельство о праве собственности и меморандум о взаимопонимании.

Задачи после покупки — регистрация для коммунальных услуг

Теперь наступает последняя и самая важная задача: регистрация для коммунальных услуг. Это один из важнейших шагов после того, как имущество будет передано на имя покупателя.

• Регистрация Ejari: Покупатели, которые планируют сдавать свою недвижимость в аренду, должны зарегистрироваться в системе Ejari, чтобы легализовать аренду.
• Регистрация DEWA: Покупатели должны зарегистрировать свою недвижимость в Управлении электро- и водоснабжения Дубая, чтобы активировать основные услуги.
• Страхование жилья не является обязательным, но оно имеет решающее значение для защиты недвижимости от обязательств или ущерба.

Закрытие

Покупка недвижимости в Дубае кажется простым процессом, но она включает в себя тонкости защиты государства и сторон, участвующих в процессе. Тем не менее, правительство Дубая упростило процесс транзакции с помощью определенных законов и положений благодаря эффективной системе и администрированию, гарантируя вознаграждающую прибыль. Тем не менее, от покупателей и инвесторов требуется четкое знание финансовых обязательств, всестороннее планирование и юридическая осмотрительность перед завершением сделки.

Инвесторы могут снизить риски, следуя главному контрольному списку перед покупкой недвижимости в Дубае. Каждый шаг, включая варианты финансирования, проверки соответствия требованиям, типы собственности и инспекции, представляет собой основополагающий аспект обеспечения успешного путешествия в сфере недвижимости. Покупатели могут пользоваться бесконечными преимуществами владения недвижимостью. Вышеупомянутые шаги хорошо способствуют заключению лучших сделок и принятию обоснованных решений.